Se ha producido un cambio doctrinal sobre la notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos de renta antigua.
Resumen sobre la posición hasta ahora de los Tribunales (incluido el Tribunal supremo) en este asunto:
1º.- Cuando nos referimos a contratos de arrendamiento de renta antigua lo estamos haciendo a aquellos que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985.
2º.- La regulación de dichos contratos de arrendamiento de vivienda se hace por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
3º.- El artículo 58 de esta Ley dispone que al fallecimiento del inquilino, las personas (familiares) que señala este precepto podrán subrogarse en el contrato pero para ello deberán notificárselo fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.
4º.- El artículo 16.3 de la actual Ley de arrendamientos Urbanos (LAU de 1994), igualmente dispone que el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento.
5º.- Por último la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 dispone que serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte en contratos de renta antigua, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la actual LAU.
Dicho lo anterior, el Tribunal Supremo y resto de tribunales hasta ahora, venían interpretando de forma rígida los anteriores preceptos y en tal sentido declaraban resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda si el que pretendía subrogarse en los derechos del arrendatario fallecido NO HABÍA COMUNICADO tal evento al arrendador y su voluntad de subrogación.
CAMBIO DE CRITERIO respecto de la notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos de renta antigua
La reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 20.07.2018 establece:
» Ahora, reunida nuevamente en pleno, la Sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1.4 y 7 del Código Civil).
Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.
No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.
En el presente caso, a la vista de los hechos probados, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.»
CONCLUSIÓN
Se ha producido cambio de criterio en el Tribunal Supremo sobre la obligatoria notificación del fallecimiento del arrendatario en contratos de renta antigua, estableciéndose un criterio más flexible y menos riguroso en la interpretación de la comunicación del fallecimiento.
Con este cambio se considera que cuando el arrendador conozca por otros medios de prueba que se ha producido el fallecimiento del inquilino y que existe voluntad de subrogación por quien tenga derecho a ello, es suficiente para considerar válida la subrogación.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Mi padre falleció el 16/06/2018 y tenia contrato de alquiler de renta antigua. Mi madre sigue viviendo en la casa, pero por desconocimiento no le comunicamos al propietario de la vivienda (una inmobiliaria)el fallecimiento de mi padre para proceder a la subrogación del contrato ya que yo pensaba no había que hacer nada al seguir mi madre viviendo en la casa. Si es cierto que el conserje de la finca si que sabía el fallecimiento de mi padre ya que al día siguiente nos dio el pésame. El conserje es contratado por la inmobiliaria. Ahora al pedirles un cambio en la domiciliación del recibo del alquiler me contestan que no proceden al cambio ya que han iniciado un proceso judicial por no haberles comunicado que mi padre había fallecido y me temo que lo que pretenden es echar a mi madre de su casa. Que consideran ustedes que puedo hacer? Muchas gracias. Un saludo.
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