Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda por el uso ordinario correrán a cargo del inquilino salvo pacto en contra.

Las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda es un asunto espinoso y que genera continuos conflictos cuando hay que determinar quien ha de correr con el coste de su reparación.

¿Quién tiene que pagar las reparaciones cuando estamos en un arrendamiento de vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 21 distingue entre las reparaciones de la vivienda a cargo del arrendador y las reparaciones a cargo del arrendatario:

a) Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

b) Serán a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

A veces en alguna cláusula de los contratos de arrendamiento de vivienda se hace constar expresamente una serie de elementos o desperfectos que se consideran “pequeñas reparaciones” y que deben ser reparados y costeados por el inquilino.  Aunque en estos casos no hay que perder de vista la libertad de pactos prevista en el art. 1255 Código Civil, se considera por los Tribunales que la cláusula es nula y por tanto se tiene por no puesta, cuando se le obliga al inquilino a pagar reparaciones que no se consideran “pequeñas” sino que son propias del mantenimiento y conservación de la vivienda que le corresponden al arrendador.

¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda?

El problema radica en que la ley no da una respuesta sobre qué debe entenderse por este concepto, por lo tanto es la doctrina y tribunales los que vienen interpretando el mismo con arreglo a distintos criterios que seguidamente exponemos.

Algunos autores señalan que las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda son aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble.

De otro lado, alguna sentencia de Audiencia Provincial define las pequeñas reparaciones como: “las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos”.

Ejemplo de reparaciones en el arrendamiento de vivienda

Las tuberías, techos, suelos, paredes, etc. forman parte de la estructura de la vivienda y por tanto su reparación será a cargo del dueño o arrendador; mientras que las reparaciones de grifos, persianas, cerraduras, etc., se consideran elementos de uso diario cuya reparación será a cargo del arrendatario o inquilino

Para que veáis algunos criterios dispares de los Tribunales, podéis leer nuestro artículo “reparación de la caldera en un arrendamiento“.

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia 23.09.2015

“Por tanto, en principio, las obras de conservación del inmueble corresponden al arrendador, ya que en definitiva la correcta conservación del inmueble es precisa para cumplir la obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado y mantenerlo en disposición de poder ser debidamente utilizado.

Al arrendatario corresponderá la realización de obras o reparaciones menores, “pequeñas reparaciones” indica el texto legal, que provengan del uso normal del inmueble.

Por tanto, las obras que al arrendatario corresponden se caracterizan por su escasa trascendencia o entidad y por provenir del uso normal del inmueble. Las obras que no provengan del uso normal o que, aún siendo consecuencia del uso normal del inmueble, excedan de la consideración de obras o reparaciones menores, corresponderán al arrendador.”

¿Qué hay que tener en cuenta para las reparaciones en el arrendamiento de vivienda?

1º.-  Uno de los elementos que se  utilizan para determinar si nos encontramos ante “pequeñas reparaciones” es el tiempo que lleva el inquilino usando la vivienda.

Si la avería aparece al poco tiempo de iniciarse el contrato, puede considerarse que no será a cargo del Arrendatario, puesto que no ha tenido tiempo de que se estropee ese elemento por el uso, así que será a cargo del arrendador. No obstante, hemos de indicar que esta cuestión, evidentemente, quedará al criterio del Juzgado después de analizar el caso concreto y la prueba practicada.

2º.- Otro de los indicadores que también se usan para distinguir las pequeñas reparaciones en el arrendamiento de vivienda que serán a cargo del inquilino es el relativo al importe de la reparación. Algunos tribunales consideran que si el coste excede de lo “razonable“, ( por cierto, un concepto ambiguo), serán a cargo del arrendador y no del inquilino.

3º.- Por último también se utiliza como parámetro para saber si se trata de obras de conservación o reparaciones ordinarias ( “a cargo del dueño”) o pequeñas reparaciones, (“a cargo del inquilino”), el tipo de bien afectado, considerando que si se trata de bienes muebles serán a cargo del inquilino (si su coste es razonable), y si se trata de elementos que afectan al bien inmueble (paredes, techos, solería, etc.) serán de cuenta del arrendador.

▷ Recomendación:

Con independencia de estos criterios, volvemos a insistir, que será el Juzgado en caso de conflicto quien deba pronunciarse al respecto.

Lo importante es que cuando se formalice el arrendamiento, es aconsejable que el inquilino revise todos los elementos de la vivienda (paredes, suelos, ventanas, grifería, puertas, mobiliario, electrodomésticos, etc.) para comprobar el buen uso de los mismos, poniendo de relieve inmediatamente las anomalías detectada o las averías que se produzcan a lo largo de la vida del contrato.

Así como que se realice un reportaje fotográfico o de vídeo para dejar constancia de cómo se encuentra la vivienda al inicio del contrato, pues en caso de discrepancia sobre dicho estado al final del arrendamiento, pueda compararse la situación y tener un indicio de prueba en el supuesto de que la cuestión termine en el Juzgado.

Este reportaje es importante cuando la vivienda se alquila amueblada para demostrar el estado del mobiliario al principio y al final.

No debéis olvidar que el inquilino tiene que entregar la vivienda en el mismo estado que la recibió, salvo el desgaste propio del uso, y el dueño devolver la fianza recibida si todo está correcto.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. FRANCISCO

    Hola buenas tardes, mi esposa junto a sus dos hermanas son caseras de una casa heredada de sus padres. una consulta. La casa tiene persianas en 5 habitaciones, que subían y bajaban perfectamente. Los inquilinos llevan 5 años y ahora dice que le paguemos el arreglo de una que no baja y no sube y de las 2 del comedor que el las quitó (con nuestro consentimiento) x que se le han roto las dos y no le subían. Quien tiene que pagar esos desperfectos?

  2. Rosalia

    Hola,
    Soy la casera de un piso que tengo en alquiler. Los inquilinos llevan año y medio viviendo y ahora me reclaman que la toma de antena de televisión de uno de los dormitorios no funciona y me piden que les envíe un electricista diciéndome que como es algo de la casa debo arreglarlo yo como casera.
    No se hasta qué punto debo hacerme cargo yo ya que en la vivienda existen otras dos tomas más que funcionan perfectamente y hasta ahora que no han utilizado la del dormitorio no me habían dicho nada.
    Si no debo hacerme cargo, ¿cómo se lo notifico para luego no tener problemas?
    Muchas gracias por su atención.

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