Nudo propietario que interpone un juicio de desahucio
Hoy hablamos si tiene o no legitimación el nudo propietario que interpone un juicio de desahucio contra el inquilino para recuperar la vivienda, cuando el ususfructo de la misma lo tiene asignado otra persona distinta.
EJEMPLO: La nuda propiedad de una vivienda pertence por herencia a los hijos y el ususfructo ha sido asignado a la viuda. Esta vivienda está alquilada pero el arrendatario no paga las rentas. La pregunta sería la siguiente: ¿Está legitimado el nudo propietario para interponer un juicio de desahucio contra el inquilino si no consta la autorización expresa del usufructuario?
La mayoría de los Tribunales considera que el nudo propietario carece de legitimación para interponer el juicio de desahucio cuando el ususfructo le pertenece a otra persona. Los argumentos que al respecto se señalan, serían los siguientes:
– Si conforme al artículo 467 del Código Civil corresponde al usufructuario el derecho de disfrutar los bienes ajenos.
– Si el artìculo artículo 471 del Código Civil establece que el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.
– Si el nudo propietario tiene como único derecho el de disposición, con las limitaciones derivadas del artículo 489 del Código Civil , y como expectativa la de consolidar en su persona el dominio pleno una vez se extinga el usufructo, careciendo por el contrario de las facultades de goce y disfrute de la cosa.
– Si se concede específicamente al usufructuario en el artículo 480 del Código Civil el derecho a arrendar la cosa usufructuada.
La CONCLUSIÓN sería que sólo el ususfructuario puede entablar el juicio de desahucio porque es èl el que tiene el goce o uso de la cosa y no el nudo propietario ya que nadie puede ceder a otro los derechos que no tiene. El nudo propietario tan solo puede ejercitar la acción cuando el usufructo se ha extinguido.
Falta de legitimación activa del nudo propietario que interpone un juicio de desahucio. SENTENCIAS:
– Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª), sentencia de 16.01.2013:
” la legitimación para el ejercicio de esta pretensión…. la ostenta quien tenga la condición de arrendadora, y ello no lo es la actora, … que carece de legitimación ad causam, en tanto en cuanto no es la arrendadora y sí lo es su madre quien es titular del derecho de usufructo vitalicio de la vivienda ( art. 480 Cº Civil ), siendo la actora junto con su hermana meras nudo propietarias desde el año 1990, no propietaria como se aduce en la demanda, en la que en modo alguno se dice que actúa en beneficio de una comunidad de bienes sino en su nombre propio y por ello hay que entender en su propio beneficio, cuando el derecho le corresponde a su madre como usufructuraria“.
– Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª), sentencia de 4.06.2009:
” En el presente caso la posesión la ostenta la usufructuaria, y como tal procedió a arrendar el local según aparece en el contrato de arrendamiento (documento nº 2 de la demanda), teniendo facultad para ello según se desprende del contenido del artículo 480 del Código Civil .
Por otro lado, según se aprecia en todos los documentos aportados con la demanda, consistentes en los requerimientos efectuados al arrendatario, todos ellos están firmados y suscritos por Dª Alejandra (la usufructuaria), sin que aparezca en autos dato alguno que revele que las hijas (las nudas propietarias) son las que mantienen la relación jurídica con el arrendatario.
En consecuencia la relación arrendaticia está formada por el arrendatario y la arrendadora, que en este caso es la usufructuaria del local y quien por tanto detenta la posesión del mismo; quedando de ese modo bien constituida la relación jurídica procesal con la presencia de dicha usufructuaria en esta litis, pues en definitiva si suscribió el contrato por la facultad que la ley le otorga, sólo ella está legitimada para instar su resolución y reclamar las rentas que en definitiva constituyen los frutos que se derivan de ese derecho de usufructo.“
– Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 3ª), sentencia de 8.07.2013:
” Habida cuenta de que resulta claro que el actor es nudo propietario pero que su madre ostenta el ususfructo de la vivienda no tiene legitimación para formular demanda de desahucio“.
OBSERVACIÓN:
Como quiera que en los juicios de desahucio por falta de pago las causas de oposición por el inquilino están muy restringidas, es importante averiguar cuando la vivienda o el local pertenece en usufructo a una persona distinta del nudo propietario, quién es la que ha puesto el pleito, pues de haberlo efectuado el nudo propietario sin poder del usufructuario, posiblemente el Juzgado pueda estimar una falta de legitimación para ejercitar dicha acción judicial.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Mi abogado me dice que cualquiera puede alquilar
Y no tiene que probar ningún título de propiedad
Siendo el arrendador el propietario
Debido al contrato de alquiler y los pagos
Está legitimado, para pedir desahucio
¿Qué dices de esto?
