La fianza en el arrendamiento de local

La fianza en el arrendamiento de local

El depósito de la fianza en el arrendamiento de local de negocio es obligatorio y será de dos mensualidades del importe de la renta pactada que habrán de ingresarse en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Hablamos de la fianza en el arrendamiento de local de negocio también denominado «contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

El importe de la fianza en el arrendamiento de local que hay que depositar en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicado el inmueble alquilado es de dos mensualidades de la renta pactada.

El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que regula la fianza.

Hay que recordar a los arrendadores e inquilinos que en los contratos de arrendamiento, ya sean de vivienda o de local, se puede pactar una cantidad superior a la fianza indicada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

EJEMPLO:

En un contrato de arrendamiento de local se pacta la entrega de 4 mensualidades de renta. Los mensualidades deben ingresarse en la Comunidad Autónoma según lo previsto en el artículo 36 LAU, y las otras dos las retiene en su poder el arrendador hasta finalizar el contrato.

¿En qué consiste la fianza en un contrato de arrendamiento?

Uno de los significados del término fianza según el diccionario de la Real Academia de la Lengua, es «prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación».

La anterior definición trasladada a los contratos (como el de arrendamiento del que hablamos) viene a decirnos que cuando se hable de fianza se está hablando del establecimiento de una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación.

Todos sabéis que cuando se alquila un local de negocio, la principal obligación que tiene el arrendatario es la de pagar la renta, las cantidades asimiladas a la renta que se hubiesen pactado (suministros como luz, agua, gas, comunidad de propietarios, IBI, etc.) y la devolución del local al finalizar el contrato en perfecto estado.

Pues bien, para asegurase el dueño que se van a cumplir dichas obligaciones, se establece la prestación de una fianza que podrá ser en metálico, personal, real, etc.

¿Dónde está regulada la fianza en el arrendamiento de local?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.1 dispone en cuanto a la fianza lo siguiente:

«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».

Como vemos por el texto del citado artículo existe una obligación de prestar una fianza en el arrendamiento de local (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) por importe de dos mensualidades de renta.

¿Pero puede ser superior la fianza que se le exija al arrendatario?

La respuesta es que SÍ y aquí se encuentra la gran confusión que tienen muchos arrendadores sobre este tema. La LAU, cuando establece que la fianza será de dos meses de renta, a lo que se está refiriendo es a la cantidad obligatoria, que como sabéis , hay que depositar en la Comunidad Autónoma donde radique la finca, no a otras garantías adicionales que puedan pactarse en el contrato de arrendamiento que están permitidas en virtud de la libertad de pactos que existe.

Resumiendo lo dicho hasta ahora:

  • Es obligatorio cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de local de negocio, que el inquilino haga entrega en concepto de fianza de dos mensualidades de renta.
  • Esta cantidad en concepto de fianza, deberá ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente (salvo Asturias y Navarra que no la exigen).
  • Si no se procede al depósito de la fianza el arrendador estará sujeto a un estricto régimen de sanciones (Haz clic en los siguientes enlaces para conocer más sobre las sanciones en Andalucía, Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, etc.)
  • Al margen de esta cantidad, el arrendador y el arrendatario pueden pactar otro tipo de garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones del contrato (otras mensualidades de renta, fianza persona, aval bancario, etc.).

¿Se puede renunciar  en el contrato a la fianza en el arrendamiento de local?

Considero que en el contrato se puede pactar que el inquilino no pagará fianza alguna en virtud de la libertad de pactos de los contratos.

Ahora bien, si no se le exigiera al inquilino la fianza en el arrendamiento de local, el arrendador tiene la obligación de depositar el importe de dos mensualidades de renta en la Comunidad Autónoma, por lo que tendrá que pagarla de su bolsillo. El depósito de la fianza, perdón por la insistencia, es obligatorio si no quiere recibir fuertes sanciones económicas, además de que el inquilino podrá demandarlo si este incumplimiento le hubiese provocado perjuicios económicos.

Actualización de la fianza en el arrendamiento de local

La actualización viene recogida en el artículo 36.2 y 3 de la LAU.

Dichos preceptos establecen que no se producirá la actualización de la fianza en los primeros tres años. Esto va dirigido a los contratos que se hayan formalizado después del 6 de junio de 2013.

Para los contratos sujetos a la LAU 29/1994 anteriores a esta última modificación, el plazo era de cinco años. Durante estos primeros años (3 o 5 dependiendo de la fecha de celebración del contrato) no se podrá actualizar la fianza sin que quepa pacto en contra.

