La hipoteca como crédito litigioso
En anteriores entradas os hemos hablado de la cesión de créditos litigiosos y sus efectos para el deudor, ahora nos preguntamos ¿qué efectos tiene la cesión de la hipoteca como crédito litigioso?
Veámoslo con un ejemplo para entender mejor de que hablamos:
Imaginemos el caso de una persona que tiene una hipoteca sobre su vivienda. Por los motivos que sea deja de pagar dicha hipoteca y el Banco le lleva a juicio iniciando una ejecución hipotecaria.
Desde el momento en que el deudor conteste a la demanda que le pone el banco, la hipoteca sería un considerada cómo crédito litigioso por cuanto dispone el art 1535 del CC “Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.”
Pues bien, ¿y si en esa tesitura el Banco A, probablemente con el objeto de obtener liquidez, por razones de fusión, para sanear sus activos o por el motivo que sea, cede ese crédito a otro Fondo o Banco B a fin de conseguir efectivo para su cuenta? No es raro en estos tiempos que una entidad bancaria que se encuentra con problemas de liquidez venda a otra un “pack” o grupo de deudas por un precio muy inferior al que a dicha entidad se adeuda, con el fin de obtener liquidez de forma rápida sin esperar al proceso judicial que puede tardar años.
¿Qué ocurre entonces con nuestra hipoteca?
Pues que se convierte en un crédito litigioso cedido a un tercero
¿Y cuáles son las normas que se le aplican a partir de ese momento?
Los arts 1526 y siguientes del Código Civil.
De manera que en el deudor no puede oponerse a esa cesión pero sin embargo cuenta con otros derechos como el derecho de retracto y así:
Para que el negocio jurídico de cesión de la hipoteca como crédito litigioso sea eficaz frente al deudor cedido, debe serle notificado a éste el hecho de la cesión.
Así se desprende del artículo 1.527 del Código Civil. La notificación es una comunicación o puesta en conocimiento del deudor cedido del otorgamiento del negocio de cesión del la hipoteca. No se precisa ninguna forma especial, siendo válidas y eficaces todas las admitidas en derecho, incluida la verbal.
Sin embargo no es necesario su consentimiento, ahora bien en caso de venta de una hipoteca sobre la que ya se ha iniciado un
procedimiento de ejecución hipotecaria, el art. 1535 CC concede al deudor el derecho de retracto, es decir, otorga al deudor la facultad de extinguirlo reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que fue satisfecho.
Lo único malo es la brevedad del plazo que la Ley le concede, tan solo NUEVE DIAS
Dispone el art Artículo 1535 del CC:
“Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.
Esto quiere decir, que una vez que el Banco que ha adquirido la hipoteca como crédito litigioso notifica al deudor que es el nuevo acreedor del préstamo y por tanto la nueva parte demandante en el procedimiento, se le va permitir a dicho deudor, si así lo considera esta oportuno una vez analizadas las condiciones de la escritura de cesión entre ambos bancos, acogerse al Art 1.535 Cc antes mencionado y ejercitar el derecho de retracto liquidando su crédito por el importe que se pagó por el Banco B a su banco, el Banco A, que suele ser mucho menor al que el debía en virtud de su hipoteca.
Lo malo es que en tan breve plazo de tiempo, mientras el deudor busca asesoramiento jurídico, para cuando el letrado analiza el caso el plazo suele estar agotado, por ello es importante tener muy en cuenta esta situación.
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