Naturaleza del derecho de uso sobre la vivienda familiar

Inexistencia de prórroga forzosa en el arrendamiento de vivienda

La inexistencia de prórroga forzosa en el arrendamiento de vivienda concertado con posterioridad al RDL 2/1985 según la doctrina del Tribunal Supremo.

Sobre la existencia o inexistencia de prórroga forzosa en el arrendamiento de vivienda celebrado con posterioridad al RDL 2/1985 (conocido como Decreto Boyer) se ha escrito bastante y a veces con cierta confusión para el ciudadano medio. Por este motivo y al hilo de una reciente sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 23 de octubre de 2014, nos ha parecido conveniente volver a exponer los criterios que mantiene el Alto Tribunal sobre esta cuestión.

Antes de comenzar, sólo recordar que el RDL 2/1985 entró en vigor en fecha 9 de MAYO de 1985, por lo tanto esta sentencia se refiere a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 9 mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, fecha esta última en la que entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94.

SUPUESTO PLANTEADO:

Datos más relevantes del contrato:

1º.-  Se firma contrato de arrendamiento de vivienda en fecha 1 de agosto de 1986.

2º.-  Según se hace constar en el contrato, este empezará el dia 1 de agosto de 1986, concertándose el arrendamiento por indefinido.

3º.-  Establecía el contrato, que si antes de su terminación el inquilino lo renuncia, deberá abonar indemnización de cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo pactado que quedase por cumplir. Vencido el contrato, sus prórrogas se regirán por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y si el inquilino decide su finalización, vendrá obligado a comunicarlo por escrito a la propiedad con un mes de antelación.Inexistencia de prórroga forzosa en el arrendamiento de vivienda

DEMANDA ANTE EL JUZGADO:

El arrendador plantea una demanda frente al inquilino, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento al entender que dicho contrato no estaba sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por lo que al no gozar de prórroga forzosa debía ser resuelto.

El Juzgado dicta sentencia a favor del arrendador, declara inexistencia de prórroga forzosa en el arrendamiento de vivienda y procede la resolución del contrato de alquiler.

RECURSO DE APELACIÓN ANTE LA AUDIENCIA:

El inquilino que había perdido el pleito recurre ante la Audiencia Provincial y se dicta nueva sentencia en la que se estima el recurso  al entender que el contrato estaba sujeto a la LAU de 1964, por lo que estaba prorrogado forzosamente y no precedía la resolución. Para fundamentar esta sentencia, la Audiencia Provincial, considera importantes, entre otros, los siguientes indicios:

  • Que los demás arrendatarios del edificio tienen contratos previos a 1985 y tienen un clausulado similar.
  • Que el contrato no contiene especificación alguna que se someta al RDL 2/1985.
  • Que el modelo de contrato es el mismo que se utilizaba bajo la vigencia del art. 57 de la LAU 1964.
  • Que la cláusula de actualización de la renta es «bianual», por lo que carece de sentido dicha cláusula para un contrato de duración de un mes.
  • Que durante 18 años no se instó el desahucio.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 23 DE OCTUBRE DE 2014:

El Tribunal Supremo en esta sentencia le da la razón a la arrendadora sobre inexistencia de prórroga forzosa en el arrendamiento de vivienda, y por tanto acuerda la resolución del contrato.

DESTACAMOS LOS SIGUIENTES ARGUMENTOS:

EN CUANTO A LOS INDICIOS QUE RECOGIA LA AUDIENCIA PROVINCIAL:

1.-  La entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril (en vigor a partir del 9 de mayo 1985), trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de pórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos.

2.-  Frente al sistema regulado por la LAU 1964, el RDL 2/1985 impuso una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.

3.-  Ello no impide, en el ejercicio de esa libertad contractual (art. 1255 Código Civil), que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa.

4.-  En estos supuestoS, es necesario que EXISTA UN ACUERDO EXPRESO DE SOMETIMIENTO, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la DURACIÓN DEL CONTRATO POR EL TIEMPO CONVENIDOel término indefinido resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento«)

5.-  El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato EXPLÍCITAMENTE, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato.

6.-  Pero aun en estos casos, es decir, cuando exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa deber ser CLARA Y TERMINANTE, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas.

APLICADA LA ANTERIOR DOCTRINA AL CASO PLANTEADO:

1.-  Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.

2.-  No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.

3.-  Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente.

4.-  Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujeto al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido, pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resuletos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada.

5.-  Por todo lo anterior, PROCEDE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

CONCLUSIÓN:

La doctrina del Tribunal Supremo reitera en este caso que los indicios en los que sustentó la Audiencia Provincial su sentencia no son unívocos, sino que admiten una interpretación en contra, por lo que no estaríamos ante un supuesto de prórroga forzosa pactada de forma clara y terminante, que es lo que se exíge para su aplicación en los contratos celebrados con posterioridad al RDL 2/1985.

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