Las cláusulas suelo son una estipulación predispuesta en un contrato de préstamo hipotecario a interés variable, que establece un mínimo para la variación del tipo de interés aplicable, de tal forma que, aunque bajen los tipos de interés, no permite a la persona deudora beneficiarse de la bajada de los mismos.
Ejemplo: Se firma una hipoteca a interés variable, figurando que a pesar de que el interés irá cambiando con el tiempo según la variación que experimente el EURIBOR, el interés variable del préstamo nunca será inferior al 3,85% ni superior al 13%. En este ejemplo como vemos, aunque el interés del préstamo por aplicación del Euribor sea inferior al 3,85%, el Banco se asegura que el cliente siempre pague como mínimo ese interés (cláusula suelo); igualmente, en el supuesto analizado, habría una cláusula techo consistente en que el interés del préstamo aplicado con las variaciones del Euribor nunca podrá superar el 13% (cosa improbable en estos tiempos) y que le servía al Banco para hacerle creer al cliente que ellos también corrían sus riesgos con esta cláusula.
Con carácter general en las hipotecas con interés variable se han establecido en muchas ocasiones las cláusulas suelo y las cláusulas techo.
Importante: Ver estos artículo relacionados y que afectan a contenido de esta entrada.
– Última sentencia sobre cláusula suelo.
–Aprobadas las medidas de orden social anunciadas por el Gobierno. Febrero de 2015.
¿Cómo funcionan las cláusulas suelo y las cláusulas techo?
En el caso de las cláusulas suelo, el funcionamiento consiste en la fijación de un interés mínimo que el cliente siempre deberá abonar, aunque se produzca un descenso por debajo del índice de referencia aplicable (bajada de tipos de interés), mientras que la cláusula techo establece un interés máximo a abonar en el supuesto de que se produzca la elevación del tipo de interés y por encima del cual el cliente no deberá proceder a su pago.
Hasta hora se había considerado que tales cláusulas mantenían el equilibrio entre los intereses del cliente y la entidad financiera ya que, por un lado, aseguraban que la entidad prestamista siempre iba a cobrar una cantidad mínima pero por otro se ofrecía al cliente la garantía de que si los tipos subían no se vería afectado por ello (esta última cláusula era la utilizada por el Banco, que sabía de lo improbable de su aplicación, para colarle al cliente en la hipoteca la cláusula suelo) .
Ahora bien, el cliente estaba en cierto modo protegido ante una subida de tipos, pero ¿qué ocurría en casos de bajada?. Pues que la cláusula suelo, fijada impedía que el cliente se beneficiara de ello, de manera que el contrato de préstamo, teóricamente a interés variable, se convertía en préstamo a interés fijo variable exclusivamente al alza. (En el ejemplo que hemos puesto al principio, si el interés variable que había que aplicarle a esa hipoteca era el 2,6o%, el Banco le cobraba un interés del 3,85%).
¿Que se puede hacer frente a estas cláusulas suelo?
Hasta la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, existían dos posiciones encontradas entre los tribunales.
A) Por un lado, la de aquellos Juzgados que estimaban que las cláusulas suelo eran nulas, en tanto que se trata de una condición general de la contratación de carácter abusivo, por lo que condenaban a la entidad a eliminar la cláusula de la hipoteca y a devolver al prestatario las cantidades cobradas de más por aplicación de dicha cláusula suelo (en este sentido, Sentencias del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla de 30 de septiembre de 2010 y del Juzgado de lo Mercantil de León de 11 de marzo de 2011 ).
B) Y, por otro lado, las sentencias que estimaban que este tipo de cláusulas suelo no beneficiaban exclusivamente a la entidad financiera y, por tanto, consideraban que no era nula por abusiva (Sentencia del Juzgado de lo Mercantil Número 9 de Madrid de 12 de septiembre de 2011 ).
