Notas sobre el desahucio por falta de pago
Antes de dar unas notas sobre el desahucio por falta de pago, recordemos lo siguiente:
Ya en el año 2009 con la entrada en vigor de la que se bautizó como la Ley del Desahucio Expréss se produjo una modificación importante en relación a estos procesos con la intención de AGILIZAR Y FACILITAR estos procedimientos.
Posteriormente entró en vigor la Ley 37/2011, de medidas de afiliación procesal que volvió a simplificar los procesos de desahucio.
El desahucio es un procedimiento judicial tendente a recuperar la posesión de una finca urbana o rústica, debido al incumplimiento del arrendatario del pago de la renta concertada o de cantidades asimiladas (luz,agua,,etc.), o por la expiración en el plazo legal del contrato.
¿Cuándo cabe interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago?
Cuando el arrendatario incumple el contrato firmado y no paga la renta o cantidades asimiladas (suministros, etc.); en estos casos, el arrendador solicita que se resuelva, que abandone el arrendatario el inmueble y él pueda recuperar la posesión.
También puede solicitar acumuladamente a la petición de recuperación del inmueble (desahucio) la reclamación de las cantidades debidas por impago del alquiler o suministros.
El procedimiento de desahucio se tramita por el juicio verbal, con independencia de la cuantía del procedimiento.
Es un JUICIO VERBAL POR RAZÓN DE LA MATERIA; así lo dispone el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“artículo 250:
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”
Nosotros vamos a centrar este artículo en el DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO, es decir, aquellas situaciones en las que el arrendatario no paga las rentas o cantidades asimiladas y en base a ese incumplimiento el arrendador pretende que se resuelva el contrato y en definitiva recuperar la vivienda.
IMPORTANTE:
Si lo que queremos es que el arrendatario nos pague las rentas o cantidades debidas pero que continúe en el inmueble, no cabe poner una demanda de desahucio, sino una demanda de reclamación de cantidad, aunque se decidirá por el juicio verbal (con independencia de su cuantía) conforme a lo dispuesto en el citado art. 250.1.1º de la LEC.
En cualquier caso, lo normal es que cuando el arrendatario incumple de manera sistemática el contrato en atención a que no paga lo acordado en tiempo y forma, el arrendador quiere que se declare resuelto el contrato de arrendamiento ( por falta de pago) y en consecuencia, que se proceda al desahucio, y por supuesto que se le paguen las cantidades adeudadas.
En estos supuestos como decimos, se permite la acumulación de acciones, es decir, en la misma demanda de desahucio por falta de pago se pide al Juzgado que se resuelva el contrato por incumplimiento y en consecuencia que se proceda al desahucio, y también que se condene al arrendatario al pago de las cantidades debidas.
Notas sobre el desahucio por falta de pago
En estos procesos de desahucio, a figura del abogado y procurador va a ser necesaria siempre, ya que al ser un procedimiento especial por razón de materia es necesaria su intervención (artículo 31 de la LEC)
El Juzgado competente para conocer de este asunto, será el del lugar donde se encuentre la finca.
En la demanda deberá constar y aportarse lo siguiente:
1.- Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
2.- Indicar las rentas y cantidades asimiladas debidas.
Las rentas son las cantidades debidas propiamente por el alquiler, y las cantidades asimiladas son aquellas que se hayan pactado, por ejemplo: gas, comunidad, IBI, suministros.
El arrendatario (parte demandada) es quien debe acreditar frente al Juzgado que ha pagado las rentas que se reclaman en la demanda.
3.- Hay que hacer constar en la demanda si el arrendatario tiene derecho a enervar la acción. Este derecho, consiste que en que el arrendatario puede impedir el desahucio si paga o consigna las cantidades debidas hasta ese momento, bien ante el Juzgado o bien ante Notario.
No cabe enervar el desahucio, cuando el arrendatario hubiera ya enervado la acción en una anterior ocasión o cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario de manera FEHACIENTE con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Es importante en relación a las costas , que aunque se declare enervado el desahucio las costas serán a cargo del arrendatario, salvo que no se hubieran podido cobrar las rentas por causas imputables al arrendador.
4.- Especificar si se reclaman las rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta el juicio o lanzamiento, o si se reclaman solamente las cantidades recogidas en la demanda.
5.- Si se ofrece condonación total, parcial de la deuda o de las costas. El arrendador puede anunciar que condona al arrendatario todo o parte de la deuda, así como las costas, si el arrendatario acuerda desalojar la finca de manera voluntaria dentro del plazo que se indique, y que no podrá ser nunca inferior a 15 días.
6.- Es recomendable que se solicite al Juzgado que fije la fecha de lanzamiento, aunque éste procederá de oficio a su señalamiento nada más iniciar el procedimiento.
7.- Otra de las notas sobre el desahucio por falta de pago es que el procedimiento se regula en el artículo 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para finalizar, podríamos decir que cuando son varios los propietarios no es preciso que todos ellos firmen la demanda y/o comparezcan para el caso de que se celebre juicio. En principio basta con que uno de los conpropietarios lo haga, pues se presume que la acción de desahucio beneficia a toda la comunidad siendo un mero acto de administración.
En cualquier caso siempre es aconsejable que se inicie el procedimiento por la mayoría de los copropietarios.
Apasionada del Derecho, le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídico, aunque su especialidad está en el Derecho Civil, Herencias, Familia y Extranjería.
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Hola. Mi arrendatario paga tarde, mal o nunca. A veces paga el alquiler y dice que no tiene para los suministros, y asi vamos. Ahora me debe los suministros desde junio, dos recibos de cada. ¿hay una cantidad mínima para iniciar el procedimiento, o para reclamarle fehacientemente las cantidades? El está todo el día fuera de casa, así que ya sé que no va a recibir lo que le mande (burofax). Podría enviárselo a la Inmobiliaria que le cobra los recibos y en la que se firmó el contrato? ¿O a casa de sus padres que lo avalaron? Los suministros están a mi nombre. Podría dejar de pagarlos? Gracias.