Hola
Esta entrega de usofructo debe ser registrado oficialmente ??
o se presente una escritura suficiente? en el juzgado
Y desde cuándo es válida final del usofructo,
día de la inscripción?
retroactiva a la fecha de usofructo final?
We get here in a very curious situation.
Base om information on the web from the register itself
the usufructo lasts as long as the person who is holding ‘nuda propiedad’
is not requesting to make it stop. He/she has to present all documents , inclusive paying of taxes, which could amount to a year’s rent in some cases.
On the other hand, the rental contract remains completely valid.
The renter is entitled to attack the owner in court, but not vice vers,
as long the usufructo is not terminated in the register of properties.
the owner – still registered as nuda propiedad – is not legitimate in his title to rent.
That is the judgement I am awaiting.
Llegamos aquí en una situación muy curiosa.
Base de información en la web desde el propio registro
El usufructo dura mientras la persona que está sosteniendo ‘nuda propiedad’
No está pidiendo que lo detenga. Tiene que presentar todos los documentos, inclusive el pago de impuestos, que en algunos casos podría ascender a un año de alquiler.
Por otro lado, el contrato de alquiler sigue siendo completamente válido.
El inquilino tiene derecho a atacar al propietario en la corte, pero no viceversa,
Mientras el usufructo no se termine en el registro de propiedades,
El propietario, aún registrado como la propiedad nuda no tiene legitimación al título para alquiler ante la corte. (Juzgado)
Ese es el juicio que estoy esperando.
Going deeper into the matter as defined
this means that the renter can stay in the house
without paying any rent. The person with nuda propriedad has no legitimation before the courts to claim anything, even would not be able to kick the renter out of the house = rented premises when contract lapses after 3 years.,
and the usufructuario is supposingly dead…………
As a matter of fact, I will try to take advantage out of this case,
and demand a new contract of 5 years, and/or even so an usufructo for myself.
When the person in nuda propiedad regulates the situation with the register,
the renter who made execute and pay upfront necessary works on behalf of the nuda propiedad
in buena fé, and with the agreement by email of the representate of the nuda propiedad
(this is the basis of discussion, last person denies any agreement)
the renter could now once again deduct all these costs (worth about 7 months rent),
as the previous phase, he did not had to pay any rent at all.
Profundizar en el asunto como se define
Esto significa que el inquilino puede permanecer en la casa
Sin pagar ningún alquiler. La persona con nuda cosaad no tiene legitimidad ante los tribunales para reclamar nada, ni siquiera sería capaz de expulsar al inquilino de la casa = alquilar locales cuando el contrato caduca después de 3 años.
Y el usufructuario está supuestamente muerto …………
De hecho, trataré de sacar provecho de este caso,
Y exigir un nuevo contrato de 5 años, y / o incluso un usufructo para mí.
Cuando la persona en nuda propiedad regula la situación con el registro,
El arrendatario que hizo ejecutar y pagar por adelantado las obras necesarias en nombre de la propiedad nuda
En buena fe, y con el acuerdo por correo electrónico del representante de la propiedad nuda
(Esta es la base de la discusión, la última persona niega cualquier acuerdo)
El inquilino podría ahora una vez más deducir todos estos costos (vale alrededor de 7 meses de alquiler),
Como la fase anterior, no tuvo que pagar ningún alquiler en absoluto.
¿existe acción para proteger los intereses del usufructuario? ¿cuando este está desvalido y sin capacidad para firmar un poder otorgandole la capacidad al nudo propietario para, por ejemplo, desahuciar al inquilino que no paga los frutos del bien del cual es titular el usufructuario?
¿Como se puede resolver la falta legitimación activa en el proceso de desahucio?
Hola Jandro:
1.- Parto del hecho, según comentas, que el ususfructuario fue quien formalizó el contrato de arrendamiento.
2.- Salvo que se incapacite al usufructuario, y en su lugar el tutor pueda ejercitar el desahucio,lo veo bastante complicado.
3.- La otra posibilidad es que la usufructuaria tuviese oorogado con anterioridad algún poder notarial a favor de procuradores o del nudo propietario, en cuyo caso se podría intentar la demanda de desahucio.
Un saludo y gracias por seguirnos.