Limitar el precio del alquiler de vivienda

Limitar el precio del alquiler de vivienda

La Ley establece que se podrá limitar el precio del alquiler de vivienda en zonas de mercado tensionado declaradas por la comunidad autónoma.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la limitación del precio del alquiler de vivienda a partir del 26 de mayo de 2023 siempre y cuando se cumplan den algunas circunstancias.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ha modificado algunos artículos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre los que destaca a los efectos de nos interesan en esta publicación, el artículo 17 de la LAU que regula la determinación de la renta del alquiler de vivienda.

Veamos como ha quedado regulada, tras la reforma, el precio del alquiler de vivienda.

¿Hay libertad para fijar el importe de la renta del alquiler de vivienda?

Hasta la reforma de la LAU, existía plena libertad a la hora de establecer el precio de la renta.

A partir de la entrada en vigor de la reforma de la LAU (26.05.2023), la regla general sigue siendo la misma, y así viene recogido en el artículo 17.1 de la LAU, aunque como veremos más adelante, existen unas excepciones a dicha libertad de fijar el importe de la renta.

artículo 17.1 LAU:

» 1. La renta será la que libremente estipulen las partes.»

Esta libertad de fijar el precio del alquiler para los nuevos contratos de arrendamiento celebrados a partir del 26.05.2023 se extiende a todos los propietarios con las excepciones que veremos más adelante, se consideren o no grandes tenedores de vivienda .

¿Quiénes se consideran grandes tenedores de vivienda?

La Ley de la Vivienda en su artículo 3 define la condición de gran tenedor de vivienda:

1.- La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.

2.- La persona física o jurídica que sea titular de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

Veamos a continuación qué excepciones establece la ley respecto a la regla general de libertad para fijar la renta del alquiler

El propietario no es considerado un gran tenedor de vivienda

Lo primero que hay que ver es si la vivienda se encuentre ubicada en una «zona de mercado tensionado« y así ha sido declarada por la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no ha sido declarada como «zona de mercado tensionado» donde se ubique la vivienda, existe plena libertad para fijar la renta.

Cuando el propietario no es un gran tenedor de vivienda y ésta ha sido clasificada en zona de mercado tensionado por la Comunidad Autónoma correspondiente y la vivienda venía siendo arrendada en años precedentes y se celebra un nuevo contrato de arrendamiento, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del último contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años. Es decir, la renta se congela salvo la actualización anual de la renta del contrato anterior.

El artículo 17.6 de la LAU establece:

«En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.»

El propietario es considerado un gran tenedor de vivienda

Cuando el propietario tiene la condición de gran tenedor y la vivienda se ubica en «zona de mercado tensionado», el precio del alquiler del nuevo contrato que se vaya a celebrar no podrá superar el índice de precios de referencia que se publique, independientemente de que la vivienda haya sido anteriormente o no alquilada.

El artículo 17.7 de la LAU establece:

«Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado»

¿Dónde podemos obtener el índice de precios de referencia?

Con fecha 14.03.2024 se dictó Resolución por la Secretaria de Estado del Ministerio de Vivienda por la que se establece que:

«La fijación del límite máximo de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los supuestos recogidos en el referido artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, se realizará de acuerdo con la aplicación en línea a la que se accede a través del portal de Internet del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, tomando el valor superior del rango de valores individualizados que resultan de la localización y las diferentes características de la vivienda objeto de arrendamiento.»

¿El sistema de índices de precios de referencia es obligatorio aplicarlo en toda España?

La respuesta es que sólo se aplicará dicho índice en las Comunidades Autónomas que declaren zonas de mercado tensionado.

El índice de precios de referencia sólo se aplicara cuando el propietario tiene la condición de gran tenedor de vivienda

Actualmente sólo se aplica en distintos municipios de la Comunidad Autónoma de Cataluña.

Francisco Sevilla Cáceres
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