Transcurrido dicho plazo, cualquiera de las partes «podrá» exigir a la otra que se actualice.

Comentarios

  1. Carlos

    Hola,
    Actualmente estoy arrendando un local y me gustaría saber si es obligatorio depositar la fianza en una entidad especifica o eso sólo aplica a contratos de alquiler de vivienda.

    Gracias,

  2. Andrés E. Pazo

    Hola Francisco muy buenas.

    Tengo una pregunta y espero que por favor me puedas ayudar.
    Estoy interesado en alquilar un piso, como inquilino, y una agencia pone como condiciones 1 mes de fianza, el mes en curso, 1 mes de comisión para la agencia, y 4 meses como garantía; para hacer un contrato de larga duración (por 6 años).

    Me harías el favor de informarme si esto es por lo menos legal, es que lo que sé del nuevo cambio de la ley es, de 1 mes de fianza, 2 meses máximos como garantías y ademas es visto que los gastos de gestión deben correr a cargo del propietario. Esta información la entiendo para particulares, pero veo que los contratos van en periodos de 5 años, al un contrato «por 6 años»… ¿Es legal pedir 4 meses de garantía?

    Desde ya muchas gracias por lo que me puedas ayudar con esta duda.
    Que estés bien, saludos.

  3. Jose Ignacio

    He alquilado un local el año pasado, 15 de Octubre del 2019. Me pidieron 5 meses de fianza pero no me pedían traspaso. Viendo como esta la situación en estos momentos con el virus, nos vamos a ver obligados a cerrar en un mes. Hay alguna posibilidad de poder recuperar alguna fianza aunque no haya pasado un año para poder rescindir el contrato. gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola José Ignacio:

      Le hemos contestado por privado.
      Saludos

  4. LYDYA

    tengo alquilado un local el contrato me vence en 17 de julio2020 si lo dejo antes porque no tengo beneficios me tienen que devolver la fianza gracias un saludo

  5. Celia

    Voy a renovar contrato de arrendamiento de local de negocio, después de 5 años, voy a volver a elaborar un contrato porque la mensualidad a pagar se modifica, y no sé si hay que retirar la fianza del anterior contrato y volver a depositarla, o si no es necesario. Y en cualquier caso, no se como hacerlo.
    Gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Celia,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  6. Joana

    He alquilado un local en la la isla de Lanzarote para abrir un restaurante, me gustaría saber si la fianza que le he abonado al arrendador se puede declarar, declaro por estimación directa

  7. DAVID HERNANDEZ CUARTERO

    Buenos días,

    Hace dos meses formalicé un contrato de arrendamiento para la explotación de un negocio y entre las cláusulas diversas, no figuraba ninguna sobre «fianza».
    Tras este tiempo, ya se ha hecho efectivo el pago de la primera mensualidad y todo en principio con total normalidad.
    Pues tras dos meses de contrato, ahora me envían un correo con un anexo que debo firmar y pagarles 2 meses de fianza, que parece ser, en un principio se les olvidó de incluirlo.
    ¿Es obligatorio pagarlo ahora, una vez iniciado firmado el contrato y haber negociado previamente el mismo?

    Un saludo.
    Gracias.

  8. Garrido castillo s.c.p

    Me alquilaron un negocio en el año 2009.
    Concretamente un bar con cuatro aparatos viejos como maquinaria, al precio de 2300 € al mes.
    Les di 24000 € de fianza, que fue lo que me pidieron, y asi lo tengo puesto en el contrato.
    A primeros de septiembre, finalizamos dicho contrato, y tengo la impresión de que quieren devolver el dinero, cuando lo reciban del nuevo inquilino, probablemente dentro de este mes.
    Eso significa que no lo pasaron en su dia a INCASOL.
    ¿Que debo hacer?

    • Inmaculada Castillo

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  9. mayra

    tengo una duda necesito vuestra ayuda.
    Mi esposo que ya falleció. Alquilo un local de 100m2. por un importe de 350€. Pero pactaron mi esposo y el arrendatario que en negro le daría 100€ mas. Ahora el arrendatario al haber fallecido mi esposo solo paga la cantidad estipulada en el contrato que son los 150€.
    En el contrato se hizo constar una clausula de la ley antigua a favor del arrendatario en la que se renueva automáticamente el contrato. Ahora Yo quiero rescindir el contrato y nose que hacer porque el arrendatario esta al dia con los pagos de todo.
    agradezco vuestra ayuda

    • Maria Jose Arcas Sariot

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  10. Javier

    ¿Es obligatorio devolver la fianza, en el caso de que el arrendatario rescinda unilateralmente el contrato, antes de la fecha establecida en el mismo?

