Mayoría exigida para el cerramiento de terrazas

La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas en las Comunidades requerirá el voto de los 3/5  del total de propietarios y cuotas de participación.

El quórum necesario o mayoría exigida para el cerramiento de terrazas fue modificada por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)  llevada a cabo por Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el  27 de junio de 2013.

Hasta la citada reforma, el cerramiento de terrazas y otro tipo de obras como por ejemplo la division de los pisos y locales para formar otros más reducidos requería la UNANIMIDAD de todos los vecinos.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

La razón de exigir la UNANIMIDAD radicaba en que se consideraba que estas obras incidían en el Título constitutivo, y por tanto, cualquier modificación de éste lleva aparejada la unanimidad para su cambio.

La Ley 8/2013 ha variado esta concepción respecto de una serie de obras para las que ya no exige la unanimidad sino unas mayorías cualificadas, entre las que se encuentra el cerramiento de terrazas en los edificios en régimen de propiedad horizontal.

El artículo 10.3 b) LPH establece que requerirán AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA:

“… cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas.

Este mismo precepto también dispone:

“Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.”Mayoría exigida para el cerramiento de terrazas

Por tanto:

La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas (y resto de obras que se contemplan en el art. 10.3.b) LPH) requerirá el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

 

La redacción del actual art. 10.3 b) exige la autorización administrativa previa para el cerramiento de las terrazas, por lo que es recomendable que antes de aprobarse por la Junta de propietarios debe de comprobarse si la realización de las obras está permitida por el Ayuntamiento u organismo competente.

Considero que es importante conocer el criterio del Ayuntamiento previamente a la votación o sometimiento del asunto a la Junta.

Además, el artículo citado requiere cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que los hubiere, tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.

La Junta de propietarios tiene facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y en caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico.

Proceder al cerramiento de la terraza sin contar con el quórum necesario para la aprobación por la Junta de propietarios puede tener la consencuencia final de tener que deshacer la obra emprendida y devolver la terraza a su estado originario.

Sirva como EJEMPLO la siguiente sentencia:

Audiencia Provincial de Murcia, Cartagena (Sección 5ª), sentencia 14.07.2015:

” La terraza de la referida vivienda es un elemento común de uso privativo y la demandada ha realizado obras en dicha terraza consistentes en el cerramiento de parte de la misma convirtiendo la terraza en una estancia más de la vivienda en la que se observa que se han colocado muebles, sin que conste que ello haya sido autorizado por la Comunidad de Propietarios y que, por tanto, aunque la terraza sea de uso privativo, ha alterado un elemento común en contravención del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

es evidente que la finalidad perseguida con el cerramiento de la terraza de autos no es otra que ampliar de forma permanente la superficie destinada a vivienda, dotando al espacio del edificio concebido como terraza exterior al aire libre de una instalación conformada por cubierta y cerramiento acristalado, que preserve a dicho espacio de las inclemencias climatológicas.

… en su consecuencia se condena a la demandada a dejar la terraza de la vivienda de su propiedad ubicada en el Bajo B, Bloque 5 de la Comunidad de Propietarios xxxxxx  en su estado originario“.

¿En esa mayoría necesaria para el cerramiento de terrazas se contará el voto de los ausentes?

Es una cuestión polémica:

Como sabéis, si los ausentes a una Junta de propietarios no se oponen en el plazo de 30 días a los acuerdos adoptados una vez se le notifiquen los mismos, su voto computará a favor del acuerdo de la Junta, y por tanto es mas fácil alcanzar los acuerdos cuando se necesita una mayoría (art. 17.8 LPH).

No obstante lo anterior, un sector de la doctrina considera que al estar las obras de cerramiento de terrazas incluidas en el art. 10.3 b) y no en las previstas en el art. 17.8 LPH, puede considerarse que para alcanzar  la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas no debe contarse el voto de los ausentes, sino que dicho acuerdo debe adoptarse por los presentes en la Junta siempre y cuando se reúna el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Si en la Junta no está presente o representado este quórum, el acuerdo no podrá ser aprobado, y si lo hiciera, puede ser impugnado por infracción de ley.

Esta posición como veréis hace casi imposible que se apruebe un acuerdo de estas características, pues es muy habitual que a las reuniones de comunidad no acudan los 3/5 de los propietarios, lo que hace inviable la adopción de estos acuerdos. De ahí que otro sector de la doctrina opine que el voto de los ausentes se contará a favor de la mayoría si no se muestran en contra en en el plazo de los 30 días

El coste de las obras de cerramiento de la terraza serán exclusivas del propietario que se beneficia de las mismas.

