LA OPCION A COMPRA

 La opción de compra en un arrendamiento es aquel contrato en el que el dueño le concede al arrendatario la facultad de decidir en el tiempo la compra de la vivienda.

¿Qué es un arrendamiento con derecho de opción de compra?

Es un contrato por virtud del cual una parte concede a otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de la compra, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones

El optatario (arrendador)  es quien queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (arrendatario).

la opcion de compra

Su perfección depende solo de la aceptación del optante que ha de realizarse dentro del plazo establecido, siendo vinculante para el optatario. Una vez ejercitada la opción perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, pues basta con que el optante haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción dentro del término pactado, sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento de la escritura notarial, que constituye una formalidad posterior.

Consiste por tanto, en conceder al optante (arrendatario), mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta. Basta por tanto para la perfección de la compraventa que el optante (arrendatario), le haya comunicado dentro de plazo al optatario (arrendador) la voluntad de ejercitar su derecho de opción.

El concedente (optatario o arrendador) queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante el periodo pactado para la opción, mientras que al optante (arrendatario) corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo.

 El precio es elemento esencial de la compraventa y es requisito fundamental que sea determinado o determinable.

 

 ¿Qué requisitos son necesarios para el arrendamiento con opción de compra? 

1ª) Convenio expreso de las partes sobre la opción de compra.

2ª) La determinación del objeto contractual

3ª) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

4ª) Plazo para el ejercicio de la opción que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

 

Forma y plazo para ejercitar la opción de compra

Para que pueda apreciarse el contrato de opción se exige, entre otros requisitos la determinación de plazo para ejercitar la opción, de manera tal que transcurrido el plazo pactado sin ejercitar el derecho de opción de compra se produce la «caducidad» del derecho de opción.

arrendamiento con opcion de compra

El plazo para ejercitar la opción de compra es lógicamente el convenido por las partes. En caso contrario, la jurisprudencia interpreta que habrán de ser los Tribunales, atendiendo a cada caso concreto, los que en ausencia de plazo para el ejercicio de la opción, fijen aquél. Generalmente en estos casos si la opción de compra va ligada a un contrato de arriendo, en defecto de plazo, se entiende el del periodo de arriendo con exclusión de las prórrogas legales y tácitas.

El plazo para el ejercicio de la opción es de caducidad, y en consecuencia no es susceptible de interrupción, de tal manera que, de no ejercitarse la opción dentro del plazo convenido perece el derecho del optante.

Por otro lado al ir unida la opción a un contrato de arriendo, el plazo no podrá desentenderse de la duración del contrato, no pudiendo ser superior al del arrendamiento.

Una vez ejercitada la opción oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, quedando ésta sometida a su propia regulación, con arreglo a la cual, el contrato queda perfeccionado aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, a no ser que en el contrato las partes hayan exteriorizado en una cláusula clara y terminante la de sujetar el ejercicio del derecho de opción al pago simultáneo del precio.

 

¿Cómo ha de ejercitarse la opción de compra?

Respecto a la forma de ejercitar la opción, la jurisprudencia dice, que para dicho ejercicio basta que dentro del plazo pactado, el optante (arrendatario) manifieste su decisión de llevar a cabo la opción recompra,  notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente (arrendador), para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

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La declaración del optante de su voluntad de hacer efectiva la opción tiene una naturaleza recepticia y por tanto no basta con la mera expresión o manifestación de dicha voluntad, sino que es preciso hacer llegar la misma al optatario.

Si se pacta en el contrato una forma de notificar la decisión de la opción de compra, hay que estar al cumplimiento de dicha forma. El modo más común pactado es a través de acta notarial.

En cualquier caso, sería válida la declaración del optante realizada dentro del plazo si la causa por la que llega la notificación al concedente fuera de plazo sea imputable al propio concedente.

Otra cuestión que se plantea es quien debe probar esa recepción. Según se pone de relieve de modo casi uniforme, lo será el optante, por cuanto ello va a servir de base a su pretensión de reconocimiento del derecho a celebrar el contrato de adquisición.

Ejercitada la opción en forma, se produce la extinción del derecho de arrendamiento por la pretendida reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario. El momento de esta extinción es el momento en que se hace efectiva la opción.

Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que el derecho de opción puede ser o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el optante inscribe la opción, quedará constituida como derecho real.

En el caso de que no haya sido inscrita, el optante que desea ejercitarla y así proceder a la compra del inmueble, deberá pagar el precio, otorgar escritura de compraventa e inscribirla en el Registro.

Si, por el contrario, se ha practicado la inscripción del derecho de opción, el optante deberá notificar al cedente su deseo de proceder a su ejercicio.

 

Jurisprudencia reciente

El Tribunal Supremo en sentencia de fecha 26 de abril de 2010, argumenta que ejercitado el derecho de opción por el arrendatario dentro del plazo señalado, se perfecciona la compraventa pudiendo desde ese momento el vendedor instar de la otra parte el otorgamiento de la escritura y el pago del precio convenido, por lo que no procede en forma alguna declarar el desahucio del arrendatario por impago de rentas y la obligación de pago de las mismas en momento posterior al del ejercicio, en tiempo y forma, de la opción.

