La ley obliga a que la notificación de la fecha de la subasta de inmuebles al ejecutado se notifique al menos con veinte dias de antelación a su celebración.
Una de las cuestiones que hay que mirar cuando se va a celebrar la subasta de un bien inmueble (sea vivienda, local, nave industrial, plaza de gareje, etc.) es si el procedimiento de ejecución ha cumplido escrupulosamente con los requisitos procesales exigidos por la ley, entre los que se encuentra la notificación de la fecha de la subasta de la finca al deudor. La consecuencia de no practicar correctamente la notificación de la subasta es trascendente, ya que puede declarse la nulidad de actuaciones y por tanto todo lo que se haya practicado a partir de ese momento no tiene valor jurídico.
Cuando se va a sacar a subasta un inmueble, la ley exige que el lugar, fecha y hora de la celebración de la subasta ha de notificarse obligatoriamente al deudor (titular de la vivienda, local, etc.).
OBSERVACION: A partir del 15 de octubre de 2015, la Ley de Enjuiciamiento Civil se ha modificado en este aspecto, estableciendo la ELIMINACION DE LA NOTIFICACION DE LA SUBASTA AL EJECUTADO, salvo que esté personado en el procedimiento. Os recomendamos la lectura de nuestro artículo titulado NOTIFICACION SUBASTA AL EJECUTADO, para que veais los cambios.
El artículo 667 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula la notificación de la subasta del bien inmueble embargado en un procedimiento judicial. Dicho artículo se encuentra comprendido en el Capítulo IV «Del procedimiento de apremio» del Libro III denominado «De la ejecución forzosa y de las medidas cautelares«. Cuando nos referimos a la subasta de bienes hipotecados, el artículo 691.2 de la LEC es el que establece igualmente cómo debe hacerse la notificación de la fecha de la subasta. Ambos artículos (el primero para la subasta de bienes embargados en cualquier procedimiento de ejecución general y el segundo especialmente para los inmuebles hipotecados) son muy similares, coincidiendo los dos en el plazo de notificación de la subasta.
Exigencias que hay que cumplir:
1ª.- La subasta debe anunciarse (en boletines, tablón de anuncios del Juzgado, etc.) con 20 dias de antelación, cuando menos, a la fecha señalada para su celebración (tanto para la ejecución general como para la hipotecaria).
2ª.- La notificación de la fecha de la subasta al ejecutado (lugar, dia y hora) se le hará con la misma antelación, 20 dias antes de su señalamiento, en el domicilio que conste en el título ejecutivo (art. 667 LEC).
3ª.- Cuando se trata de un procedimiento hipotecario (art. 691.2 LEC) se notificará en el domicilio que conste en el Regisro de la Propiedad y en su defecto en el lugar donde se haya realizado el requerimiento de pago.
Cuando la ley habla de la notificación en el domicilio que conste en el título ejecutivo (ejecución general), se refiere al que haya hecho constar el deudor en la póliza de préstamo o de crédito, si por ejemplo se saca la subasta por ejecución de dicha poliza. En ese domicilio que figura en esos documentos mercantiles será donde deba practicarse por el Juzgado la notificación de la fecha de la subasta al deudor ejecutado. Aunque aparezca un domicilio en el título ejecutivo, el deudor puede cambiarlo con posterioridad (y antes de que se inicie el pleito) si se lo comunica fehacientemente al acreedor (normalmente al Banco). Si lo hace así, el Banco está obligado a la notificación de la subasta en esta última dirección, y de no hacerlo así será nulo el procedimiento.
En los procedimientos hipotecarios, el domicilio a efectos de comunicación del señalamiento de la subasta será el domicilio de la finca que aparezca en el Registro de la Propiedad, o el que se haya hecho constar en la escritura de hipoteca. También se admite que el deudor modifique esta dirección, si fehacientemente el cambio se lo ha comunicado al Banco.
Es muy importante que el deudor haga constar en el título ejecutivo (póliza de préstamo, de crédito, etc.) el domicilio habitual de su residencia para enterarse en el supuesto de una subasta de todos los pormenores del procedimiento judicial.
