Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente

Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente

Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente de participación y no a partes iguales entre los vecinos salvo acuerdo unánime.

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Con el título, los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente, queremos dar respuesta en mundojuridico.info a las consultas recibidas que nos preguntan  ¿cómo han de repartirse entre los vecinos el pago de los honorarios profesionales que se le abonan al administrador de la comunidad?

Lo primero que debemos acudir es al Título constitutivo o a los Estatutos de la Comunidad para averiguar si existe alguna disposición o regla que establezca alguna forma de pago del administrador:

1º.-  Si se ha establecido alguna regla específica en cualquiera de estos documentos que haya contemplado el reparto de dichos gastos entre los propietarios del edificio, habrá que estar lo que figure establecido.  La única manera de cambiar esta regla, si aparece en el Título constitutivo del edificio o en los Estatutos, es mediante unanimidad de todos los propietarios.

Es decir, si en los estatutos consta que los gastos del administrador serán abonados por todos los propietarios por igual importe, sin atender a cuotas de participación, así habrá que hacerlo. Igualmente, se hará el reparto igualitario si fuese aprobado por unanimidad de los propietarios en alguna Junta de vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal, que es la norma que regula lo concerniente a las Comunidades de propietarios, establece en el artículo 17.6 LPH que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

2º.-  Si no aparece ninguna regla concreta en el Título constitutivo o en los Estatutos, los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente de participación. Esto significa que cada propietario contribuirá al pago de este gasto, según su cuota de participación en el total del edificio.

EJEMPLOSi el vecino del piso 2º letra E, tiene un coeficiente de participación en el total del edificio de 2% y el vecino del piso ático letra A, tiene un 4%, el primero de ellos deberá abonar la mitad que el segundo de los gastos del administrador de la Comunidad

Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente

3º.-  En el supuesto de que la Comunidad, por mera costumbre y durante cierto tiempo, venga distribuyendo el  pago de los gastos del administrador por partes iguales entre los vecinos, pero ninguna regla apareciese en el Título constitutivo o Estatutos que así lo disponga, consideramos que dicho reparto será ilícito y por tanto puede ser impugnado ante los Tribunales para conseguir que se abonen los gastos del administrador de la Comunidad según cada coeficiente de participación.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 30 de marzo de 2007, resolvió en un caso similar al último de los supuestos que hemos detallado, que los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente de participación. Os dejamos un extracto para que leáis los razonamientos que expone el Tribunal para alcanzar esa respuesta, que nos parecen interesantes:

» Debemos mantener que no resulta determinante para la decisión de este litigio atender a los antecedentes sobre el modo en que la Comunidad ha ido distribuyendo los gastos comunes pues de los mismos conocemos que no había ninguna decisión que vinculase definidamente a la misma, pues, tal como dispone la sentencia del TS de 16 de noviembre de 2004:  El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado, debiendo entenderse que solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado.

Viendo las funciones que, en virtud del contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, le corresponde al administrador de una Comunidad de Propietarios, no creemos posible admitir la validez del acuerdo, pues no podemos imaginar que se pudiera contratar al administrador por los propietarios de modo independiente y, en segundo lugar, no debemos olvidar que los propietarios se ven beneficiados por la labor del administrador en función de su coeficiente de participación en la Comunidad, ya que al mismo le corresponde entre otras funciones:

  •  Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Por lo que aquellos propietarios que tienen mayor responsabilidad en los elementos comunes resultarían injustamente beneficiados si se dividiera estos gastos por partes iguales, lo que explica, que salvo acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios no podamos aceptar la decisión comunitaria«.

Igualmente la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón (Sección 7ª), sentencia de 14.07.2009:

» En consecuencia se confirma el pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida ( Fundamento de derecho tercero ), que carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse de conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad, en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para » los gastos de conservación, reparación…incluidos los de administración general y seguro «.

CONCLUSION:

Los gastos del administrador de la Comunidad serán pagados por coeficiente de participación y no mediante reparto igualitario entre los vecinos, salvo que en el Título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio o en los Estatutos, expresamente se haya pactado otra cosa.

 

Comentarios

  1. Félix Cuadrado Duque

    Hola mi duda es la siguiente: la comunidad lleva varios grupos de cuentas con varios presupuestos y el administrador carga solo en un grupo de cuenta el total de sus honorarios. ¿Es legal, o debería distribuir sus honorarios de otra manera?

  2. María Isabel

    Buenas tardes,
    Quería hacer otra consulta. En el estatuto de mi comunidad se fija que se debe tener un seguro comunitario por incendio y aguas en su modalidad amplia. Hasta ahora las viviendas tenían un seguro comunitario de las partes comunes pero también las privativas del cual hasta ahora estábamos los locales excluidos. Ahora el administrador decide incluirnos pero a los locales con una cobertura como local en obra y con el pago de nuestro coeficiente de comunidad y en cambio para las viviendas tendrán las coberturas propias de los seguros comunitarios más las ampliadas de aguas, roturas, robos…de bienes privativos. ¿Esto es legal? Los locales solo quieren un seguro en igualdad y del cual paguemos nuestro coeficiente.

  3. María Isabel

    En los estatutos de mi comunidad se hacen figurar dos órganos de administración, uno referente solo a lo atente a los servicios de calefacción y agua caliente centrales y otro al de obras, entretenimiento y conservación.

