La enervación del desahucio

11 de diciembre, 2019
7 comentarios

La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar la resolución del contrato mediante el pago de las cantidades debidas.

Antes de explicaros en qué consiste la enervación del desahucio, recordemos algunas cuestiones:

La principal obligación que tiene el inquilino cuando celebra un contrato de arrendamiento es el PAGO DE LA RENTA y de aquellas otras cantidades convenidas en el contrato que se asimilan jurídicamente también al concepto «renta«, de ahí que se les llame «cantidades asimiladas» (EJEMPLO:  suministros de luz, agua, comunidad de propietarios, etc.).

Cuando el arrendatario no paga la renta o las cantidades asimiladas, el dueño del inmueble puede interponer un procedimiento judicial para la recuperación del piso o local arrendado, que se denomina JUICIO DE DESAHUCIO.La enervación del desahucio

En el juicio de desahucio, que tiene como finalidad «recuperar la finca«, el dueño puede además reclamar el importe de las cantidades adeudadas, o bien, sólo solicitar la entrega del inmueble, reservándose para otro momento y procedimiento la reclamación de la cantidad debida.

Cuando el arrendador interpone la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el inquilino puede proceder a la enervación del desahucio.

¿Qué significa la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio, es por así decirlo una oportunidad que se le concede al inquilino de pagar o consignar las cantidades que adeuda y poner fin al juicio de desahucio, rehabilitándose la vigencia del contrato de arrendamiento.

EJEMPLO:

El inquilino debe 3 meses de renta y el arrendador interpone directamente un procedimiento judicial de desahucio. El inquilino tiene la posibilidad de enervar el desahucio si en el plazo de 10 días desde que reciba el requerimiento del Juzgado, paga o consigna todo lo  debido y se pone al corriente en el pago. La enervación va a producir como efecto que el contrato continúe en vigor y no se le pueda echar del inmueble al inquilino.

¿Dónde aparece reconocida la enervación del desahucio?

La enervación de la acción de desahucio viene recogida en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Por tanto, si el arrendador interpone una demanda de desahucio por falta de pago,  el inquilino tiene la posibilidad de pagar lo adeudado y que el contrato de alquiler no se resuelva y por tanto continúe en vigor.

¡¡ ATENCIÓN ¡¡ : La enervación del desahucio es una oportunidad excepcional y por tanto el ARRENDATARIO sólo podrá usar del mismo UNA SOLA VEZ a lo largo de la duración del arrendamiento. NO PUEDE ENERVAR DOS VECES.

No obstante lo anterior, NO CABRÁ ENERVACIÓN ALGUNA si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, TREINTA DIAS de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

¿Qué cantidad tiene que pagar el inquilino para enervar el desahucio?

El inquilino para poder enervar el desahucio debe pagarle al arrendador todas las cantidades que le adeude hasta la actualidad, es decir, tiene que ponerse al corriente del pago.

La cantidad adeudada debe pagarse al arrendador, o en su defecto, consignarse y ponerse a su disposición.

¿Qué plazo hay para la enervación del desahucio?

El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece lo siguiente:

» En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, REQUERIRÁ AL DEMANDADO para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de PRETENDER LA ENERVACIÓN, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento du dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.»

El TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) en sentencia de 5.11.2019 dice:

«La alegación de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación se han de hacer en el escrito de oposición ( artículo 440.3 LEC) y no en un momento posterior, y en todo caso -aunque el demandante haya afirmado en la demanda que tal derecho no puede ser ejercido en el caso- la efectividad de la enervación requiere que la parte demandada pague o ponga a disposición de la demandante el importe de las cantidades reclamadas -y de las que adeude en dicho momento- en el momento inicial del proceso, de modo que, si la parte demandante se opone en ese momento a la enervación, se celebrará una vista para que el juez decida sobre su procedencia ( artículo 22.4 LEC).
En este caso la consignación de la cantidad que entendía la demandada como adeudada, inferior a la reclamada, se hizo dos meses después de que se dictara sentencia en primera instancia, por lo que no podía producir los efectos propios de la enervación.»

El PLAZO para la enervación del desahucio será dentro de los 10 días siguientes al requerimiento judicial.

OBSERVACIÓN:

Si el inquilino paga las rentas adeudadas después de que el arrendador haya interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago pero ANTES de que lo haya requerido el Juzgado, se considera que existe enervación. VER artículo AQUÍ.

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7 Responses to La enervación del desahucio

  1. José García en 28 de julio, 2016 de 20:20

    Buenas tardes.

    Soy un arrendador, tengo un inquilino que no me paga los gastos de agua, luz, mantenimiento y restos de gastos estipulados en el contrato.
    Le he enviado un burofax, transcurridos 16 días me ingresa el importe de lo adeudado, pero transcurridos tres meses me vuelve adeudar los gastos de estos meses.
    Mi pregunta es la siguiente.
    Puedo interponer un desahucio por impago o tengo que seguir enviándole burofax para que pague la deuda.
    Saludos

  2. R. López. en 6 de octubre, 2017 de 11:36

    Mi arrendador ha ejecutado el aval, pero dice que de todas formas va a demandarme para desahuciarme, pero yo digo que con la ejecucion del aval entiendo que me he enervado y puedo seguir en la vivienda, no?

    Me gustaría informarme o que me ayudarais para ver dónde puedo acudir a que me asesoreis del tema.
    gracias

  3. Robert Philippe Lefébure Fréderic en 6 de enero, 2018 de 0:19

    Si el inquilino enerva el desahucio,se pierde todo el dinero invertido en el abogado y procurador?O puede servir si tuviera que volver a desahuciarlo en un futuro.

  4. PILAR GARCIA en 3 de septiembre, 2018 de 18:39

    Buenas tardes: Tras leer el articulo me queda una duda a ver si me la pueden resolver: el plazo de 30 días que ha de pasar entre el requerimiento de pago y la interposición de la demanda para que el inquilino no pueda enervar, ¿son días naturales o se descuentan sábados, domingos y festivos?

    • Inmaculada Castillo en 4 de septiembre, 2018 de 19:11

      Hola Pilar,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. Maria en 16 de mayo, 2019 de 19:26

    Hola. he recibido un requerimiento de lanzamiento. desahucio. Mi preguntar a mi no me interesa proceder con la Enervacion. No tengo dinero para pagar las cantidad reclamada por el arrendatario que son las cuotas en retraso. Que puede pasar.

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