Medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios (2ª parte)

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (2ª parte)

En anteriores entradas os hemos hecho un resumen de las principales reformas llevadas  por la Ley 1/2013, de 14 de mayo.En este artículo sobre las medida para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (2ª parte) analizamos  la reforma que se opera sobre el Real Decreto 6/12 en concreto el Capítulo IV modifica el Real Decreto Ley 6/12 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, lo que afecta al Código de Buenas Prácticas. Analizamos en que consisten estas reformas.

IMPORTANTE: Normativa modificada parcialmente.

 Ámbito de aplicación.

Se extiende la protección a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

Definición del umbral de exclusión.

Se reducen las circunstancias acumuladas que han de darse, de seis a tres.

Ingresos de la unidad familiar inferiores a tres veces el IPREM, con casos en los que puede llegar a cuatro y cinco veces.

– Que, en los cuatro años anteriores, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

– Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (en ciertos casos el 40%).

Definición del umbral de exclusión para las medidas del Anexo.

Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo (fundamentalmente quita y dación en pago), será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.

a) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

c) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Si hay codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Fiadores e hipotecantes no deudores.

Se introduce el art. 3 bis, según el cual, aquellos que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, y las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aunque haya habido renuncia al beneficio de excusión.

Intereses moratorios.

En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria (sólo los regulados en este RDLey) en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia (antes era desde que se acreditase), será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien (antes un 2,5%) sobre el capital pendiente del préstamo.

Aumenta el límite de cuantía para aplicar el CBP.

   – Hay que acudir al art. 5 para ver el aumento de la cuantía de los préstamos y créditos hipotecarios que se pueden acoger al Código de Buenas Prácticas, con lo que se aplicará a más casos.

– Se incluyen unos límites inferiores para el acceso a la dación en pago obligatoria.

– Se obliga a las entidades suscriptoras a publicitar el CBP en su red de comercialización (ya se recogía en el punto 4 del Anexo, pero ahora su incumplimiento puede ser infracción grave).Medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios (2ª parte)

 Código de Buenas Prácticas.

Aunque se reproduce de nuevo todo el Anexo que lo recoge, las variaciones no son muy considerables:

A) Medidas previas a la ejecución hipotecaria:

– Se mantiene que la solicitud de reestructuración sólo cabe hasta el anuncio de la subasta.

   – Ahora bien, se añade que el deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración, que deberá ser analizada por la entidad, quien, en caso de rechazo, deberá comunicar al deudor los motivos en que se fundamente.

– La carencia en la amortización de capital puede llegar a los cinco años (antes cuatro). El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o hacer una combinación.

B) Medidas complementarias.

– Se mantienen los casos en los que procede la quita por resultar inviable el plan de reestructuración, siendo incluso posible con un procedimiento de ejecución hipotecaria en curso en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta.

– Pero se amplían los casos de inviabilidad al bajar de un 60% a un 50% el porcentaje resultante de comparar la cuota con los ingresos de la unidad familiar. Por encima de ese porcentaje, se estima inviable el plan de reestructuración.

C) Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria.

– La dación en pago contemplada sigue siendo subsidiaria de las anteriores medidas de reestructuración y quita para los deudores que cumplan los requisitos del artículo 2.

– Tan sólo varía el interés de demora que ha de pagar el deudor que se mantenga como arrendatario, en caso de impago de la renta: pasa del 20% a tan sólo el 10%.

 

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