Limitaciones del propietario para modificar elementos privativos

Limitaciones del propietario para modificar elementos privativos

La Ley de Propiedad Horizontal establece limitaciones del propietario para modificar elementos privativos por obras dentro de su propiedad.

Antes de hablar sobre estas limitaciones del propietario para modificar elementos privativos, debemos partir de la siguiente idea recogida en la Ley:

«Los propietarios de pisos o locales pertenecientes a una comunidad de propietarios pueden realizar obras de modificación en sus elementos privativos».

Es decir la idea general es que dentro de la propiedad privada, el propietario tiene plenas facultades para hacer obras y modificar los elementos propios, y con las limitaciones relacionadas a los servicios generales (ejemplo: cambiar enganches tubería general).

Ahora bien, aún partiendo de esta regla general, no todas las obras de modificación que pretenda hacer el propietario dentro del inmueble de su  propiedad, están permitidas, ya que ha de respetar unas limitaciones como veremos más adelante.

¿Dónde se regulan las limitaciones a las que está sujeto el dueño dentro de su propiedad?

El artículo 7.1 de la LPH, es el encargado de establecer estas limitaciones:

«El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

De la interpretación del anterior artículo de la LPH se desprenden las siguientes consideraciones:

1ª.-  Aunque como hemos dicho,  el propietario en materia de obras tiene libertad de modificar la parte privativa de su dominio, dichas obras no pueden:

  • menoscabar ni alterar la seguridad del edificio
  • su estructura general
  • su configuración
  • su estado exterior

Esta limitación es una norma de derecho necesario o imperativo. En caso de vulneración, tanto la Comunidad de propietarios como cualquier vecino en el supuesto de que aquella no actúe, podrá ejercer las acciones legales tendentes a impedir su realización o solicitar la demolición de dichas obras y vuelta a su estado primitivo.

La única posibilidad de que el propietario pueda realizar las obras legalmente en estos supuestos, es conseguir previamente la autorización de la Junta de propietarios.

2ª.-  Otra de las limitaciones del propietario para modificar elementos privativos se encuentra igualmente en dicho precepto. Se trata de que dichas obras no perjudiquen los derechos de otro propietario.

En este caso, salvo que el propietario perjudicado de su consentimiento a la realización de esas obras, tampoco se podrán ejecutar. Si le da el consentimiento, al no verse afectada la Comunidad, sería suficiente el consentimiento del perjudicado para que el propietario pueda realziar obras de modificación en su parte privativa.

3ª.-  El citado artículo 7 LPH exige que el propietario de cuenta a la Comunidad de la realización de las obras de modificación que pretende llevar a cabo dentro de su propiedad.

4ª.-  Por último, se recuerda por la Ley que fuera de los elementos privativos (piso o local), ningún comunero puede realizar por su cuenta obra alguna que altere o menoscabe los elementos comunes.

Sentencia sobre limitaciones del propietario para modificar elementos privativos

Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª), sentencia de 19.04.2013:

» Cabe concluir que el demandado procedido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 LPH , a retirar un elemento ornamental, dentro de los límites de su propiedad, sin alterar la seguridad del edificio, ni su estructura general, ni su configuración y desde luego sin perjuicio alguno para terceros, pues del informe del perito Sr. Ramón se desprende que la cámara de aire existente entre el falso techo y el tejado, no tenía la función de airear el edificio de las posibles humedades, actuaba como elemento de aislamiento térmico, frente al frío y al calor pero solo en la vivienda de la última planta, es decir, en la vivienda que lo eliminó, siendo despreciable, la afectación térmica, en las viviendas inferiores.

Procede, en consecuencia, la desestimación de la demanda, por las razones expuestas. La eliminación del falso techo no afecta a un elemento común y mucho menos a los intereses de quién acciona quien, por otro lado, ningún beneficio obtiene con la acción ejercitada, careciendo de la legitimación activa que se irroga.»

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