Igualmente correrá con la indemnización de los perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar  y que será establecida por la Junta de propietarios quien podrá solicitar un informe técnico para su determinación en caso de discrepancia entre el beneficiado y el afectado.

 

RECOMENDACION: 

Si un propietario quiere cerrar su terraza y no quiere encontrarse después con la desagradable sorpresa de una demolición de lo construido o de un engorroso pleito que lo va a enemistar con el resto de vecinos,  debe de cumplir los siguientes pasos:

1.-  Averiguar si se concederá autorización administrativa para dichas obras.

2.-  Sondear y reunir la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas, que como hemos visto requiere el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Puede conseguir la representación de sus vecinos si después no van a acudir a la Junta de propietarios el día que se celebre.

3.-  Proponer a la Junta que trate el cerramiento de la terraza en el orden del día, presentando la solicitud de la autorización administrativa previa y que se recoja con detalle el acuerdo en el acta de la Junta de propietarios.

4.-  Asegurase la aprobación del acuerdo antes de comenzar las obras.

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28 Responses to Mayoría exigida para el cerramiento de terrazas

  1. Mayte Velasco en 28 de marzo, 2014 de 14:41

    Entiendo que la aprobación es previa, tal como indica la Ley.

  2. Jorge en 1 de julio, 2015 de 13:59

    Tal y como ha dicho marta en el anterior comentario, yo también creo que la aprobación para este tipo de
    cerramientos cerramientos tiene que se previa, para evitar cualquier tipo de problema.

  3. Lumon en 12 de enero, 2016 de 20:06

    Cada vez más propietarios piensan y obran para realizar el cerramiento de sus terrazas, ya que éste permite disfrutar mucho más aún de ese espacio de la vivienda. Sin embargo, como todos sabemos, la dificultad reside, no sólo en el coste económico del cerramiento, sino en ponerse de acuerdo con la comunidad de vecinos.

    • vidriosystem en 10 de agosto, 2016 de 18:36

      Es verdad. Y estas preguntas siempre nos hacen a la hora de contratar los cerramientos.

  4. Lumon en 10 de febrero, 2016 de 18:29

    Pues es que es rara la comunidad de vecinos que no ha tenido que enfrentarse a cerramientos ya realizados para los que el propietario no tenía su consentimiento. Entre la picaresca y la irresponsabilidad anda el juego.

  5. Cristian en 6 de junio, 2016 de 14:20

    Buenos días, soy un asiduo lector aunque es la primera vez que pongo nada.

    Una terraza privativa se encuentra encima de una vivienda y según la escritura de división horizontal, ambas están conectadas por una escalera interior que realmente nunca existió y que a día de hoy tampoco existe. Así que para llegar a la terraza hay que subir por la escalera común tras salir de la vivienda, pues no hay escalera que conecte interiormente terraza con vivienda.

    El tema es que ahora se plantea si los propietarios pueden hacer una escalera interior para unir terraza y vivienda con rotura del forjado común del edificio. Su abogado dice que sí y que basta con un acto comunicado por dos motivos: 1. que según la división horizontal hay una escalera (aunque nunca existió) y 2. que los elementos están conectados (uno encima del otro), lo que es una excepción.

    Otros propietarios dicen que se necesita unanimidad por: 1. afectar al forjado común y 2. porque la división horizontal habla de una escalera que no está hecha, pero no autoriza a realizar una nueva realizando para ello obras que afectan a elementos comunes (en este sentido, nuestros estatutos se limitan a un artículo que remite para todo a la LPH en vigor a cada momento).

    ¿Qué piensa usted? ¿Podría recomendarme alguna jurisprudencia relevante sobre el tema para evitar más conflictos en casa?

    Gracias. un saludo.

  6. Gesaindu en 11 de julio, 2016 de 2:30

    Muy buen expuesto. Entiendo que debe ser aprobado por las 3/5 partes de 3/5 por simplificar. Ejemplo: 20 cuotas de participación = 20:5*3= 12. De esos 12 han de votar favorablemente al menos 3/5, esto es, 12:5*3= 7,2 votos favorables en la reunión.
    Si alguno de los comuneros es propietario de varios pisos, el voto y la representación de éste a favor es una ventaja.
    Si sumamos los bajos comerciales que no acuden nunca pero de los cuales puedo conseguir “el voto por representación”, y algún vecino que no irá, sería sumarlas votos a mi favor.
    Con lo cual, no importa que acudan a la reunión sólo 5 propietarios si tengo esa representación de otros tantos y mas que me dan esa autorización.
    Mi caso: ¿qué ocurre si además ya existe un vecino de terraza que hizo el cerramiento hace muchos años ilegal y los vecinos lo consintieron? Podrían negarse conmigo?
    Tengo entendido que una vez pasados 4 años si ningún vecino interpuso ya prescribe la prohibición.