En las ejecuciones generales (pólizas de préstamo, etc.) cuando el ejecutado no se encuentra personado en el procedimiento judicial por medio de Procurador, es decir, que todas las notificaciones las realiza el Juzgado directamente con el deudor, la notificación de la fecha de la subasta se hará en el domicilio que conste en el título ejecutivo (si no se ha modificado por otro) por correo certificado, telegrama, o por cualquier otro medio que considere el Juzgado y del que se deduzca que queda constancia de su envío y recepeción de dicha notificación. Es requisito imprescindible para la validez de este acto, que el Secretario Judicial haga constar en el procedimiento judicial, bajo la fe pública que le asigna la ley, de la remisión de la notificación y del contenido de la misma. En el supuesto de que no se haga así, podrá el deudor estudiar la posibilidad de solicitar la nulidad de actuaciones de la subasta por vulneración de las normas del procedimiento. Esto es muy interesante, ya que como veis se podría declarar la nulidad de la subasta.
Si la notificación de la fecha de subasta al ejecutado se realiza a través de carta certificada del Juzgado y no se recepciona por el deudor, la notificación debería practicarse personalmente por el Juzgado aunque en este aspecto hay sentencias para todos los gustos de las que hablaré en próximos artículos. De no hacerse personalmente, podría considerarse motivo de nulidad de la subasta por incumplimiento de las normas del procedimiento.
Por último mencionar que si el domicilio del deudor fuere desconocido, la notificación de la subasta podrá realizarse mediante edictos en el tablón de anuncios del Juzgado o por la publicación en boletines oficiales. El Tribunal Supremo viene exigiendo para la notificación de la fecha de la subasta por edictos que previamente se hayan agotado todas la vias posibles para notificarle al deudor la celebración de la subasta, ya que en su defecto podrá declarase la nulidad del procedimiento por indefensión (entr otras la STS de 24 de julio de 2006).
En resumidas cuentas, el cumplimiento de las normas procesales en estos procedimientos cuasi sumarios, donde el deudor tiene muy pocos mecanismos de defensa para defenderse de un procedimiento de ejecución general o hipotecaria, deben ser examinadas detenidamente, especialmente la notificación de la fecha de la subasta, forma en la que ha de hacerse y plazos, pues sus consecuencias (nulidad de actuaciones) beneficiarán al deudor.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Gracias
Att
María j.
Nosotros recibimos una notificacion del juzgado diciendo que se iba a subastar pero sin fecha. A posteriori recibimos notificacion de que s hizo la subasta y quedó desierta. Es correcto que no nos notifique la fecha de subasta? Donde nos notifuican que se va a subastar pone que se nos da por notificado y que se publicará en el portal. Es correcto y suficiente?
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Buenas tardes aller dia 29 me llamo mi abogado de oficio y me dice que tengo fecha de subasta para el 18 de febrero pero ami no me a llegado ninguna notificacion. gracias
Hola José Antonio:
1.- Si se trata de un procedimiento hipotecario (no se paga la hipoteca) la fecha de notificación de la subasta ha de practicarse en la persona del deduor hipotecario y en el domicilio que se hizo constar en la escritura de hipoteca a efectos de notificaciones, normalmente en la finca hipotecada.
2.- Lo anterior es imprescindibe para que el procedimiento judicial cumpla con todas las garantias legales.
3.- Comenta esta cuestión con tu abogado y que se pase por el Juzgado urgentemente para comprobar a quién y cómo se ha llevado a efecto la notificación de la subasta. Vuelvo a insistir que si no se han cumplido los pasos que marca la ley al respecto, cabe una nulidad de actuaciones por vulneración de normas del procedimiento.
Un saludo
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Cuánto tarda en subastarse una vivienda?
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Att
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Buenos dias.
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¿Tienen que notificarme su venta?.
Muchas gracias.
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2.- Lo anterior es imprescindibe para que el procedimiento judicial cumpla con todas las garantias legales.
3.- Comenta esta cuestión con tu abogado y que se pase por el Juzgado urgentemente para comprobar a quién y cómo se ha llevado a efecto la notificación de la subasta. Vuelvo a insistir que si no se han cumplido los pasos que marca la ley al respecto, cabe una nulidad de actuaciones por vulneración de normas del procedimiento.
Un saludo