    También el estatuto dice » se tiene la facultad de empalmar a la red general de la edificación» » comenzando desde su instalación a participar en los gastos de uno o varios servicios y demás que fueran soporte de los mismos.
    Existe un único administrador que desarrolla las dos administraciones.
    Los locales no tienen conexión a la caldera. Y han solicitado que el administrador desglose su factura en las dos administraciones. Y que los locales participen en los gastos de administración únicamente del órgano de mantenimiento y conservación. El administrador se niega. Hacemos notar que es propietario de una de las viviendas. Es posible que nuestra petición entre dentro de la legalidad

  4. Belen S

    Gracias Francisco por su articulo.
    Segun este para asumir la comunidad un gasto que antes era individual (arreglo de valvula,contador ACS individual) se requiere de unanimidad)?

  5. Ander

    Buenos días,

    Quería preguntar, en referencia a esta entrada, si al igual que los Gastos del Administrador de una Comunidad, los gastos del Portero de la Finca (que son el 60% de los gastos totales de la Comunidad) también se repercuten por coeficiente entre los propietarios. Porque en mi comunidad de vecinos todos los propietarios pagamos el mismo importe por el portero, tengamos el coeficiente que tengamos.

    Muchas gracias.

  6. JUAN ANTONIO

    EN MI EDIFICIO EXISTEN DOS COMUNIDADES LA DE LAS VIVIENDAS Y LA DE LOS GARAJES, CUYOS PARCELAS PERTENECEN A OTROS MUCHOS PROPIETARIOS QUE NO SON PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS DEL EDIFICIO, Y POR TANTO NO VIVEN EN ÉL. lAS VIVIENDAS CONTRATARON UN ADMINISTRADOR DE FINCAS. Y LOS GARAJES TIENEN OTRO ADMINISTRADOR DIFERENTE. EL ADMINISTRADOR DE LAS VIVIENDAS QUIERE COBRAR A LOS GARAJES LA PARTE PROPORCIONAL QUE APARECE EN LA ESCRITURA DE OBRA NUEVA, PERO NO LLEVA LAS CUENTAS DE DICHOS GARAJES. TIENE DERECHO A DICHO COBRO SIENDO LA COMUNIDAD DE GARAJES COMUNIDAD DIFERENTE Y TENIENDO SU PROPIO ADMINISTRADOR. DESEARÍA ME RESPONDIERAN A LA CUESTIÓN PLANTEADA.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Juan Antonio,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  7. Soledad

    Tengo una duda que no logró resolver con apoyatura legal o jurisprudencial. Van tres abogados que me afirman que un propietario, un vecino que ejerce el cargo de administrador no puede cobrar por ello. Yo ya no se ni qué pensar. Tampoco me argumentan, solo me dicen q si no es profesional no puede cobrar,mal LPH nada dice sobre posibles pagos.

    En todo caso, siendo un vecino más y al estar jubilado, cuando recibe esos pagos, que pasa con el IVA y el IRPF. En el balance de cuentas, no hay desglose alguno. Solo el montante anual de su retribución

    Usted a qué opina? Alguna JP que arroje luz? Gracias

  8. Luis Portilla

    El que lleva las cuentas de la comunidad no es administrador titulado, de hecho es una asociación de vecinos.
    Si se aprueba por mayoría hay que pagarle. un saludo y gracias de antemano

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Luis Portilla:
      1.- La LPH en el artículo 13.6 establece que el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
      2.- dicho lo anterior, considero que una asociación de vecinos, no puede ejercer el cargo de administrador de una comunidad de propietarios, pues no es una persona física ni jurídica ni corporación.
      Un saludo y gracias por visitarnos

  9. Luis Portilla

    Tengo obligación de pagar los gastos de administrador, sin estar de acuerdo en tener uno contratado.
    Un saludo y muchas gracias de antemano

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Luis Portilla:
      1.- si el acuerdo ha sido aprobado por mayoría, hay que acatarlo.
      Un saludo y gracias por seguirnos.

  10. Milagros

    Hay alguna Sentencia del Tribunal Supremo que siente Jurisprudencia en este caso o en algún otro similar? Mi situación es similar a la de la persona que denunció y a la que le dio la razón la Audiencia Provincial de Madrid.
    Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Milagros:
      1.- Tendría que buscar jurisprudencia del Tribunal Supremo, que no he tenido tiempo de localizar.
      2.- Te dejo otra sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias,Gijón, Sección 7ª de fecha 14.07.2009, que al igual que la de Madrid señala lo mismo: » «… En consecuencia se confirma el pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida ( Fundamento de derecho tercero ), que carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad, en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para » los gastos de conservación, reparación…incluidos los de administración general y seguro «.
      Si necesitas algo más puedes llamarnos al 807 502 004 y la hablamos. Un saludo

  11. María de los Milagros Cavada Nieto

    Les agradecería me informasen de: ¿Es obligatorio que el Administrador tenga firmado un contrato con la Comunidad de vecinos?
    Gracias
    Milagros Cavada Nieto

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Mª de los Milagros:
      Es lo normal y lo correcto juridica y fiscalmente, tener firmado un contrato de prestación de servicios donde conste qué ofrece el administrador de fincas y cuáles son sus honorarios.
      Gracias por visitar nuestra web. Si necesitas mayor información llámanos al 807 502 004. Un saludo

  12. María de los Milagros Cavada Nieto

    Gracias. Por fin encuentro lo que llevo buscando durante años: AL ADMINISTRADOR SE LE PAGUE POR CUOTAS DE PARTICIPACIÓN Y NO «TODOS IGUALES». En mi comunidad todos pagamos igual los los honorarios del administrador.Mi coeficiente es 1,85 y el dueño de dos locales con coeficientes de 15 y 13 enteros,respectivamente,paga exactamente lo mismo que yo. En la División Horizontal del inmueble no dice nada al respecto.
    Nuevamente muchas Gracias.
    Milagros Cavada Nieto

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