    • joseluis

      si el inquilino no sigue con el contrato y deja el local, tiene derecho a la devolución de la fianza?

  11. pilar

    Buenas tardes mi consulta es la siguiente el contrato de alquiler de un local tengo que renovarlo el dia 17 /07 elimporte mensual es mas bajo que el se pacto en su dia y la fianza es de dos meses . Esta obligado a la devoluccion del importe si ya los dos mes de fianza no coincide con el contrato anterior.

  12. VICTOR

    Una duda. En el caso de contratos de alquiler con particulares, si no se hace el depósito de la Fianza, el inquilino no puede desgravar el alquiler en IRPF

    En el caso de locales comerciales, si el arrendador no deposita la fianza ¿podría suponer que el arrendatario del local de negocio no podría deducir ese gasto?

    Gracias anticipadas por su atención,

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Victor:
      1.- Son dos cosas distintas. En viviendas el inquilino, si es que tiene derecho a ello, si no deposita la fianza el arrendador no podrá hacer las deducciones en la declaracion IRPF
      2.- En el arrendamiento de local, el inquilino ha de pagar el IVA y se deducirá el pago del alquiler cuando efectue sus declaraciones trimestrales de atividad, aunque el arredndador no deposite la fianza.
      Un saludo

  13. Belen

    Buenos dias, yo alquile un local, la duración es de 3 años y entregue fianza de 2 meses. Quiero dejar el local a los 3 meses de iniciar el contrato, avise con un mes de antelacion a la casera por telefono, pero dice q no me devuelve la fianza, aunque le entregue el local en buenas condiciones, ¿puede hacerlo?. gracias

  14. Diana

    Buenos días yo alquilé un local q no tenía baño y a la hora de la fianza me dijo el dueño q en lugar de la fianza yo hiciera el baño ..después de hacer el baño me encuentro q en el contrato me pone q no entregó fianza ..pero yo he hecho la obra ..q puedo hacer graciaa

    • fco miguel

      Hola yo alquile local en el mes de junio y lo dejo a hora en octubre el contrato es de un año ,me dice el dueño que tengo que firmar un documento dando los motivos por que lo dejo ates de finalizar el contrato, antes de darme la fianza y que tiene sanción comunicándome que tardaría dos meses recuperarlas. ¿esto es cierto?

  15. sonia

    Lo primero gracias por su web.
    Querria saber el tratamiento fiscal de una ejecución de la fianza por incumplimiento en el pago de la renta y posterior deshaucio. Está sujeto a IVA???. Hay que incluirlo como ingreso en los rendimientos de Capital inmobiliario y en ese caso me tendria que aplicar la retención como si la me la hubieran efectuado??. De la misma manera que me impute los recibos no cobrados.????

    Y si hubiera una garantia dineraria??? sería el mismo tratamiento fiscal??

    Gracias

  16. Javier de Ville

    He alquilado un local comercial a una sociedad A y realizado el deposito de su fianza en la hacienda andaluza, mas tarde esta sociedad A cede el contrato a otra sociedad B del mismo grupo haciéndose cargo de todos y cada uno de los términos del contrato anterior, mi pregunta es: ¿la fianza que deposité en hacienda andaluza para la sociedad A sigue valiendo para la sociedad B?; ¿o he de rescatar la fianza de A y depositar otra nueva para B?o al ceder el contrato de A (a) B también cedo la fianza de A (a) B.
    Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Javier de Ville:

      1.- Si el arrendamiento se ha cedido a un tercero, además con el consentimiento expreso del arrendador, no estamos ante un nuevo contrato, sino ante el mismo anterior, por lo que siguen todos sus derechos y obligaciones.
      2.- En consecuencia, mi opinión es que la fianza es la misma y no puede el anterior arrendatario exigir su devolución, pues el art. 32 LAU no contempla ninguna variación al respecto, ni tampoco se hace referencia en el art. 36 LAU.
      Si necesita que le aclare alguna cuestión más sobre este tmea ocualquier otro, puede llamarme al 807 502 004 (marcando la extensión nº 11) y la hablamos. Un saludo

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