  7. Oscar en 13 de agosto, 2016 de 20:11

    Hola, me llamo Oscar.
    Como dices, hace falta los votos favorables de los 3/5 de los propietarios y cuotas de participacion. Tienen que ser ambas? Con una solo bastaría?
    Mi consulta: 19 propietarios, 11 a favor de cerrar y 8 no.
    Deberían ser 11,4 las 3/5 para que saliese favorable.
    Si por cuota de participación, se supera las 3/5 partes, se podria cerrar la terraza?
    Gracias.

  8. Isabel en 21 de agosto, 2016 de 21:54

    Unas preguntas:

    1. ¿qué administración es la que ha de dar la autorización?

    2. Una vez que un vecino ha cerrado una terraza y la ha unido a la vivienda sin pedir autorización administrativa ni consultar a la comunidad de propietarios ¿a quién hay que recurrir para que, al menos, se cambien las cuotas de participación y paguen su correspondiente IBI?

    3. ¿Puede la administración no dar su autorización por motivos estéticos?

    • Cerramientos en 15 de noviembre, 2016 de 11:27

      Hola Isabel. Es el Ayuntamiento u otro organismo similar el que suele ser competente para este tipo de concesiones administrativas. Por motivos estéticos y coherencia con el resto del edificio es el resto de propietarios quienes pueden no apoyar la iniciativa del cerramiento. En caso de que no se haya producido el cerramiento mediante la obtención de esa concesión administrativa, se entiende que el organismo competente sancionador será el propio Ayuntamiento, así como la comunidad de vecinos. Espero haberte podido ayudar. Saludos!

  9. Acristalia en 17 de octubre, 2016 de 10:57

    Muy oportuno y válido este post sobre el aspecto legal de los cerramientos. Son preguntas que surgen a muchísimos interesados. Hay que seguir siempre los pasos legales y sólo así disfrutaremos finalmente de nuestro cerramiento.

    En este caso hablamos sobre todo de vecinos de una comunidad, en el caso de terrazas de negocios también hay que tener en cuenta la normativa local vigente en cada localidad.¡Saludos!

  10. rcortija en 29 de octubre, 2016 de 11:25

    Buenos días.

    En nuestra comunidad estamos inmersos en una batalla de este tipo.
    Tengo dos dudas:
    1. Los estatutos (que fueron constituidos en diciembre de 2014 por el promotor de la obra, por tanto son posteriores en el tiempo a la LPH de 2013) dicen textualmente que quien quiera acometer una obra de este tipo deberá contar con la aprobación previa de la “mayoria de los propietarios de la comunidad”. ¿Son válidos estos estatutos o se podrían considerar ilegales por haber sido propuestos posteriormente a la ley de 2013?

    2. En los citados estatutos como he indicado, se habla de “la mayoría de los propietarios”. Tal y como indica la ley, no se puede presuponer el voto favorable de los ausentes, ya que los estatutos no indican que deba ser la mayoria de los propietarios presentes en la junta, cierto?

    Muchas gracias por vuestra ayuda.

    • Cerramientos en 11 de noviembre, 2016 de 13:12

      Hola rcortija, creo que en ambos supuestos, no es que los estatutos sean ilegales, sino que debería actualizarse y ser más concreto. Debería incluir el supuesto de que debe ser aprobado “por las 3/5 partes de los propietarios”, no dejarlo en mayoría simplemente. En el segundo supuesto, efectivamente no debe tenerse en cuenta, pero sin olvidar que en junta debe estar representada, al menos, las 3/5 partes de propietarios con derecho a voto.

      En cualquier caso, lo mejor es realizar el cerramiento según la normativa vigente e intentar actualizar los estatutos. Espero haberte podido ayudar. Muchas gracias y buen día.

  11. SILVIA en 20 de julio, 2017 de 16:35

    Buenas, tengo una duda. Yo quiero cerrar pero con techo movil y con cortinas de cristas, 7m2 de una terraza de 30m2.

    Tengo entendido que como no será fijo, sino que todo se puede abrir, no es mi caso y no necesito pedir todas estas autorizaciónes.

    Es esta información correcta? También necesito permiso del ayto., si no es una obra?

    No es suficiente informar a los vecino y ya?

