Nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta

Nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta

Nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta al no acreditarse la entrega del precio por parte del comprador.

Los supuestos de nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta como veréis suelen darse con cierta frecuencia.

EJEMPLO:

Los padres celebran con uno de sus hijos la compraventa de un inmueble y hacen constar que han recibido el precio, cuando lo cierto es que la compraventa ha sido ficticia y lo que realmente han efectuado es una donación encubierta.

En los casos como el anterior ejemplo, se considera que la donación disfrazada bajo la apariencia de compraventa es nula por no existir causa del negocio (“no existe entrega del precio“), aunque ésta se haya hecho constar en documento público.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre la nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta

El Tribunal Supremo ha ido evolucionado en su doctrina sobre la nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta.

Cambio jurisprudencial mediante la sentencia del TS de 11.01.2007

El Tribunal Supremo cambia su doctrina que hasta entonces tenía sobre este asunto de la simulación con la sentencia dictada por el Pleno de fecha 11.01.2007, estableciendo lo siguiente:

“Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría.

Aunque se probase que hubo “animus donandi” del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación.

El artículo 633 del Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial.

En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.”

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 30.04.2012:

” En base a esta doctrina legal, teniendo en cuenta que la escritura de compraventa de fecha 31 de julio de 2001, es una compraventa simulada en la medida que encubre una donación, donación que con arreglo a la doctrina legal anteriormente expuesta debe entenderse nula, pues según dicha interpretación el artículo 633 del Código Civil, exige que la donación, aunque sea una donación remuneratoria, debe hacerse a través de la escritura pública en la que conste tanto la voluntad de donar, como la aceptación del donatario, lo que no puede suplirse por una escritura pública de compraventa , por lo que al existir una simulación en la citada escritura debe entenderse nula.”

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 18.11.2014:

“SÉPTIMO.- En aplicación de la expuesta doctrina de la Sala, el motivo de casación debe ser estimado y, en consecuencia, casada la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, por cuanto en el caso concurren las circunstancias a que se refiere aquella: escritura pública de compraventa simulada, donación disimulada y falta de escritura pública de donación; requisito este que no puede entenderse cumplido por la escritura pública de compraventa, ya que el artículo 633 del Código Civil , cuando exige la escritura pública como forma sustancial, no se refiere a cualquier escritura sino, como se ha precisado arriba, a una específica donde consten la voluntad de donar y la aceptación.”

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 15.07.2020:

“TERCERO.- A la vista del planteamiento que se hace en el recurso de casación, este no puede ser admitido al incurrir en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional ( art. 483.2.3.º LEC) ya que la sentencia recurrida no se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia que invoca, sino que la aplica y resuelve conforme a ella, reconociendo que no hubo compraventa sino una donación encubierta que no es válida conforme a la doctrina de esta Sala que expone y por tanto, es obligado incluir en el activo de la herencia la finca litigiosa toda vez que la falta de validez del contrato disimulado (donación) no concede validez al contrato simulado (compraventa) de manera que no puede producir efecto alguno la transmisión, debiendo considerar incluida la finca en el caudal hereditario de D.ª Cristina.”

Principio de disponibilidad y facilidad probatoria

En estos procedimientos de simulación de compraventa juega un papel clave el principio de disponibilidad y facilidad probatoria que hace recaer sobre el supuesto comprador la carga de acreditar el pago del precio aunque en la escritura pública se haya hecho constar su entrega.

Conclusión:

Si no se acredita la entrega del precio de la compraventa podrá declararse la nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. ENRIQUE GARCIA

    Mi fallecido padre compró un inmueble por un precio increíblemente bueno y extrañamente lo vendió el mismo año al mismo precio, perdiendo por ello dinero al haber asumido sólo él los gastos de la primera transmisión (su compra).

    Estoy seguro que la 2º transmisión fue una DONACIÓN ENCUBIERTA, que ha perjudicado a mi legítima.

    Les agradecería su asesoramiento al respecto: ¿qué acciones debo yo interponer ante la jurisdicción civil?

    Muy atentamente,
    Enrique García

  2. Joan Llull

    Hola, Buenas noches.
    Mi padre compró en 2003 una finca y la puso a nombre de mi hermana como si fuera mi hermana la compradora. ella no tenia el dinero.
    ¿se trata de una donación encubierta?
    Un saludo.

  3. Maribel

    Hola, mis padres hicieron una escritura de compra-venta de la casa familiar a mi hermana mayor, sin ser real, ya que no hubo transacción económica. Ellos se reservaron el usufructo. Murió mi madre y posteriormente mi padre en 2002. Esta compra-venta fue en 1991. Mi padre murió sin testar. Ni mis hermanos ni yo (somos cuatro en total) reclamamos nada a mi hermana por no saber que esto se podía hacer..Mi pregunta es…Aún se puede reclamar que sea nula esa compra-venta y que se reparta todo entre los cuatro hermanos ?..Muchas gracias de antemano..Saludos.

    • Conrado

      Sí que podrías reclamar, puesto que fue (según cuentas) una donación encubierta y la acción para anular la “compraventa” no prescribe.
      Por otro lado, si tus padres “donaron” la vivienda a tu hermana reservándose el usufructo, se trató de una decisión personal de ellos y tu hermana, dado que éticamente cada cual está es su derecho de disponer libremente de su patrimonio, y en este caso tú y tus hermanos estaríais en el deber ético de respetar sus decisiones, más aún estando emparentados.
      Así que no seáis…

  4. rosana

    Qué ocurre si en lugar de una compraventa simulada, se tratase de una escritura de extinción de condominio entre padre e hijo? el negocio jurídico encubierto es una donación,no consta entrega de precio alguno. Se podría acoger la misma doctrina jurisprudencial? el Tribunal Supremo se refiere a la “compraventa”, pero se podría entender analógicamente tambien a una extinción de condominio?
    muchas gracias.

  5. Carlos

    Hola, buenas tardes, queria saber si en el caso de una donación encubierta instrumentada mediante “escritura de compraventa” de una madre a su hijo, causando perjuicio a los restantes hijos del matrimonio, podria considerarse nula y por tanto demandar al hijo comprador; son varias fincas en la provincia de Barcelona, y la escritura de compraventa data del aó 1987. Muchas Gracias.

  6. Juan

    Buenas,

    Una pregunta rápida, es posible hacer algo sobre una compraventa con donación en cubierta realizada a mediados de los 90 o ya no hay forma de solucionarlo?

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Juan aunque la acción de nulidad es imprescriptible puede encontrase con problemas de terceros de buena fe, sería necesario analizar el caso concreto y la documentación

    • Conrado

      La acción para anular una compra-venta simulara no prescribe.

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