La fianza en el arrendamiento de local

El depósito de la fianza en el arrendamiento de local de negocio es obligatorio y será de dos mensualidades del importe de la renta pactada que habrán de ingresarse en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Hablamos de  la fianza en el arrendamiento de local de negocio también denominado “contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

El importe de la fianza en el arrendamiento de local que hay que depositar en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicado el inmueble alquilado es de dos mensualidades de la renta pactada.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que regula la fianza.

Hay que RECORDAR a los arrendadores e inquilinos que en los contratos de arrendamiento, ya sean de vivienda o de local, se puede pactar una cantidad superior a la fianza indicada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

EJEMPLO:

En un contrato de arrendamiento de local se pacta la entrega de 4 mensualidades de renta. Los mensualidades deben ingresarse en la Comunidad Autónoma según lo previsto en el artículo 36 LAU, y las otras dos las retiene en su poder el arrendador hasta finalizar el contrato.

¿En qué consiste la fianza en un contrato de arrendamiento?

Uno de los significados del término fianza según el diccionario de la Real Academia de la Lengua, es “prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación”.

 La anterior definición trasladada a los contratos (como el de arrendamiento del que hablamos) viene a decirnos que cuando se hable de fianza se está hablando del establecimiento de una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación.

Todos sabéis que cuando se alquila un local de negocio, la principal obligación que tiene el arrendatario es la de pagar la renta, las cantidades asimiladas a la renta que se hubiesen pactado (suministros como luz, agua, gas, comunidad de propietarios, IBI, etc.) y la devolución del local al finalizar el contrato en perfecto estado.

Pues bien, para asegurase el dueño que se van a cumplir dichas obligaciones, se establece la prestación de una fianza que podrá ser en metálico, personal, real, etc.

 

La fianza en el arrendamiento de local

¿Dónde está regulada la fianza en el arrendamiento de local?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.1 dispone en cuanto a la fianza lo siguiente:

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Como vemos por el texto del citado artículo existe una obligación de prestar una fianza en el arrendamiento de local (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) por importe de dos mensualidades de renta.

¿Pero puede ser superior la fianza que se le exija al arrendatario?

La respuesta es que y aquí se encuentra la gran confusión que tienen muchos arrendadores sobre este tema. La LAU, cuando establece que la fianza será de dos meses de renta, a lo que se está refiriendo es a la cantidad obligatoria, que como sabéis , hay que depositar en la Comunidad Autónoma donde radique la finca, no a otras garantías adicionales que puedan pactarse en el contrato de arrendamiento que están permitidas en virtud de la libertad de pactos que existe.

         Resumiendo lo dicho hasta ahora:

  • Es obligatorio cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de local de negocio, que el inquilino haga entrega en concepto de fianza de dos mensualidades de renta.
  • Esta cantidad en concepto de fianza, deberá ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente (salvo Asturias y Navarra que no la exigen).
  • Si no se procede al depósito de la fianza el arrendador estará sujeto a un estricto régimen de sanciones (PINCHA AQUÍ para conocer más sobre las sanciones en Andalucía, Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, etc.)
  • Al margen de esta cantidad, el arrendador y el arrendatario pueden pactar otro tipo de garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones del contrato (otras mensualidades de renta, fianza persona, aval bancario, etc).

 

¿Se puede renunciar  en el contrato a la fianza en el arrendamiento de local?

Considero que en el contrato se puede pactar que el inquilino no pagará fianza alguna en virtud de la libertad de pactos de los contratos.

Ahora bien, si no se le exigiera al inquilino la fianza en el arrendamiento de local, el arrendador tiene la obligación de depositar el importe de dos mensualidades de renta en la Comunidad Autónoma, por lo que tendrá que pagarla de su bolsillo. El depósito de la fianza, perdón por la insistencia, es obligatorio si no quiere recibir fuertes sanciones económicas, además de que el inquilino podrá demandarlo si este incumplimiento le hubiese provocado perjuicios económicos.

Actualización de la fianza en el arrendamiento de local

La actualización viene recogida en el artículo 36.2 y 3 de la LAU.

Dichos preceptos establecen que no se producirá la actualización de la fianza en los primeros tres años. Esto va dirigido a los contratos que se hayan formalizado después del 6 de junio de 2013.

Para los contratos sujetos a la LAU 29/1994 anteriores a esta última modificación, el plazo era de cinco años. Durante estos primeros años (3 o 5 dependiendo de la fecha de celebración del contrato) no se podrá actualizar la fianza sin que quepa pacto en contra.

Transcurrido dicho plazo, cualquiera de las partes “podrá” exigir a la otra que se actualice.

