Introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho

La introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho del inquilino explotando el negocio junto a él, puede ser causa de resolución contractual.

Introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hechoMediante este artículo y al hilo de una reciente sentencia dictada sobre este tema, quiero recordar que la introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho del arrendatario puede ser causa de resolución del contrato de inquilinato, pues como veréis la Ley no permite que en el local de negocio arrendado se introduzcan personas no autorizadas por el arrendador.

El contrato de arrendamiento trasmite el goce o disfrute de la cosa arrendada únicamente al arrendatario quien, sin consentimiento del arrendador no puede introducir en ese goce o disfrute a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, sin exponerse a las sanciones previstas en la Ley de resolución del contrato (art. 1543 Código Civil) .

¿Cuándo considera la jurisprudencia que la introducción de ese tercero es causa de resolución del arrendamiento?

Para que veáis que la introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho es causa de resolución contractual,  vamos a exponer de manera general los parámetros utilizados por la jurisprudencia a la hora de considerar que una tercera persona ajena al contrato se ha introducido en el mismo de manera ilegal:

a)  Lo que determina el efecto de la resolución del arrendamiento es la introducción en el objeto arrendado de tercera persona distinta del arrendatario en connivencia o acuerdo con éste, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para la validez de la cesión o traspaso legal.

b)  Es indiferente que la introducción de esa tercera persona sea excluyente o compartida, total o parcial y a título oneroso o gratuito.

c)  Aún cuando la cesión, el subarriendo y el traspaso constituyen figuras jurídicas con perfiles propios, sin embargo, para los fines de la resolución de la relación arrendaticia, no es necesario una calificación exacta, pudiendo, ejercitarse conjuntamente algunas de esas causas, dada la dificultad inherente a la clandestinidad que se busca en estas situaciones.

d)  El carácter  clandestino supone que no pueda normalmente acreditarse  mediante pruebas directas la introducción en el arrendamiento de esa tercera persona, por lo que es preciso acudir el medio indirecto de las presunciones.

e)  En consecuencia con lo anterior y una vez aportadas las presunciones, se produce la inversión de la carga de la prueba, es decir, el arrendatario es el que tiene que probar en el Juzgado la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute del local arrendado.

Introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho:

Trasladados los anteriores puntos al caso de que la pareja de hecho del arrendatario se introduzca en el local de negocio, habra que ver si:

1.-  Si la pareja de hecho es la que ocupa y explota de manera material y efectiva el local de negocio, bien sea de manera exclusiva o compartida con la persona que firmó el contrato.

2.-  La sentencia a la que nos referíamos al principio, dictada por la AP Burgos (Sección 2ª) de 10 junio de 2013, establece como presunciones de la introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho los siguientes elementos, (que pueden serviros de ejemplo auqnue están sujetos al caso concreto que se enjuicia,  para que veáis por dónde va la jurisprudencia):

  • Las cuentas corrientes donde se mueve la contabilidad del negocio figuran a nombre de los dos, realizando ambos pagos y cobros.
  • La relación con los clientes del negocio la realiza indistintamente el arrendatario o su pareja de hecho.
  • La relación con los proveedores o distribuidores de mercancias del negocio se mantiene indistintamente con el arrendatario o con su pareja de hecho.
  • La pareja de hecho es quien paga la luz o el agua (compañías suministradoras) del negocio instalado en el local.
  • La empresa de reparación y mantenimiento de la maquinaria del negocio certifica que la que paga las facturas es la pareja de hecho y no el arrendatario.
  • Ambos comparten beneficios procedentes del negocio.

3º.-  Sin embargo el Tribunal Supremo también ha venido acuñando al mismo tiempo una doctrina conforme a la cual la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, llámese cesión, traspaso o subarriendo, puede no producir automáticamente el efecto de la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en el consentimiento expreso o tácito. Esto significa que existirá consentimiento tácito por parte del arrendador en consentir que esa tercera persona se introduzca en la relación arrendaticia, cuando el sujeto aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita, adopta una conducta determinante por una deducción razonable de tal consentimiento y muy en particular cuando por ejemplo el arrendador acepta rentas de ese tercero, o cuando le tiene por arrendatario mediante otro tipo de actos.

Si tienes algunas dudas sobre la introducción en el arrendamiento de local de la pareja de hecho o sobre los derechos y obligaciones que tienes en estos casos, es tan fácil como resolverlas llamándonos al teléfono de consultas  807 502 004 (de Lunes a Viernes en horario de 9 de la mañana a 8 de la tarde).

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