Notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda

El Tribunal Supremo cambia el criterio sobre la necesaria obligación de proceder a la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda

En este caso se analiza la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda en un contrato de renta antigua, es decir sujeto al Texto Refundido de la Ley de arrendamientos 1964.

Antes de analizar esta IMPORTANTE sentencia, recordemos la regulación de la notificación de la subrogación en los contratos de alquiler.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

La Disposición Transitoria SEGUNDA de la actual Ley 29/1994 establece para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que en los supuestos de FALLECIMIENTO DEL INQUILINO, deberán de cumplirse los requisitos dispuestos en el artículo 16 de la actual Ley.

El artículo 16.3 dispone:

«El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido,….»

 

Como vemos por la redacción del citado precepto se le EXIGE al que pretenda subrogarse, la NOTIFICACIÓN POR ESCRITO del fallecimiento.

Hasta la sentencia que vamos a comentar seguidamente, dicha obligación se interpretaba de manera tajante, por lo que si el arrendador no había recibido dicha notificación en el plazo establecido, el contrato de arrendamiento se EXTINGUÍA.

El Pleno del Tribunal Supremo en reciente sentencia de fecha 20.07.2018 ha flexibilizado el criterio de la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda, estableciendo resumidamente lo siguiente:

«Cuando el arrendador, a pesar de que no se le haya remitido la comunicación, tenga pleno conocimiento de la voluntad de subrogación, no procederá la EXTINCIÓN del contrato».Notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda

 

Notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda. SENTENCIA del Pleno del Tribunal Supremo de 20.07.2018

Los HECHOS fundamentales son:

1º.- La propietaria alega que la arrendataria falleció el 15 de julio de 2012  y en ningún momento el demandado (persona que se quería subrogar en el contrato) solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.

2º.- Los demandados se opusieron a la demanda alegando que el  marido de la arrendataria fallecida, había continuado residiendo en la vivienda y que el hecho del fallecimiento se comunicó a la arrendadora (verbalmente) y que se inició una negociación para poder subrogarse en calidad de arrendatario.

3º.- El Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda y consideró que el subrogado tenía derecho a seguir con el contrato.

4º.- La Audiencia Provincial estimó el recurso y decidió resolver el contrato de arrendamiento de vivienda porque no se había cumplido el requisito de la notificación en plazo y forma.

 

FUNDAMENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO

1º.- Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

 

2º.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 Código Civil).

 

3º.- Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

 

4º.- No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta.

Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

 

5º.- En el presente caso, a la vista de los hechos probados, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues estuvo negociando con el viudo el importe de la renta.

 

6º.- Se estima el recurso de casación y se anula la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.

 

CONCLUSIÓN:

Respecto de la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda, cuando el arrendador, a pesar de que no se le haya remitido la comunicación, tenga pleno conocimiento de la voluntad de subrogación, no procederá la EXTINCIÓN del contrato.

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2 Responses to Notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda

  1. maria en 10 de octubre, 2018 de 21:35

    mi padre paga un arquiler de renta antigua hi si fallece la renta antigua puede pasar ha mi aunque mi padre ya es susrogado por mi madre fallecida esperando respuesta gracias

  2. alfredo moreno morales en 15 de enero, 2019 de 20:05

    mi madre ha fallecido y el administrador me subroga por dos años pero si son dos subrogaciones yo seria la segunda por lo tanto no debería ser dos años

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