La enervación del desahucio
Antes de explicaros en qué consiste la enervación del desahucio, recordemos algunas cuestiones:
La principal obligación que tiene el inquilino cuando celebra un contrato de arrendamiento es el pago de la renta y de aquellas otras cantidades convenidas en el contrato que se asimilan jurídicamente también al concepto “renta“, de ahí que se les llame “cantidades asimiladas” (Ejemplo: suministros de luz, agua, comunidad de propietarios, etc.).
¿Qué puede ocurrir si el inquilino no paga la renta o las cantidades asimiladas?
Cuando el arrendatario no paga la renta o las cantidades asimiladas, el dueño del inmueble puede interponer un procedimiento judicial para la recuperación del piso o local arrendado, que se denomina Juicio de desahucio.
En el juicio de desahucio, que tiene como finalidad “recuperar la finca“, el dueño puede además reclamar el importe de las cantidades adeudadas, o bien, sólo solicitar la entrega del inmueble, reservándose para otro momento y procedimiento la reclamación de la cantidad debida.
Cuando el arrendador interpone la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el inquilino puede proceder a la enervación del desahucio.
¿Qué significa la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es una forma de terminar el procedimiento judicial de desahucio sin proceder al lanzamiento del inquilino. Por así decirlo es una oportunidad que se le concede al arrendatario de pagar o consignar todas las cantidades que adeuda y poner fin al juicio de desahucio, continuando el contrafo de arrendamiento en vigor.
Ejemplo de enervación del desahucio
El inquilino debe 3 meses de renta y el arrendador interpone directamente un procedimiento judicial de desahucio. El inquilino tiene la posibilidad de enervar el desahucio si en el plazo de 10 días desde que reciba el requerimiento del Juzgado, paga o consigna todo lo debido y se pone al corriente en el pago. La enervación va a producir como efecto que el contrato continúe en vigor y no se le pueda echar del inmueble al inquilino.
¿Dónde aparece reconocida la enervación del desahucio?
Por tanto, si el arrendador interpone una demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino tiene la posibilidad de terminar el procedimiento judicial sin que lo deasahucien, pagando todo lo adeudado y permitiendo continuar con el el contrato de alquiler.
¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio?
La enervación del desahucio es una oportunidad excepcional y por tanto el arrendatario sólo podrá usar del mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento. No puede enervar dos veces.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de fecha 15.10.2014:
“Ante la mora comprobada del inquilino y por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite por una sola vez la enervación advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran más situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.
La mora se produce con la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex artículo 410 de la LEC en relación con el artículo 1100 del Código Civil, de forma que el pago efectuado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento. Salvo que hubiera requerimiento de pago anterior a la demanda, en cuyo caso no hay posibilidad de enervación.
En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enervatorio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio”.
Recordar que, no cabrá enervación alguna si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
¿Qué cantidad tiene que pagar el inquilino para enervar el desahucio?
El inquilino para poder enervar el desahucio debe pagarle al arrendador todas las cantidades que le adeude hasta la actualidad, es decir, tiene que ponerse al corriente del pago.
La cantidad adeudada debe pagarse al arrendador, o en su defecto, consignarse y ponerse a su disposición.
¿Qué plazo tiene el inquilino para poder enervar una vez recibe la demanda de desahucio?
El inquilino podrá enervar el desahucio si abona todas las cantidades que debe y se pone al corriente del pago, dentro de los 10 días siguientes al requerimiento judicial que reciba.
El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece lo siguiente:
“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 5.11.2019:
“La alegación de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación se han de hacer en el escrito de oposición (artículo 440.3 LEC) y no en un momento posterior, y en todo caso -aunque el demandante haya afirmado en la demanda que tal derecho no puede ser ejercido en el caso- la efectividad de la enervación requiere que la parte demandada pague o ponga a disposición de la demandante el importe de las cantidades reclamadas -y de las que adeude en dicho momento- en el momento inicial del proceso, de modo que, si la parte demandante se opone en ese momento a la enervación, se celebrará una vista para que el juez decida sobre su procedencia ( artículo 22.4 LEC).
En este caso la consignación de la cantidad que entendía la demandada como adeudada, inferior a la reclamada, se hizo dos meses después de que se dictara sentencia en primera instancia, por lo que no podía producir los efectos propios de la enervación.”
¿Existe enervación si paga el inquilino después de presentada la demanda de desahucio?
Si el inquilino paga las rentas adeudadas después de que el arrendador haya interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago pero lo hace antes de que lo haya requerido el Juzgado, se considera que existe enervación. Ver artículo AQUÍ.
Consideramos interesante la lectura de la posibilidad de que el arrendatario alegue la enervación del desahucio de forma subsidiaria para el supuesto de que se le desestime total o parcialmente la oposición a la demanda.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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¿Si el inquilino firma un documento de desistimiento de arrendamiento?
¿Es suficiente para no tener que realizar demanda de desahucio?
Hola. he recibido un requerimiento de lanzamiento. desahucio. Mi preguntar a mi no me interesa proceder con la Enervacion. No tengo dinero para pagar las cantidad reclamada por el arrendatario que son las cuotas en retraso. Que puede pasar.
Buenas tardes: Tras leer el articulo me queda una duda a ver si me la pueden resolver: el plazo de 30 días que ha de pasar entre el requerimiento de pago y la interposición de la demanda para que el inquilino no pueda enervar, ¿son días naturales o se descuentan sábados, domingos y festivos?
Hola Pilar,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Si el inquilino enerva el desahucio,se pierde todo el dinero invertido en el abogado y procurador?O puede servir si tuviera que volver a desahuciarlo en un futuro.
Mi arrendador ha ejecutado el aval, pero dice que de todas formas va a demandarme para desahuciarme, pero yo digo que con la ejecucion del aval entiendo que me he enervado y puedo seguir en la vivienda, no?
Me gustaría informarme o que me ayudarais para ver dónde puedo acudir a que me asesoreis del tema.
gracias
Buenas tardes.
Soy un arrendador, tengo un inquilino que no me paga los gastos de agua, luz, mantenimiento y restos de gastos estipulados en el contrato.
Le he enviado un burofax, transcurridos 16 días me ingresa el importe de lo adeudado, pero transcurridos tres meses me vuelve adeudar los gastos de estos meses.
Mi pregunta es la siguiente.
Puedo interponer un desahucio por impago o tengo que seguir enviándole burofax para que pague la deuda.
Saludos