«Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.»
¿Qué ocurre si en el documento en el que se pacta la opción de compra no se cumplen estos requisitos?
La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, expresada en la Resolución de 14 de febrero de 2013, y reiterada por muchas otras, ponen de relieve lo siguiente:
«al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de nuestro Tribunal Supremo, que ha señalado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los propios de ésta.
De este modo, el contrato de opción (que no puede confundirse con la promesa bilateral de comprar y vender a que se refiere el artículo 1451 del Código Civil -Sentencia de 21 de julio de 1997-), y el derecho de él derivado pueden configurarse de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados de la ley, la moral o el orden público».
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con base en el criterio de «lista abierta» que rige en nuestro ordenamiento, por el que se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (artículos 647 del Código Civily 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria).
Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites. En el caso del derecho de opción de compra, la Dirección General de Registros y de Notariado puso de relieve ya en la Resolución de 30 de septiembre de 1987 la necesaria limitación de su dimensión temporal.
Sin perjuicio de las anteriores consideraciones, para que un derecho ACCEDA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD debe reunir los requisitos establecidos al efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria.
Y es que no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos confiere el propio ordenamiento.
Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro de la Propiedad (Sentencias de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996).
Del citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario se deriva, en relación con el plazo, que, para poder acceder a los libros registrales, el derecho de opción debe de estar necesariamente sujeto a plazo y que éste no debe exceder el de CUATRO AÑOS. Es cierto que el propio precepto permite un plazo superior en el supuesto de arrendamiento con opción, pero sólo para este supuesto y con limitaciones, sin que sea extensible a otros supuestos como el de derecho de superficie.
La necesaria existencia del plazo halla su fundamento enla prohibición de acceso al Registro de la propiedad de gravámenes indefinidos.
La existencia del plazo, con el límite máximo de CUATRO AÑOS, es IMPRESCINDIBLE PARA LA INSCRIPCIÓN DE TAL DERECHO, pues no puede practicarse su inscripción por un período mayor fuera de la excepción prevista en el propio artículo o la que resulte de otra específica disposición legal (artículo 568-8 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el Libro quinto del Código Civil de Cataluña en relación con los artículos 7 y 8 del Reglamento Hipotecario, o la ley 461 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra).
LA FALTA DE REGULACIÓN POR LAS PARTES DEL PLAZO del derecho no afecta, en principio, a la validez y eficacia del contrato de opción de compra, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1966.
Para solucionarlo, la Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 18 de mayo de 1993 consideró aplicable a éste supuesto el artículo 1128 del Código Civil según el cual:
«Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél. También fijarán los Tribunales la duración del plazo citando éste haya quedado a voluntad del deudor».
Pues bien, este defecto consistente en la falta de plazo fijado por las partes al constituir la opción puede subsanarse al amparo del artículo 1128 del Código Civil y por los cauces procesales establecidos en los artículos 96 y 97 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
Para la inscripción de la opción de compra en el Registro de la propiedad es necesario el convenio expreso de las partes y el establecimiento de un plazo para el ejercicio de la acción, plazo que no puede ser superior a cuatro años salvo en el arriendo con opción de compra que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arriendo.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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