Legitimación para exigir el precio del arrendamiento

La legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato le compete exclusivamente al que haya actuado como arrendador.

Mediante el título de este artículo » legitimación para exigir el precio del arrendamiento «, queremos analizar el siguiente supuesto:

¿ Qué ocurre si el propietario de un inmueble interpone una demanda exigiendo el precio del arrendamiento al inquilino, cuando él no ha sido quién ha otorgado el contrato de arrendamiento sino que ha sido otra persona?

EJEMPLO:

Una persona tiene concedido el usufructo de un piso y otra distinta es el nudo propietario. El usufructuario celebra un contrato de arrendamiento como arrendador:

Legitimación para exigir el precio del arrendamiento

a) ¿Puede el nudo propietario exigir el precio del arrendamiento al inquilino?

b) ¿Puede ejercer contra el inquilino las acciones derivadas del contrato de alquiler?

La RESPUESTA, como veremos más adelante es que el nudo propietario NO PUEDE ejercer acciones derivadas del contrato de alquiler.

La legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato de alquiler compete, ÚNICA y EXCLUSIVAMENTE, a quien resulte probado que ha celebrado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador.

 

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 de abril de 2014:

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en algunas ocasiones sobre la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato. Hemos escogido esta última sentencia cuyos razonamientos analizamos brevemente:

1º.-  En el presente caso, no hay interés casacional al existir jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la cuestión jurídica controvertida, por lo que no puede invocarse la doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales desde el momento en que esta Sala cuenta con doctrina sobre el caso planteado.  Efectivamente, la Sentencia de esta Sala de 30-5-2006 se ocupa de la legitimación del arrendador no propietario para el ejercicio de acciones derivadas del arrendamiento disponiendo que la legitimación «ad causam», consiste en una posición o condición objetiva con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte.

2º.-  Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1985 que «sabido es que la cesión de una cosa en arrendamiento no es acto de riguroso dominio y que no se incluye como tal en el art. 348 del Código Civil , ni tal exigencia se presupone en los arts. 1564 y 1565 de la Ley Procesal Civil , sino que por el contrario la cesión arrendaticia es un mero acto de administración,  lo que no obsta, claro es, para que en la mayoría de los casos sea el mismo propietario el que concierta el contrato de locación».

Tendrá  legitimación para concertar el contrato de arrendamiento, no el propietario en cuanto tal, sino quien, por cualquier título, tiene la facultad de uso y disfrute sobre la cosa.

3º.-  Es por tanto el arrendador quien se encuentra activamente legitimado para demandar del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas y la devolución de la cosa arrendada a la terminación del contrato.

4º.-  En el presente caso, no existe prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento entre la actora (propietaria) y los demandados (inquilinos), por lo que el propietario como tal, si no ha otorgado el contratro de arrendamiento no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

Esta Sala tiene declarado, que la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente, a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador

CONCLUSION:

Si el propietario del bien ejerce acciones derivadas de un contrato de arrendamiento en el que no ha actuado como arrendador, porque lo ha hecho otra persona que estaba legitimada para usar de la cosa (ej.: usufructuario), carecerá de legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato.

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