La tributación de la dación en pago de la vivienda habitual

La tributación de la dación en pago de la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas y en la Plusvalía Municipal.

Desafortunadamente y debido a la difícil situación que atraviesa nuestro país, en los últimos años se ha provocado que la dación en pago sea prácticamente la única alternativa viable, siempre que la entidad bancaria la acepte, para que tanto los particulares como las empresas que no pueden hacer frente a las correspondientes hipotecas que en su momento firmaron con las entidades bancarias, puedan cancelar sus deudas mediante la entrega al acreedor, casi siempre entidad bancaria, del bien hipotecado. Sin embargo, la solución para el deudor no es tan sencilla como parece, pues se deben tener en cuenta que esta operación conlleva unos impuestos a los que deberá hacer frente el deudor. En esta entrada trataremos de ver cual es la tributación de la dación en pago de la vivienda habitual, su exención o no en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en la Plusvalía Municipal.

IMPORTANTE: Modificación parcial de la Ley.

En cuanto a la tributación de la dación en pago de la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, siempre que se encuentren situados en el umbral de exclusión, con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

Esta exención, como ya hemos puesto de manifiesto, se concede sólo a los deudores situados en el denominado umbral de exclusión, esto es, a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, en los cuales concurran todas las circunstancias siguientes:

  1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
  2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familia.
  3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
  5. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en los número 2) y 3).
  6.  En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias 1), 2) y 3) anteriores.

Si bien la dación en pago de la vivienda habitual constituye una medida sustitutiva de la ejecuciónLa tributación de la dación en pago de la vivienda habitual hipotecaria, ésta la pueden solicitar aquellos deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria vigentes a 11 de marzo de 2012, que se encuentren situados en el umbral de exclusión, y para los que la reestructuración de la deuda hipotecaria y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables. Dado el caso y una vez solicitada por el deudor la dación en pago, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

Además el deudor hipotecado, si así lo solicita en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por 100 del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100.

Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

La tributación de la dación en pago de la vivienda habitual, para los deudores que no se encuentren situados en el umbral de exclusión, será diferente, pues en estos casos en que el contribuyente no este incluido en el umbral de exclusión y por tanto, NO le resulta aplicable la exención, y si la entrega de su vivienda en pago de la deuda hipotecaria ante la imposibilidad de afrontar el pago, le suponga la obtención de una ganancia o pérdida, estará sujeta al Impuesto y la tributación vendrá determinada por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor total de la deuda pendiente que se cancela.Dicha ganancia o pérdida se deberá integrar en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente, lo que puede resultar un importante cantidad a ingresar en la Hacienda Pública.

En cuanto a la tributación de la dación en pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNUP), comúnmente conocida como Plusvalía Municipal, comenzaremos recordando que es la Plusvalía Municipal, pues bien, este Impuesto, grava la obtención del incremento del valor de un terreno urbano desde su adquisición hasta el momento de su transmisión, impuesto que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión. El sujeto pasivo de la Plusvalía, en los casos de transmisión a título gratuito (regalo o donación), será el adquirente del terreno, o en cuyo favor se transmita el derecho real, en el caso de que la transmisión se realizara a título oneroso, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.

No obstante, y tras la aprobación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, se establece que aquellas personas que se puedan acoger a este decreto, es decir, aquellas personas que se encuentre incluidos en el umbral de exclusión, no deben pagar la plusvalía, sino que ésta deberá ser asumida por la entidad financiera, siendo por tanto, en estos supuestos la entidad bancaria el sujeto pasivo de la plusvalía municipal.

En este enlace, podréis obtener los modelos de autoliquidación de la Plusvalía Municipal del Ayuntamiento de Granada, para el caso de transmisión de inmuebles de la provincia de Granada.

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