Inscripción en el Registro de la Propiedad de un Auto de homologación de una transacción

Inscripción en el Registro de la Propiedad de un Auto de homologación de una transacción judicial por el que se acuerda disolver el condominio.

La inscripción en el Registro de la Propiedad de un auto de homologación de una transacción donde las partes acordaron en sede judicial la disolución del condominio no puede ser inscrito directamente sino que ha de hacerse a través de una escritura notarial.

En la resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) se debate la posibilidad de inscribir un testimonio de un auto de homologación de una transacción judicial, en cuya virtud las partes acuerdan disolver el condominio que entre ambas ostentaban sobre dos viviendas.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

SUPUESTO ANALIZADO: 

a) Existe un pleito entre dos personas, ambas copropietarias al 50% de dos viviendas. Eran copropietarias por adjudicación de una herencia.

b) Se inicia un procedimiento de división de una cosa común que declara de la extinción del proindiviso.

c)  Firme la sentencia se solicita su ejecución judicial y durante la tramitación de la misma las partes llegan a un acuerdo contractual por el que, pactando el concreto modo en que ha de llevarse a cabo la división, ponen fin al procedimiento judicial existente.

d) Las partes presentan un contrato privado a fin de que el juez que conoce de la ejecución lo homologue y declare extinto el procedimiento judicial.

e) Se presenta el Auto homologado al Registro de la Propiedad para que el Registrador inscriba a nombre de la persona que se ha adjudicado las viviendas el pleno dominio de las mismas.

f) El Registrador lo deniega y se recurre la decisión ante la DGRN.

 

 

Inscripción en el Registro de la Propiedad de un Auto de homologación de una transacción

Razonamientos mas importantes de la resolución dictada por la DGRN de fecha 20.07.2018

1.- El artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.

 

2.- Según los artículos 1216 del Código Civil (CC)  y el artículo 317.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él).Inscripción en el Registro de la Propiedad de un Auto de homologación de una transacción

 

3.- Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que están consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse.

De modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribiste.

 

4.- La transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada,  entre ellos tal y como se prevé en los arts. 1809 y 1816 Código civil.

 

5.- La transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley.

El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes.

Por ello, y fuera de los supuestos en que hubiese habido oposición entre las partes y verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al procedimiento de división de un patrimonio no pierde su carácter de documento privado, que en atención al principio de titulación formal previsto en el artículo 3 de la Ley Hipotecariaexige el previo otorgamiento de escritura pública notarial a los efectos de permitir su acceso al Registro de la Propiedad.

 

6.- Partiendo de estos principios, también este Centro Directivo (DGRN),  ha admitido el carácter inscribible del convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.

Del mismo modo resulta admisible, como ya habían admitido Resoluciones anteriores, la inscripción de la adjudicación que mediante convenio regulador se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues, aunque dicho régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas regulaciones.

 

7.- En definitiva, puede establecerse como CONCLUSIÓN derivada de la doctrina de esta Dirección General, que el convenio regulador ha de considerarse título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial, en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como -en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los conyugues derivadas de la vida en común.

 

8.- En CONCLUSIÓN: El documento cuya calificación ha dado lugar a este expediente consiste en un testimonio de un auto judicial que homologa el acuerdo transaccional que han alcanzado los condueños de dos fincas que habían adquirido por mitades indivisas por título de herencia, respecto a la disolución del condominio.

A la vista de la doctrina de este Centro Directivo, expuesta en los precedentes apartados, procede confirmar la calificación recurrida y por tanto SE DENIEGA LA INSCRIPCIÓN.

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