Nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta

Nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta al no acreditarse la entrega del precio por parte del comprador.

Los supuestos de nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta como veréis suelen darse con cierta frecuencia.

EJEMPLO:

Los padres celebran con uno de sus hijos la compraventa de un inmueble y hacen constar que han recibido el precio, cuando lo cierto es que la compraventa ha sido ficticia y lo que realmente han efectuado es una donación encubierta.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

En los casos como el anterior ejemplo, se considera que la donación disfrazada bajo la apariencia de compraventa es nula por no existir causa del negocio (“no existe entrega del precio“), aunque ésta se haya hecho constar en documento público.

 

El Tribunal Supremo ha ido evolucionado en su doctrina sobre la nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta.

En un principio, al examinar la causa del negocio y la sanción contemplada en los artículos 1275 y 1276 del Código Civil, la doctrina jurisprudencial distinguió entre la SIMULACIÓN ABSOLUTA -caracterizada por un inexistente propósito negocial por falta de la causa -, y la SIMULACIÓN RELATIVA  -en los casos donde el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado-; y, asimismo, manifestaba el Tribunal Supremo que la nulidad de una compraventa por simulación relativa de la causa , no priva por sí misma, de eficacia jurídica a la donación encubierta, en cuanto la auténtica voluntad negocial, disimulada bajo la apariencia de una compraventa sin precio, y encuentra su causa verdadera y lícita en la liberalidad del donante, por lo que se aceptaba de alguna manera la validez de la donación.

 

CAMBIO JURISPRUDENCIALNulidad del contrato de compraventa por donación encubierta

La anterior doctrina fue modificada por el Tribunal Supremo, siendo su posición actual la representada por la SENTENCIA, constituida en Pleno, de fecha 11.01.2007 y siguientes como la de 5.05.2008, que establecen lo siguiente:

“Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría.

Aunque se probase que hubo “animus donandi” del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación.

El artículo 633 del Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial.

En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.”

 

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 30.04.2012:

” En base a esta doctrina legal, teniendo en cuenta que la escritura de compraventa de fecha 31 de julio de 2001, es una compraventa simulada en la medida que encubre una donación, donación que con arreglo a la doctrina legal anteriormente expuesta debe entenderse nula, pues según dicha interpretación el artículo 633 del C. Civil, exige que la donación, aunque sea una donación remuneratoria, debe hacerse a través de la escritura pública en la que conste tanto la voluntad de donar, como la aceptación del donatario, lo que no puede suplirse por una escritura pública de compraventa , por lo que al existir una simulación en la citada escritura debe entenderse nula.”

 

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 18.11.2014:

“SÉPTIMO.- En aplicación de la expuesta doctrina de la Sala, el motivo de casación debe ser estimado y, en consecuencia, casada la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, por cuanto en el caso concurren las circunstancias a que se refiere aquella: escritura pública de compraventa simulada, donación disimulada y falta de escritura pública de donación; requisito este que no puede entenderse cumplido por la escritura pública de compraventa, ya que el artículo 633 del Código Civil , cuando exige la escritura pública como forma sustancial, no se refiere a cualquier escritura sino, como se ha precisado arriba, a una específica donde consten la voluntad de donar y la aceptación.”

 

CONCLUSION:

Si no se acredita la entrega del precio de la compraventa podrá declararse la nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta.

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4 Responses to Nulidad del contrato de compraventa por donación encubierta

  1. Juan en 13 de junio, 2018 de 10:18

    Buenas,

    Una pregunta rápida, es posible hacer algo sobre una compraventa con donación en cubierta realizada a mediados de los 90 o ya no hay forma de solucionarlo?

    • Maria Jose Arcas Sariot en 13 de junio, 2018 de 19:47

      Hola Juan aunque la acción de nulidad es imprescriptible puede encontrase con problemas de terceros de buena fe, sería necesario analizar el caso concreto y la documentación

  2. Carlos en 17 de septiembre, 2018 de 15:54

    Hola, buenas tardes, queria saber si en el caso de una donación encubierta instrumentada mediante “escritura de compraventa” de una madre a su hijo, causando perjuicio a los restantes hijos del matrimonio, podria considerarse nula y por tanto demandar al hijo comprador; son varias fincas en la provincia de Barcelona, y la escritura de compraventa data del aó 1987. Muchas Gracias.

    • Inmaculada Castillo en 17 de septiembre, 2018 de 18:13

      Hola Carlos,

      La cuestión que planteas es bastante larga de responder, además de que habrá que valorar vuestro caso concreto.

      Por nuestra parte podemos emitir la respuesta a tu consulta a través de nuestro servicio de consultas por escrito. Te dejo enlace a este servicio.

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      Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info

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