Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda por el uso ordinario correrán a cargo del inquilino salvo pacto en contra.

Vamos a tratar un asunto espinoso que genera continuos conflictos entre el arrendador y el arrendatario que hemos titulado: las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda.

Lo primero que hemos de señalar es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sobre esta cuestión, dispone en su artículo 21.4 :

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario“.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Antes de entrar a fondo sobre “las pequeñas reparaciones” hemos de recordar que el citado precepto (artículo 21) también habla de que las reparaciones para conservar la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad serán a cargo del arrendador.

Es decir, por un lado tenemos:

a) Las REPARACIONES PARA CONSERVAR la vivienda en perfectas condiciones de habitalidad serán a cargo del ARRENDADOR.

b) Las PEQUEÑAS REPARACIONES debidas al desgaste por el uso normal de la vivienda serán a cargo del ARRENDATARIO.

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

 

A veces en los contratos de arrendamiento de vivienda se hace constar expresamente una serie de desperfectos que se consideran “pequeñas reparaciones” que deben ser abonados por el inquilino.  Pues bien, en virtud de la libertad de pactos (art. 1255 Código Civil), habrá que estar a lo convenido en el contrato siempre y cuando se trate de pequeñas reparaciones, pues si se incluyen a cargo del inquilino reparaciones que son propias del mantenimiento y conservación de la vivienda (a cargo del arrendador), podrá considerarse la cláusula NULA.

De todo esto, lo que empezamos a deducir es que el problema radica en la indefinición del término “pequeñas reparaciones“.

 

 ¿Qué se entiende por “PEQUEÑAS REPARACIONES” ?

 

El problema radica en que la ley no da una respuesta sobre qué debe entenderse por este concepto, por lo tanto es la doctrina y Tribunales los que vienen interpretando el mismo con arreglo a distintos criterios que seguidamente exponemos.

Algunos autores señalan que las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda son aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble.

De otro lado, alguna sentencia de Audiencia Provincial define las PEQUEÑAS REPARACIONES como:

“las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos”.

EJEMPLO:

Las tuberías, techos, suelos, paredes, etc. forman parte de la estructura de la vivienda y por tanto su reparación será a cargo del DUEÑO o ARRENDADOR; mientras que las reparaciones de grifos, persianas, cerraduras, etc., se consideran elementos de uso diario cuya reparación será a cargo del ARRENDATARIO o INQUILINO.

Para que veais algunos criterios dispares de los Tribunales, podeis leer nuestro artículo “reparación de la caldera en un arrendamiento“.

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia 23.09.2015:

“Por tanto, en principio, las obras de conservación del inmueble corresponden al arrendador, ya que en definitiva la correcta conservación del inmueble es precisa para cumplir la obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado y mantenerlo en disposición de poder ser debidamente utilizado.

Al arrendatario corresponderá la realización de obras o reparaciones menores, “pequeñas reparaciones” indica el texto legal, que provengan del uso normal del inmueble.

Por tanto, las obras que al arrendatario corresponden se caracterizan por su escasa trascendencia o entidad y por provenir del uso normal del inmueble. Las obras que no provengan del uso normal o que, aún siendo consecuencia del uso normal del inmueble, excedan de la consideración de obras o reparaciones menores, corresponderán al arrendador.”

 

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda. CRITERIOS a tener en cuenta:

 1º.-  Uno de los elementos que se  utilizan para determinar si nos encontramos ante “pequeñas reparaciones” es el TIEMPO que lleva el inquilino usando la vivienda.

Si la avería aparece al poco tiempo de iniciarse el contrato, puede considerarse que NO SERÁ  a cargo del ARRENDATARIO, puesto que no ha tenido tiempo de que se estropee ese elemento por el uso, así que será a cargo del ARRENDADOR. No obstante, hemos de indicar que esta cuestión, evidentemente, quedará al criterio del Juzgado después de analizar el caso concreto y la prueba practicada.

 

2º.- Otro de los indicadores que también se usan para distinguir las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda que serán a cargo del inquilino es el relativo al IMPORTE DE LA REPARACIÓN. Algunos tribunales consideran que si el coste excede de lo “razonable“, ( por cierto, un concepto ambigüo), serán a cargo del arrendador y no del inquilino.

 

3º.-  Por último también se utiliza como parámetro para saber si se trata de obras de conservaciónreparaciones ordinarias ( “a cargo del dueño”) o pequeñas reparaciones, “a cargo del inquilino”), el TIPO DE BIEN afectado, considerando que si se trata de BIENES MUEBLES serán a cargo del inquilino (si su coste es razonable), y si se trata de elementos que afectan al BIEN INMUEBLE (paredes, techos, solería, etc.) serán de cuenta del arrendador.

 

RECOMENDACIÓN:

Con independencia de estos criterios, volvemos a insistir, que será el Juzgado en caso de conflicto quien deba pronunciarse al respecto.

Lo importante es que cuando se formalice el arrendamiento, es aconsejable que el inquilino revise todos los elementos de la vivienda (paredes, suelos, ventanas, grifería, puertas, mobiliario, electrodomésticos, etc.) para comprobar el buen uso de los mismos, poniendo de relieve inmediatamente las anomalías detectadas, así como que se realice un reportaje fotográfico o de vídeo para dejar constancia de cómo se encuentra la vivienda al inicio del contrato, pues en caso de discrepancia sobre dicho estado al final del arrendamiento, pueda compararse la situación y tener un indicio de prueba en el supuesto de que la cuestión termine en el Juzgado.

Este reportaje es importante cuando la vivienda se alquila amueblada para demostrar el estado del mobiliario al principio y al final.

No debeis olvidar que el inquilino tiene que entregar la vivienda en el mismo estado que la recibió, salvo el desgaste propio del uso, y el dueño devolver la fianza recibida si todo está correcto.

© mundojuridico.info - Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

One Response to Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

  1. Rosalia en 14 de diciembre, 2016 de 23:12

    Hola,
    Soy la casera de un piso que tengo en alquiler. Los inquilinos llevan año y medio viviendo y ahora me reclaman que la toma de antena de televisión de uno de los dormitorios no funciona y me piden que les envíe un electricista diciéndome que como es algo de la casa debo arreglarlo yo como casera.
    No se hasta qué punto debo hacerme cargo yo ya que en la vivienda existen otras dos tomas más que funcionan perfectamente y hasta ahora que no han utilizado la del dormitorio no me habían dicho nada.
    Si no debo hacerme cargo, ¿cómo se lo notifico para luego no tener problemas?
    Muchas gracias por su atención.

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado

¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.