    Ahora tengo un montón de dudas.
    Gracias.
    Silvia

    • María en 31 de octubre, 2017 de 12:01

      Buenos días. Tengo la misma duda. Vivo en un ático con terraza de la comunidad con uso privativo. Quiero poner cortinas de cristal y techo móvil. ¿La mayoría es la misma? ¿Tengo q pedir autorización al ayuntamiento? ¿Se puede negar la comunidad o el ayuntamiento? Yo ya tengo una pergola y es sustituirlo por esto. La comunidad en su tiempo no dejó cerramientos de terrazas pero yo considero que esto no es un cerramiento ¿es así? Gracias

  12. Anna en 4 de septiembre, 2017 de 12:42

    Buenos días! yo tengo una pregunta! Tengo entendido que yo he de pedir a la comunidad de vecinos el permiso para cerrar y que el voto a favor ha de ser de 3/5 partes. Pero también me habían dicho que en caso de existir un cerramiento previo en la finca y si en ninguna Junta se especificaba que ya no se podía hacer, el permiso se podía considerar que estaba dado!

  13. María en 31 de octubre, 2017 de 12:03

    Buenos días. Tengo la misma duda. Vivo en un ático con terraza de la comunidad con uso privativo. Quiero poner cortinas de cristal y techo móvil. ¿La mayoría es la misma? ¿Tengo q pedir autorización al ayuntamiento? ¿Se puede negar la comunidad o el ayuntamiento? Yo ya tengo una pergola y es sustituirlo por esto. La comunidad en su tiempo no dejó cerramientos de terrazas pero yo considero que esto no es un cerramiento ¿es así? Gracias

  14. bufalo1973 en 17 de febrero, 2018 de 16:01

    Hola a todos.

    Mi consulta sobre cerramientos es la siguiente:

    Si hay un cerramiento para el que no se pidió permiso pero lleva 17 años puesto y nadie se ha quejado ¿Puede alguien obligar al propietario a quitar el cerramiento?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 18 de febrero, 2018 de 20:14

      Hola bufalo1973:
      Entiendo que no, pues existe una aceptacion por la comunidad despues de todos esos años que vulneraria el principio de buena fe y los propios actos.
      Saludos

      • bufalo1973 en 21 de febrero, 2018 de 23:29

        Gracias por la respuesta.

  15. Asyi en 17 de abril, 2018 de 17:37

    Hola vivo en una comunidad y he puesto en mi terraza un acristalamiento es decir cortinas de Cristal que se recogen . Ahora me llama la administradora de la comunidad que me va a denunciar en el ayuntamiento . Que me recomienda que haga un saludo

    • Inmaculada Castillo en 18 de abril, 2018 de 8:31

      Hola Asyi,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  16. Juanma en 9 de mayo, 2018 de 0:03

    Hola,

    los estatutos de nuestra comunidad son de 2008 y en un punto dicen:

    Los propietarios no podrán en ningún caso realizar ninguna
    modificación en la fachada del edificio, no pudiendo cerrar los balcones,
    ni añadir ningún elemento a la citada fachada.

    Mi duda es si a partir de la reforma de la LPH de 2013 ya sólo se necesitan 3/5 partes para poder cerrar los balcones o por el contrario sigo necesitando unanimidad.

    Muchas gracias

    • Maria Jose Arcas Sariot en 9 de mayo, 2018 de 9:19

      Hola Juanma, considero que si por aplicación de la disposición transitoria primera de la LPH del 2013 que dice:
      DT.Primera.

      La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

  17. IVÁN en 22 de mayo, 2018 de 22:34

    Tenemos 2 edificios pegados, cada uno con su propia comunidad. Uno de nuestros vecinos quiere cerrar su terraza. Mi pregunta es, los vecinos del otro portal, tiene que votar? O solo nuestra comunidad? Gracias

  18. Nuria en 26 de septiembre, 2018 de 16:08

    Buenas tardes,
    En una Comunidad de Propietarios se concede permiso comunitario en Junta General a que los Propietarios, que así o soliciten, puedan cerrar las terrazas e sus viviendas.
    Si posteriormente se pinta el edificio exteriormente, ¿la Comunidad estaría obligada a pintar la zona cerrada por esos propietarios?
    Gracias.

  19. Damian en 28 de noviembre, 2018 de 16:23

    Perdona una pregunta.
    La fachada de la casa en la que vivo esta a 4 metros de la acera y me gustaria cerrar una terraza que tengo que hace 1,5 m des de fachada.
    La normativa seria la misma o por invadir los 4 m hasta la acera ya no tendria el mismo caracter juridico?
    Podria cerrar igualmente si el ayuntamiento y la comunidad me lo permitieran?
    Porque el ayuntamiento se cierra en vanda porque entro dentro de los 4 m.

    • Inmaculada Castillo en 29 de noviembre, 2018 de 9:10

      Hola Damian,

      Ante el caso que planteas, te recomendaría que te pusieras en contacto con un abogado de tu localidad que te pueda indicar conforme a la normativa local y autonómica, ya que por lo que comentas el principal escollo es la negativa del ayuntamiento.

      Un saludo

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