Unanimidad para la modificación del Título Constitutivo

La repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda es abusiva

El Tribunal Supremo ha declarado en sentencia de octubre de 2014 que la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda es abusiva si el vendedor es un empresario.

El Tribunal Supremo ha resuelto un recurso de casación en el que un consumidor planteaba la cuestión de la nulidad de la cláusula del contrato de compraventa de vivienda en el que la empresa vendedora había establecido que el pago de la plusvalía por la venta, era de cargo del comprador.

Vamos a analizar los ARGUMENTOS que dicho Tribunal expone para concluir, como veremos, en que la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda es abusiva, y por tanto nula, siempre que el vendedor sea un empresario.

Repercusión de la plusvalía al comprador de la vivienda

Situamos el problema planteado acerca de la repercusión de la plusvalía al comprador al que da respuesta la sentencia del Tribunal Supremo:

1.-  Una empresa (sociedad anónima) vendió a un matrimonio una vivienda en contrato privado, posteriormente elevado a escritura pública, en el que se hacía contar que todos los gastos e impuestos, incluida la plusvalía, serían de cargo de la parte compradora.

2.-  El Ayuntamiento de la localidad donde radicaba la vivienda giró el cobro de la Plusvalía a la sociedad vendedora, quien le reclamó el importe a los compradores en virtud del contrato suscrito.

3.-  A la vista de que los compradores no abonaron el importe de la plusvalía, la empresa vendedora interpuso una reclamación de cantidad exigiendo el cumplimiento del contrato y el pago de la cantidad.

4.-  El Juzgado que conoció del procedimiento judicial, estimó la demanda y condenó a los compradores al pago del importe de la plusvalía.

5.-  La Audiencia Provincial que conoció del recuros de apelación, revocó la sentencia y desestimó la demanda al considerar abusiva dicha estipulación.

6.-  La empresa vendedora recurre al Tribunal Supremo, que dicta sentencia, declarando que la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda es abusiva.

Razonamientos más destacados dados por la Sentencia del Tribunal Supremo 

1.-  En contra de lo alegado por la empresa vendedora concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa (pago de la plusvalía), la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, (derogada por el Real Decreto Legislativo 1/2007)  en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

2.-  En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – sentencia de 16 de enero de 2014, C-226/12 – que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

3.-  Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

4.-  Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

Conclusión a la cuestión de si la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda es abusiva

La conclusión alcanzada por el Tribunal Supremo es que la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda es ABUSIVA si el comprador es considera como consumidor, es decir el vendedor es un empresario.

En cambio los tribunales consideran que cuando la transmisión se ha producido entre PARTICULARES es válida la cláusula que establezca que el comprador será el obligado al pago de la PLUSVALÍA.

Francisco Sevilla Cáceres
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