Así en primer lugar declara nuestro Tribunal Supremo que efectivamente que las cláusulas suelo son normalmente cláusulas predispuestas, es decir cláusulas impuestas por el Banco cuando el consumidor no puede influir en su supresión o en su contenido, de tal forma que o se adhiere y consiente contratar con dicha cláusula o debe renunciar a contratar (o lo tomas o lo dejas).
Ahora bien, la imposición de cláusulas o condiciones generales por el empresario a los consumidores, no comporta su ilicitud. Se trata de un mecanismo de contratar propio de la contratación en masa, así las cláusulas suelo, no son ilícitas en principio, siempre y cuando no exista una falta de transparencia a la hora de incorporarlas al contrato, ya que de lo contrario podrán ser anuladas por abusivas.
¿Cuándo puede ser la cláusula suelo declarada abusiva?
Una cláusula suelo será declarada abusiva y, por lo tanto, nula cuando se constate una falta de “especial transparencia” en la contratación de la misma. En particular y en relación a la sentencia indicada, cuando se den los siguientes requisitos a tenor de la sentencia:
a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero.
b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor
e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.
f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.
Y añade la sentencia del Tribunal Supremo:
“No se trata de una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra”, es decir no existen unos requisitos tasados, sino que lo importante es comprobar que el consumidor ha sido debidamente informado”, es decir, ha de comprender la «carga económica» que realmente supone para él el contrato celebrado, así como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado.
Como apunta el Juzgado de lo Mercantil de Málaga, en su sentencia de fecha 23 de mayo de 2013“en la práctica, la oferta vinculante se traduce en un «firme usted aquí» y la información del Notario suele resumirse en una lectura apresurada en la Notaría de las cláusulas financieras, entre las que pasa inadvertida para el común de los mortales la cláusula suelo”.
El hecho de que circunstancialmente la cláusula suelo haya resultado beneficiosa para el consumidor durante un periodo de tiempo no la convierte en transparente ni hace desaparecer el desequilibrio en contra de los intereses del consumidor, ya que, como hemos indicado, la cláusula tiene por finalidad exclusiva proteger los intereses de la prestamista frente a las bajadas del índice de referencia.
Llegados a este punto, se planteará, qué puedo hacer si en mi préstamo o hipoteca tengo una cláusula suelo.
En primer lugar puede reclamar su eliminación mediante un requerimiento por escrito a su oficina bancaria. Dicha sucursal deberá atender las quejas y reclamaciones, en primera instancia. Si se agota dicha vía sin que la respuesta haya sido satisfactoria para la persona consumidora, puede presentar una reclamación, a través de su sucursal, dirigida al Servicio de Atención al Cliente de la entidad, que deberá resolver en el plazo de dos meses desde la presentación.
En caso de disconformidad con la resolución del Servicio de Atención al Cliente de la Entidad o si transcurren más de dos meses desde su presentación ante el mismo sin obtener resolución, el reclamante podrá dirigirse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
En cualquier caso, para poder formular una reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España es requisito imprescindible haber presentado previamente dicha reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad.
Todas estas reclamaciones no son obligatorias para acudir a la vía judicial, es decir, se puede poner una demanda sin necesidad de agotar todas estas reclamaciones previas. Considero que es recomendable dirigir al menos a la entidad financiera un escrito donde se solicite la eliminación de las cláusulas suelo o de cualquier otra que se considere abusiva. Este escrito deberá constar sellado para que después nos quede constancia de su presentación. Si el Banco no responde o lo hace negativamente, recomiendo seguidamente el inicio de acciones judiciales.
En este caso podrá reclamar que se declare la nulidad de su cláusula suelo, nulidad que a tenor de la jurisprudencia no comporta la nulidad de los contratos de préstamo hipotecario, éstos subsistirán sin la cláusula que dejará de aplicarse en su caso. Asimismo podrá reclamar al banco la restitución del importe indebidamente cobrado al aplicarla.
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