 

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12 Responses to La fianza en el arrendamiento de local

  1. Javier de Ville en 23 de octubre, 2014 de 23:30

    He alquilado un local comercial a una sociedad A y realizado el deposito de su fianza en la hacienda andaluza, mas tarde esta sociedad A cede el contrato a otra sociedad B del mismo grupo haciéndose cargo de todos y cada uno de los términos del contrato anterior, mi pregunta es: ¿la fianza que deposité en hacienda andaluza para la sociedad A sigue valiendo para la sociedad B?; ¿o he de rescatar la fianza de A y depositar otra nueva para B?o al ceder el contrato de A (a) B también cedo la fianza de A (a) B.
    Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 26 de octubre, 2014 de 19:02

      Hola Javier de Ville:

      1.- Si el arrendamiento se ha cedido a un tercero, además con el consentimiento expreso del arrendador, no estamos ante un nuevo contrato, sino ante el mismo anterior, por lo que siguen todos sus derechos y obligaciones.
      2.- En consecuencia, mi opinión es que la fianza es la misma y no puede el anterior arrendatario exigir su devolución, pues el art. 32 LAU no contempla ninguna variación al respecto, ni tampoco se hace referencia en el art. 36 LAU.
      Si necesita que le aclare alguna cuestión más sobre este tmea ocualquier otro, puede llamarme al 807 502 004 (marcando la extensión nº 11) y la hablamos. Un saludo

  2. sonia en 13 de abril, 2015 de 22:25

    Lo primero gracias por su web.
    Querria saber el tratamiento fiscal de una ejecución de la fianza por incumplimiento en el pago de la renta y posterior deshaucio. Está sujeto a IVA???. Hay que incluirlo como ingreso en los rendimientos de Capital inmobiliario y en ese caso me tendria que aplicar la retención como si la me la hubieran efectuado??. De la misma manera que me impute los recibos no cobrados.????

    Y si hubiera una garantia dineraria??? sería el mismo tratamiento fiscal??

    Gracias

  3. Diana en 24 de septiembre, 2015 de 11:41

    Buenos días yo alquilé un local q no tenía baño y a la hora de la fianza me dijo el dueño q en lugar de la fianza yo hiciera el baño ..después de hacer el baño me encuentro q en el contrato me pone q no entregó fianza ..pero yo he hecho la obra ..q puedo hacer graciaa

    • fco miguel en 27 de octubre, 2015 de 17:47

      Hola yo alquile local en el mes de junio y lo dejo a hora en octubre el contrato es de un año ,me dice el dueño que tengo que firmar un documento dando los motivos por que lo dejo ates de finalizar el contrato, antes de darme la fianza y que tiene sanción comunicándome que tardaría dos meses recuperarlas. ¿esto es cierto?

  4. Belen en 4 de diciembre, 2015 de 10:41

    Buenos dias, yo alquile un local, la duración es de 3 años y entregue fianza de 2 meses. Quiero dejar el local a los 3 meses de iniciar el contrato, avise con un mes de antelacion a la casera por telefono, pero dice q no me devuelve la fianza, aunque le entregue el local en buenas condiciones, ¿puede hacerlo?. gracias

  5. VICTOR en 18 de abril, 2016 de 19:42

    Una duda. En el caso de contratos de alquiler con particulares, si no se hace el depósito de la Fianza, el inquilino no puede desgravar el alquiler en IRPF

    En el caso de locales comerciales, si el arrendador no deposita la fianza ¿podría suponer que el arrendatario del local de negocio no podría deducir ese gasto?

    Gracias anticipadas por su atención,

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de abril, 2016 de 17:59

      Hola Victor:
      1.- Son dos cosas distintas. En viviendas el inquilino, si es que tiene derecho a ello, si no deposita la fianza el arrendador no podrá hacer las deducciones en la declaracion IRPF
      2.- En el arrendamiento de local, el inquilino ha de pagar el IVA y se deducirá el pago del alquiler cuando efectue sus declaraciones trimestrales de atividad, aunque el arredndador no deposite la fianza.
      Un saludo

  6. pilar en 4 de julio, 2016 de 20:07

    Buenas tardes mi consulta es la siguiente el contrato de alquiler de un local tengo que renovarlo el dia 17 /07 elimporte mensual es mas bajo que el se pacto en su dia y la fianza es de dos meses . Esta obligado a la devoluccion del importe si ya los dos mes de fianza no coincide con el contrato anterior.

  7. Javier en 18 de agosto, 2016 de 20:30

    ¿Es obligatorio devolver la fianza, en el caso de que el arrendatario rescinda unilateralmente el contrato, antes de la fecha establecida en el mismo?

  8. mayra en 17 de enero, 2018 de 13:30

    tengo una duda necesito vuestra ayuda.
    Mi esposo que ya falleció. Alquilo un local de 100m2. por un importe de 350€. Pero pactaron mi esposo y el arrendatario que en negro le daría 100€ mas. Ahora el arrendatario al haber fallecido mi esposo solo paga la cantidad estipulada en el contrato que son los 150€.
    En el contrato se hizo constar una clausula de la ley antigua a favor del arrendatario en la que se renueva automáticamente el contrato. Ahora Yo quiero rescindir el contrato y nose que hacer porque el arrendatario esta al dia con los pagos de todo.
    agradezco vuestra ayuda

    • Maria Jose Arcas Sariot en 17 de enero, 2018 de 17:54

      Hola mayra le recomiendo se ponga en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

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