La vivienda responde por los gastos comunes

Vamos a ver dónde se regula que la vivienda responde por los gastos comunes adeudados a la Comunidad de propietarios.

Es importante recordar, tanto a las Comunidades de propietarios que no saben cómo cobrar las deudas a los morosos como por los propietarios que adquieren un inmueble, (ya sea por compraventa, herencia, adjudicación en subasta, etc.), que la vivienda responde por los gastos comunes que se le adeuden a la Comunidad.  Antes de dar comienzo, solo decir que todo lo que digamos sobre la vivienda,  también será aplicable por extensión a los locales de negocio.

Como sabéis, una de las obligaciones más importantes que tiene el propietario de un inmueble integrado en una Comunidad de propietarios, es contribuir al pago que le corresponda (normalmente según su cuota de participación en el Título constitutivo) en los gastos comunes necesarios para el sostenimiento y funcionamiento del edificio. Cuando esto no ocurre, la Comunidad tiene a su alcance distintos procedimientos judiciales para reclamar ese importe (juicio monitorio, juicio verbal), así como ciertos privilegios legales a la hora de poder cobrar dicha deudas con preferencia frente a otros acreedores.

Es frecuente que el propietario moroso pierda la vivienda como consecuencia de un procedimiento judicial, por ejemplo a través de una ejecución hipotecaria por algún Banco al que no le ha pagado el préstamo, o que venda la finca a una tercera persona debiendo gastos comunes, o que fallezca y los herederos no hayan satisfecho la deuda con la Comunidad.  En todos estos casos en los que se está produciendo una transmisión, la vivienda responde por los gastos comunes adeudados a la Comunidad.

Pero esta afección de la vivienda (que así se llama técnicamente) al pago de dichos gastos, tiene un límite que viene establecido en el artículo 9.1 e) Ley Propiedad Horizontal (LPH), que dice:

” El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Es importante saber que si el adquirente del piso o local lo hizo antes del día 27 de junio de 21013 (fecha en la que  entró en vigor la reforma de la LPH), la vivienda responde por los gastos comunes adeudados hasta el límite que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad y al año natural anterior (con la reforma se ha aumentado hasta los 3 años).

Veamos con un ejemplo cómo la vivienda responde por los gastos comunes, aplicando el citado precepto de la LPH.

a)  El propietario de una vivienda adeuda desde Marzo de 2011 hasta el mes de enero de 2014 el importe de los gastos comunes, ascendiendo dicha deuda a 1.400 euros.

b)  Además de dicha deuda, el Banco se adjudica la vivienda en un procedimiento hipotecario porque tampoco abonó las cuotas del préstamo, adjudicándose la vivienda en octubre de 2013.

c)  Por aplicación del art. 9.1 e) LPH vigente, la vivienda responde por los gastos comunes  de la anualidad en la que ha tenido lugar la adquisición, es decir el año 2013, y de los tres años anteriores, es decir de todas aquellas deudas que tuviera en 2012, 2011 y 2010. Como quiera que las mensualidades adeudadas están dentro de ese periodo, la vivienda adquirida por el  Banco quedará afecta al pago total de dicha deuda.

d)  El Banco que ha adquirido la vivienda, no es el deudor de las citadas cantidades, ya que el deudor era el propietario al que le subastaron la vivienda y que no pagaba los recibos de la comunidad. Pero sí, por aplicación del citado art. 9.1 e) LPH, la vivienda adquirida por el Banco queda afecta al pago de los gastos comunes hasta el límite señalado de la anualidad vigente y las tres anteriores, lo que a la postre significará por los privilegios que tiene el crédito de la Comunidad de propietarios por dichas deudas, que al final el Banco sea quien tenga que abonar el total de los gastos comunes. Igual ocurriría si la transmisión de la vivienda se produce por una venta del inmueble a un tercero o por una adjudicación hereditaria, etcétera.

Esta afección del inmueble al pago de los gastos comunes adeudados a la comunidad, con los límites señalados, no es más que una garantía adicional que la Ley ha establecido para el buen funcionamiento de las comunidades de propietarios.

Por último señalar que se considerará como fecha de transmisión la de la venta y no la de la demanda para reclamar el pago de los gastos comunes. Teniendo en cuenta ese día, sabremos el plazo en el que la vivienda responde por los gastos comunes.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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