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Ello responde a que, en esencia, la opción no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que desde el momento en que el arrendatario -optante decide perfeccionar la compraventa -para cuya celebración el concedente u optatario ya adelantó su consentimiento- carece de sentido hablar de la existencia de arrendamiento y de pago de rentas, pues sobre una misma cosa no se concibe que el mismo sujeto sea a la vez comprador y arrendatario.

En resumen, y esta parece ser la línea más acertada, en tanto no se ejercite la opción pactada, la relación que vincula a las partes es meramente arrendaticia y una vez ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por el optante, se agota el arrendamiento y la opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa.

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11 Responses to LA OPCION A COMPRA

  1. Arturo en 9 de junio, 2018 de 10:35

    Que ocurriría si llegado el plazo, el arrendatario decide ejecutar la opción a compra y el propietario se niega?

    Qué indemnizaciones debería pagar el propietario.

    En mi caso, he entregado 2000 € de anticipo y durante 3 años, 400 €, es decir, un total de 16.400 €, a cuanto tengo derecho, al doble?

    Gracias

    • Axel Millán en 25 de febrero, 2019 de 21:55

      Hola, en este caso, te respondo como estudiante de Derecho, sí, tendrás derecho a la devolución de las cantidades entregadas repetidas. Esto sería solo en el caso de que en el contrato se establezca que estos anticipos sean en concepto de arras penitenciales (que normalmente así lo son). En tu caso, el propietario te deberá devolver los 16400€, además de pagarte otros 16.400€ en concepto de indemnización (penitencia), ya que al negarse, está incumpliendo el contrato.

  2. helena en 13 de septiembre, 2018 de 18:28

    es muy interesante

  3. Bartolomé Iglesias en 25 de enero, 2019 de 12:42

    Qué normativa regula el derecho de cesión y subarriendo de un contrato de alquiler con opción a compra de un local comercial?

  4. roser en 4 de abril, 2019 de 9:25

    Buenos días,
    Tengo una duda referente a este tipo de contrato. Inicialmente en el contrato de alquiler y opción a compra se estipuló que la finca alquilada era de 5 hectareas, varios años después el propietario va, junto con un tasador a la finca y ahora dice que la finca ya no mide 5 hectareas, sinó 8 hectareas, y nos reclama el pago de estas 3 hectareas más… que podemos alegar nosotros? Porque no la midió en el momento de formalizar el contrato inicial? Estamos obligados a pagar estas 3 hectareas de mas?
    Y otra duda es que este contrato se celebró con una persona fisica, que ahora debido a una enfermedad esta incapacitada. Pôdemos hacer un cambio de nombre?
    Gracias.

  5. Mª Concepción López Gordo en 5 de agosto, 2019 de 4:00

    El contrato con opción a compra tiene una fecha de caducidad. Con que antelación tiene que avisar el propietario o arrendador al arrendatario si ha tomado una decisión sobre si adquiere el inmueble (local comercia) o prefiere seguir de arrendatario.

    Me gustaría que contestaran a mi duda.

    Muchas gracias

  6. Alberto en 9 de febrero, 2020 de 18:16

    Hola buenas tardes mi pareja y yo hicimos un alquiler con opción a cobra y dimos 60.000.-€. por motivos no podemos ejercer la opción a compra. Mi pregunta; tenemos derecho a la devolución de los 60.000.-€

    • Inmaculada Castillo en 27 de febrero, 2020 de 10:19

      Hola Alberto,

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  7. virginia en 21 de julio, 2020 de 11:22

    puede ejercer la opción a compra solo de uno de los inmuebles. en el contrato con opción a compra que firme había varias plazas de garaje y un trastero. ¿puedo comprar solo la plaza de garaje?

  8. Javier en 31 de agosto, 2020 de 8:41

    Buenos días, soy propietario de una vivienda que alquile con opción a compra el 1/09/2015.
    Hoy cumple la fecha.
    En el arrendamiento se puede acoger a la prórroga, en la opción de compra???

  9. joan en 17 de septiembre, 2020 de 17:31

    Por favor, necesito salir de una duda. Tengo una casa en alquiler no habitada con opcion a compra por tres años a ejerce dicha opcion. Pago todos los meses religiosamente al propietario. la clausula numero 10, dice que el precio de la opcion se pacta por precio de 39.000€. Si antes del vto. un tercero se interesa por la casa, y esta dispuesto a comprarla por 70.000€, precio que he convenido con el, es decir un acuerdo con el comprador y el arrendador-propietario, y yo como optante. Como se haria las escrituras: importe de la venta 70.000€ a nombre del comprador, previo pago al arrendador-propietario de sus 39.000€ y el resto 31.000€ al arrendatario que tiene la opcion. se puede hacer eso? espero su respuestas , ademas es posible a mi correo? como me entero que me habeis contestado? Gracias

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