Legitimación activa en los juicios de desahucio

Con carácter general la legitimación activa en los juicios de desahucio por falta de pago de la renta o expiración del término la tiene el arrendador.

Cuando hablamos de la legitimación activa en los juicios de desahucio nos estamos refiriendo a la persona que puede interponer una demanda de desahucio por falta de pago o de expiración del término convenido.

Antes de nada es IMPORTANTE tener en cuenta los siguientes artículos:

artículo 1257 Código Civil:

«Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.»

artículo 27 Ley Arrendamientos Urbanos:

» … 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:Legitimación activa en los juicios de desahucio

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.»

artículo 10 Ley de Enjuiciamiento Civil:

«Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso

 

Legitimación activa en los juicios de desahucio por falta de pago y expiración del término

En principio y con carácter general (aunque pueden darse algunas situaciones especiales) la legitimación activa en los juicios de desahucio corresponderá al arrendador, es decir, al firmante del contrato, pues tal como hemos citado el artículo 1257 del Código Civil el contrato despliega sus efectos sobre los firmantes del contrato.

¿Qué ocurre si el arrendador no es el propietario del inmueble?

Entiendo que al ser el arrendador quien ha celebrado y firmado el contrato, aunque no sea el propietario, está legitimado activamente para interponer el procedimiento de desahucio por falta de pago o por expiración del término convenido.

 

Legitimación activa en los juicios de desahucio. SENTENCIAS:

Tribunal Supremo (Sala 1ª) sentencia 30.05.2006:

«Esta Sala no acepta tal argumentación ya que, como se ha apuntado, la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente , a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador.
Por todo ello procede la estimación del motivo.»

Audiencia Provincial de Las Palmas(Sección 5ª), sentencia 12.05.2014:

«Basta para desestimar el inconsistente recurso de apelación con recordar que la relación jurídico procesal está perfectamente constituida entre las partes demandante y demandada (arrendadora y arrendataria del contrato de tres de marzo de 2008; documento nº 2 del escrito de demanda) y que las partes aquí litigantes tienen perfecta legitimación activa y pasiva en virtud del contrato de arrendamiento sobre el que se acciona y cuya extinción se interesa por transcurso del término pactado y conforme a lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que en relación a la condición de parte procesal legítima dispone que: «Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.»

A ello ha de añadirse el principio de relatividad de los contratos que recoge el artículo 1.257 del Código Civil , según el cual loas contratos, sin exclusión, solamente producen efecto entre las partes que los otorgan, y sus herederos, principio que aplican las SAP, Civil sección 13 del 07 de Julio del 2009 y la STS, Civil sección 1 del 09 de Julio del 2010 en cuanto al desahucio.»

Audiencia Provincial Madrid( Sección 14ª), sentencia 23.12.2013:

«En el presente caso, de las alegaciones de ambos demandados se extrae un explícito reconocimiento de la condición de arrendadora a xxxxx S.L., pues admiten haber venido entendiéndose con ésta en todos los aspectos relativos a la ejecución de la relación arrendaticia, incluso haber satisfecho a la misma las anteriores mensualidades de renta, e igualmente proponen en el acto del juicio diversas formas de transacción con xxxxx II, S.A. sobre lo que es objeto del procedimiento, todo lo cual supone un reconocimiento de su condición de arrendadora, y por ende de la legitimación activa ad causam que ostenta para el ejercicio de la acción.»

Audiencia Provincial Murcia, Cartagena, (Sección 5ª), sentencia 2.07.2013:

«Centradas las cuestiones controvertidas, se ha de hacer una precisión más, como es la de que, aunque el recurso de apelación es interpuesto por el Sr. Pablo Jesús y la mercantil EDIFICACIONES ccccc S.L., no se impugna la apreciación por la sentencia de instancia de la falta de legitimación activa del Sr. Pablo Jesús, y ello antes de entrar a considerar sobre si existe o no el contrato de arrendamiento que sustenta la acción ejercitada.

En cualquier caso, en efecto, en el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual, de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil , la legitimación, tanto activa como pasiva, corresponde únicamente a quienes fueron parte en el contrato o a sus herederos, por lo que, en el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento -y acumulada a ella la de reclamación de las rentas debidas-, de acuerdo con el artículo 250,1,1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la legitimación activa corresponde al arrendador…»

 

CONCLUSIÓN:

Con carácter general la legitimación activa en los juicios de desahucio la tiene el arrendador al ser parte en el contrato de arrendamiento.

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