Indemnización por extinción del arrendamiento

30 de noviembre, 2017
6 comentarios

La indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio requiere, salvo pacto en contra, una duración mínima del contrato de cinco años.

El artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (vigente a partir del 1 de enero de 1995) establece que si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio, siempre y cuando se den los requisitos que veremos más adelante.

Por tanto, y antes de ver esos requisitos, nos ocupamos en este artículo del derecho del INQUILINO a percibir una indemnización del ARRENDADOR por la extinción del contrato de arrendamiento de local (no es aplicable a viviendas).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA INDEMNIZACIÓN:

1º.-  Que no se haya renunciado de forma expresa en el contrato al percibo de esta indemnización por parte del inquilino. Como sabéis el art. 1255 del Código Civil permite que las partes en el contrato puedan pactar lo que consideren pertinente siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público. Es decir, si se ha pactado la renuncia del derecho a recibir esta indemnización, no cabrá luego su reclamación.

2º.-  Que la duración mínima del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda (local de negocio) haya sido de al menos cinco años de forma ininterrumpida.

3º.-  Que la extinción del contrato de arrendamiento se haya producido por el transcurso del término convenido. No cabrá indemnización por extinción del arrendamiento si el arrendatario ha desistido voluntariamente del contrato aunque llevase en el mismo más de cinco años.

4º.-  Que en el local se haya ejercido una actividad comercial de venta al público tanto al por mayor como al por menor. Los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda cuyo objeto haya sido el alquiler de almacenes, oficinas, etc., quedan excluidos, al no desarrollarse en ellos actividad «comercial de venta al público».Indemnización por extinción del arrendamiento

5º.-  Para tener derecho a cobrar la indemnización por extinción del arrendamiento, el citado art. 34 LAU exige que el arrendatario notifique al arrendador al menos con cuatro meses de antelación a la expiración,  su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más, abonando una renta de mercado. La renta de mercado será la que acuerden las partes, y en su defecto la que determine un árbitro.

 

Importe de la indemnización por extinción del arrendamiento

Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá derecho a una indemnización cuya cuantía se determinará de la siguiente manera, según dos supuestos:

1º.-  El arrendatario se instala en otro local del mismo municipio y dentro de los seis meses siguientes se dedica a la misma actividad comercial que venia ejerciendo en el local de donde se ha marchado. En este caso la indemnización a la que tendrá derecho comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2º.-  El arrendatario en los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento no inicia actividad comercial alguna de venta al público, o  abriera otro negocio dentro de ese plazo dedicado a actividad comercial distinta. En estos dos casos y siempre que en el antiguo local,  el arrendador o un tercero en ese plazo de seis meses, comiencen a ejercer la misma actividad ( o una afín) a la que venía desarrollando el anterior inquilino, tendrá derecho éste a una indemnización por extinción del arrendamiento de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

En definitiva, lo que la ley intentar compensar vía indemnización a favor del inquilino, es el aprovechamiento que el arrendador o un tercero puedan tener sobre la clientela que el antiguo arrendatario se había ganado durante el tiempo que estuvo ejerciendo su actividad comercial en ese lugar.

Consejos a favor del arrendador y del arrendatario:

Al arrendador lo que le interesará será pactar expresamente en el contrato de arrendamiento que el inquilino renuncia expresamente a la indemnización del artículo 34 de la LAU. De esta manera no tendrá que pagar cantidad alguna aunque se dieran todos los requisitos que hemos comentado.

Al arrendatario le interesará que aparezca reconocido el derecho a indemnización por extinción del arrendamiento y además para evitar futuros pleitos, que de manera detallada se designe el árbitro que determinará en caso de discordia la «renta de mercado» en caso de seguir con el arrendamiento y además que se fije de forma clara los sistemas de indemnización sobre todo los relacionados con la pérdida de clientela.

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6 Responses to Indemnización por extinción del arrendamiento

  1. Imad en 5 de agosto, 2015 de 11:10

    Hola
    Me gustaria preguntar sobre un problema que tengo
    Tenia un stand donde vendo productos de cosmetica en un centro comercial , y tenia un contrato de 3 meses , despues de que se termino el contrato fue a hblar con ellos y me han dicho que solo tengo que seguir pagando mes a mes y que no pasa nada, y despues de 1 año fue para hablar con ellos otra vez para renovar el contrato me han dicho que si pero con una condicion de cambiar el stand , me he contactado con una empresa que dedica a esto, y me han hecho un diseño y un presupuesto y cuando fui a presentarlo al centro comercial me han dicho que no saben si van a renovar conmigo, y desde entonces he seguido pagando 4 meses mas, pero lo 2 ultimos meses las cosas no iban bien en el centro comercial no se vendia bien, por eso no he podido pagar los 2 ultimos meses y al final he tenido que cerrar el stand , ahora esta cerrado hasta que veamos lo que tenemos que hacer, mi pregunta que es lo que puedo hacer , ellos me estaban engañando todo el tiempo , ellos no pueden tocar mi stand ai no estoy alli? Os agradezco si me pueden ayudar en esto
    Gracias

  2. Alfonso Martínez en 24 de noviembre, 2016 de 22:32

    Soy el arrendatario de una vivienda, la cual necesito para ocuparla yo personalmetne. El contrato es de oct14 y finaliza oct17. He dado a mi inquilino 2 meses de manera verbal para abandonar la vivienda, pero me ha comentado de negociarlo ya q tiene derecho a indemnización, y q equivaldría a dos mensualidades. Por lo q he leído por aquí aunq no tengo muy claro al necesitarla yo no he leído nada de q tuviese derecho éste a tal indemnización y en todo caso correspondería a la parte proporcional del tiempo q queda para finalización de contrato.
    Me podrían informar.
    Un saludo

  3. Maria en 13 de diciembre, 2016 de 21:32

    El propietario no me quiere devolver la fianza por que dice que no tengo derecho a indecnizacion

  4. Carmen en 14 de diciembre, 2017 de 21:09

    En nuestro caso a sido de alquiler con opción a compra, empezamos a vivir en ella en septiembre del 2015,ya han habido 2 anexos y quieren los propietarios una tercera,porque supuestamente catastro a tenido los papeles durante 7 meses sin tocarlos y nos quieren dar otro anexo más que no sabemos si es viable ya que supuestamente hay unos 40 metros más, que tienen que volver a ver los papeles en catastro, nos podemos negar a otro anexo y devolvernos nuestro dinero entregado todos los meses hasta la fecha más nuestro dinero que entregamos de adelanto? ?

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