Legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad
La legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios viene prevista en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
¿Quién puede impugnar los acuerdos de la comunidad?
- Propietarios asistentes que hubiesen salvado el voto en la junta.
- Propietarios asistentes que hubiesen votado en contra del acuerdo.
- Propietarios ausentes que en el plazo legal se hayan pronunciado en contra del acuerdo.
- Propietarios que indebidamente hubiesen sido privados del voto.
Regulación de las personas que pueden impugnar los acuerdos de la comunidad
El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es el que establece quienes y qué circunstancias han de reunir los propietarios del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal para poder impugnar un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.
“Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”
Legitimación de los propietarios para impugnar los acuerdos de la Comunidad
Asistentes que hubiesen salvado el voto:
Tendrán legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad, aquellos propietarios que hayan asistido a la Junta y cuando vayan a votar el acuerdo, hagan constar que salvan el voto.
¿Qué significa salvar el voto?
Es la postura que adoptan los propietarios que asisten a la Junta y cuando van a votar deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra del acuerdo, por lo que han de hacer constar que “salvan el voto”.
Si han asistido a la Junta pero no han hecho constar que salvan su voto, luego no podrán impugnar dicho acuerdo, pues iría en contra de la doctrina de los propios actos.
Asistentes que hayan votado en contra del acuerdo
Aunque el artículo 18.2 de la LPH no lo establece, también podrán impugnar los acuerdos de la Comunidad los propietarios que hayan votado en contra del acuerdo.
Cuando el propietario tiene su posición clara de rechazo del acuerdo adoptado, lo más aconsejable y conveniente es que vote en contra, pues esta postura no deja duda alguna de que está en desacuerdo con lo aprobado.
Los propietarios ausentes a la junta
Los ausentes a la junta de propietarios también están legitimados dentro de los plazos que marca la LPH para impugnar los acuerdos de la Comunidad.
Una vez reciban la notificación de los acuerdos adoptados, los propietarios que no acudieron a la junta pueden actuar de tres maneras:
1ª.- Mostrar expresamente su conformidad con los acuerdos adoptados en el plazo máximo de 30 días.
En este caso no cabe que después puedan impugnar el acuerdo puesto que se han pronunciado a favor.
2ª.- Mostrar expresamente su disconformidad con el acuerdo en el plazo máximo de 30 días naturales.
En este caso pueden impugnar los acuerdos dentro de los plazos previstos en el artículo 18.3 de la LPH. Es recomendable que el propietario manifieste su decisión de forma fehaciente (ejemplo: escrito decepcionado con la firma del administrador, burofax, etc.).
3ª.- No manifestar nada en el plazo de 30 días naturales.
En este caso su voto se sumará a la mayoría de los votos que hubo en la reunión de la comunidad pero sólo a los efectos del cálculo para alcanzar la mayoría cualificada requerida. Esta regla de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes tiene dos excepciones previstas en el artículo 17.8 de la LPH.
El propietario ausente seguirá teniendo legitimación para impugnar el acuerdo salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto.
El Tribunal Supremo en sentencia de fecha de 16.12.2008 establece como doctrina jurisprudencial la siguiente:
«El copropietario ausente de la Junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el art. 18 LPH, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto».
Los propietarios que hubiesen sido privados ilegalmente del voto:
Si el propietario ha sido privado legalmente del derecho de voto (por ejemplo por ser moroso) no tendrá legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad (artículo 15 LPH). Sólo tendrán dicha capacidad aquellos que hubiesen sido privados ilegalmente de tal derecho.
Observación:
Si tienes legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad (los que hayan votado en contra, hayan salvado el voto o los ausentes) debes recordar que además se exige legalmente estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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mi comunidad dxe propiuetarios quiere cambiar el sistema de la piscina comunitaria.de usar clora a salo,si esto ocuriese,yo nom podria usarla por que soy alergica al agua salada ,me podria negar aunque la comunidad quiera hacerlo
Buenos días Francisco
y muchas gracias por toda la información que compartes.
Mi caso es que vivo en un primer piso, y los bajos están alquilados a unos bares desde hace 20 años. Hay unas terrazas, propiedad de la comunidad, que desde hace años la comunidad decide alquilarlos a los bares. Total, que yo tengo el ruido de las terrazas que nos molesta muchísimo. Cada año se vota si se renueva el alquiler y siempre sale que sí aunque una minoría vote que no. Justo ahora, me han dado la escritura de constitución de la obra y allí sale expresamente que no se pueden alquilar las terrazas para poner sillas y mesas (es decir, la comunidad ha estao alquilando ilegalmente durante años). Puedo ahora, en la próxima reunión de vecinos decir que ya no se puede votar y que se tiene que quitar las terrazas o por otro lado me dirán que llevan 20 años alquilando y que ya es un derecho adquirido? muchísimas gracias
Buenas tardes
La impugnación de la asamblea de propietarios a quien la tengo que enviar, al Presidente o al administrador.
Gracias Alfons
Buenos dias,
Al no encontrar jurisprudencia en este caso, me dirijo a ustedes.
¿Se puede exigir responsabilidad penal a un administrador que en una junta extraordinaria permite a los vecinos llamar por teléfono a un vecino ausente que ha delegado el voto por escrito a otro vecino presente en dicha junta y encima lo hace constar en el acta?
Muchas gracias por su ayuda.