La vivienda habitual en la hipoteca

Aunque la vivienda habitual en la hipoteca, o mejor dicho la declaración del carácter de “vivienda habitual” que ha de hacerse en el préstamo hipotecario, es un tema del que por su importancia hablaremos en sucesivos artículos, en este primero vamos a intentar explicar las razones que han promovido que con fecha 14 de mayo de 2013 se dictase la Ley 1/2013  que establece la obligación de hacer constar el carácter de la vivienda habitual en la hipoteca que se firme con Bancos, Cajas de Ahorro, etc.

La Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en vigor desde el 15 mayo 2013) ha supuesto entre otras cuestiones, un importante cambio en el procedimiento de ejecución hipotecaria cuando se trate de la vivienda habitual, mejorando en algunos aspectos el sistema de garantías y defensa que una persona tiene frente a la ejecución hipotecaria de una vivienda.

Como sabéis, hasta la citada reforma, no había casi ninguna posibilidad de frenar o discutir en un procedimiento hipotecario cuestiones relativas a clausulas abusivas, cobro desmesurado de intereses de demora, etc..  El procedimiento hipotecario se podía poner en marcha por el sólo hecho de que se debiera un mes de hipoteca, el Banco daba por resuelto el préstamo porque así venía en la escritura, y sacaban a subasta la vivienda sin posibilidad de que el deudor pudiera impedirlo, puesto que la Ley amparaba este mecanismo y las garantías de los ciudadanos se veían atropelladas por el poder fáctico de los Bancos que habían diseñado una serie de leyes para proteger sus intereses, posteriormente aprobadas por el Gobierno y aplicadas por los Tribunales.

Tanto los Notarios, como los Registradores y Jueces,  se veían impedidos legalmente para poder analizar cuestiones relativas a la hipoteca, puesto que las causas de oposición no solamente eran mínimas, sino que cualquier cuestión ajena al procedimiento no paralizaba la subasta del inmueble y remitía al ciudadano a discutir dicho asunto a otro procedimiento judicial, evidentemente después de haber perdido su casa, lo que a la postre no servía para nada.

Uno de los ejemplos más claros de injustica del procedimiento hipotecario español y de los atropellos cometidos legalmente por los Bancos era el siguiente: Una persona había comprado su vivienda donde residía con su familia, y había firmado una hipoteca a 20 años. En un momento determinado no podía hacer frente al pago de las cuotas del préstamo y el Banco, al mes o los dos meses de impago de las cuotas, exigía la total devolución del préstamo con unos intereses de demora que oscilaban sobre el 25% y las costas del procedimiento.  Si a ello le añadimos que cuando la sacaba a subasta se la podía adjudicar sin sujeción a tipo alguno, nos encontramos con que aquel ciudadano que llevaba 10 años pagando religiosamente la hipoteca de su casa y que había dejado de abonar una o dos cuotas, perdía su vivienda. Y para colmo, como el Banco se la había adjudicado por una miseria, lo  perseguía mediante otro procedimiento para reclamarle la diferencia entre el precio de adjudicación y la deuda, con intereses de demora, costas, etc., es decir, otro montón de dinero que nunca iba a poder pagar el resto de su vida.

La bola iba creciendo, la persona se empobrecía de por vida y el Banca siempre ganaba.

Este disparate, por no llamarlo con palabras más ofensivas, era el se seguía en España desde siempre, pero ¿qué ocurre con esta última crisis económica que desde 2008, mas o menos, venimos padeciendo?

Que el clamor social y los grupos sociales de presión hacen una llamada seria al Gobierno y le vienen a decir, sobre todo en base a las Directivas europeas y a las sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que España debe cambiar su sistema de ejecución hipotecaria por no respetar los principios generales  de defensa y garantías de los usuarios y consumidores. Y como no le queda más remedio al Gobierno que acatar dichas resoluciones,  reforma el procedimiento Ley y dicta la citada Ley 1/2013 de protección de los deudores hipotecarios.

Sin entrar a valorar lo que la Ley nos parece, lo cierto es que sobre la vivienda habitual en la hipoteca, se establece la obligación de hacer constar cuando se firma un préstamo hipotecario, si la vivienda que se hipoteca tiene el carácter o no de “vivienda habitual“. También deberá mencionarse dicho extremo aunque la persona que solicite el préstamo al Banco (deudor hipotecario) no sea quien hipoteque el bien sino que sea otra persona quien garantice la devolución hipotecando alguna vivienda (tercero hipotecante). En estos casos y siempre que se vincule a la operación de préstamo alguna vivienda, ya sea el deudor como ese tercero hipotecante, se ha de hacer constar si se trata de la vivienda habitual en la hipoteca.

El ejemplo mas corriente de deudor y tercero hipotecante es cuando una persona acude al Banco a pedir un préstamo y éste le exige que sus padres hipotequen su vivienda. La persona que pide el préstamo será el “deudor del préstamo” y los padres serán “terceros hipotecantes” porque aunque no les hayan prestado a ellos el dinero, sí responden con la vivienda hipotecada de la devolución de dicha cantidad.

Esta obligación de hacer constar la vivienda habitual en la hipoteca será supervisada por los Notarios en primer lugar y por los Registradores de la Propiedad posteriormente, debiendo estos proceder a no inscribir el préstamo hipotecario si no viene cumplimentado este extremo en el contrato de préstamo.

¿Qué beneficios tiene hacer constar el carácter de la vivienda habitual en la hipoteca que se firme?

1.-  Se establece un precio mínimo de adjudicación en subasta.

2.-  Que los intereses de demora de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual no podrán se superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago (artículo 114.3 Ley Hipotecaria).

3.-  En el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva (art. 575 Ley Enjuiciamiento Civil).

4.-  Si en la subasta se ha adjudicado el Banco la vivienda habitual hipotecada, si el precio de adjudicación fuese inferior a la deuda, la cantidad que reste podrá ser reclamada con una serie de limitaciones que vienen prevenidas en el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre las que destaca que el deudor definitivamente quedará en paz con el Banco si en el plazo de cinco años desde la fecha de la adjudicación de la vivienda por la entidad financiera, paga el 65% de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago.

4.-  Para poder ejecutar la hipoteca deberán haber vencido al menos tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses.

6.-  Se podrán alegar como motivo de oposición al procedimiento hipotecario sobre la vivienda habitual, el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible (por ejemplo, las cláusulas suelo).

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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