Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura

Gran parte de la doctrina opina que no existe obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura cuando finaliza el contrato de arrendamiento.

La pregunta sobre si existe o no la obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura de la vivienda o local de negocio cuando finaliza el contrato de arrendamiento es una de las cuestiones más frecuentes que suelen plantearse al final de dicha relación y sigue siendo motivo de bastantes discusiones sobre todo con la devolución de la fianza entregada.

Vaya por delante recordar algunas cuestiones:

1º.- Hay que ver si en el contrato se ha pactado expresamente alguna cuestión sobre este asunto. Tened muy presente que en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil libertad de pactos) y artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

EJEMPLO: Si en el contrato de arrendamiento se ha pactado la obligación del inquilino de pagar los gastos de pintura del piso o local al finalizar el contrato es exigible dicho pacto.

2º.- Si no se hubiese pactado nada en el contrato:  la obligación de pagar los gastos de pintura de la vivienda por parte del inquilino no es una cuestión uniforme, existiendo un sector mayoritario de Tribunales que considera que no existe dicha obligación de pago por el arrendatario, pero también hay otras sentencias que acogen la reclamación del arrendador.

3º.- Es muy importante atender al caso concreto.

(EJEMPLO: no es igual que las paredes de la vivienda se hayan pintarrajeado a propósito para dañar la pintura, que éstas se hayan pintado de otro color, o que la pintura haya perdido su color por el transcurso del tiempo).

 

Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura.

Si acudimos a la Ley de arrendamientos urbanos, nos encontramos con los siguientes artículos:

1ª.- El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario«.

2ª.- El artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), igualmente dispone que: «El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda«.

Estos dos preceptos son los que más se alegan en estos procedimientos judiciales, tanto para exigir el importe de esas pequeñas reparaciones que aparecen al final del arrendamiento, como para defenderse de las mismas.

Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura

En cuanto al último de ellos (art. 23.1 LAU) hemos de señalar que la opinión mayoritaria, considera que el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio.

No sería por tanto de aplicación cuando se trata de cuestiones relacionadas con la pintura de la vivienda o local, (ejemplo: cuando se debe al deterioro por el transcurso del tiempo, o por  el simple cambio de color de las paredes).

 

 Sentencias que consideran que no existe obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura:

Hemos recogido tres sentencias que me han parecido muy claras en cuanto a su exposición y que resumo a continuación:

1ª.- Sentencia de la AP Valencia (Sección 6ª) de 13 noviembre de 2012:

«Se reclama en la demanda reconvencional la cantidad de 1.284,66 euros por la pintura del salón, dormitorio principal, dormitorio infantil y pasillo, acompañando a la demanda reconvencional la factura acreditativa. Alega la parte solicitante que el cambio de color en las paredes de tales estancias supone contravención de lo dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que exige autorización expresa y por escrito del arrendador para la realización por el arrendatario de aquellas modificaciones que impliquen cambio en la configuración de la vivienda. Ahora bien, tal afirmación no puede ser acogida, por entender que el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario. En apoyo de lo manifestado, hay que destacar que uno de los testigos, quien estuvo presente cuando se devolvió la vivienda a la persona designada por los propietarios, manifestó que a su juicio la vivienda se devolvió en buen estado y de no haber sido así, se habría hecho constar en el inventario«.

 

2ª.-  Sentencia de la AP Madrid (Sección 19ª) de 21 noviembre 2008:

«Los daños que presenta la vivienda son los propios que derivan del uso que hizo de la misma el propio arrendatario desde el año de 1983 al momento en que finaliza el contrato, esto es 2005; conclusión ésta que claramente puede inferirse de la documental que obra en autos, e incluso del acta notarial que se levantó al efecto, pues a nadie se le oculta que cuando en una vivienda que se ha ocupado durante estos años se retiran los elementos propios del arrendatario que colocó al tomar posesión del aludido inmueble, siempre se generarán los consabidos desperfectos que derivan, como venimos repitiendo, del propio uso y disfrute de la finca arrendada, que generó, en cuanto a la propia cesión, específicos beneficios en el arrendatario como fue el cobro de la renta y los demás gastos pactados en el contrato. No se olvide que el arrendador está obligado hacer en la cosa todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, única forma de mantener al arrendatario en el goce pacífico, de manera que estas obras son la consecuencia lógica del uso que se hizo de la repetida vivienda y que por lo tanto han de correr a cargo del arrendador, si quiere, posteriormente, poner en el mercado, para ser arrendada, el inmueble a que se refieren los autos».

 

3ª.- Sentencia de la AP Madrid (Sección 21ª) 4 noviembre 2008:

» Y tampoco puede prosperar la reclamación por pintura y limpieza, porque siendo cierto y así fue admitido de contrario que la casa se entregó sin haber sido pintada en los años que estuvo arrendada y con los agujeros propios de haber instalado estanterías, cuadros y cortinas, ninguno de estos conceptos que serían los agujeros, y suciedad constituyen desperfectos de los que deben ser atendidos por la arrendataria, al amparo ni de la cláusula octava pactada ni del artículo 21.4 LAU, porque la norma lo que contempla es que la arrendataria sea quien, sin necesidad de comunicación a la parte arrendadora realice por su cuenta y a su cargo las reparaciones necesarias de los elementos que integran la vivienda, es decir, repare el enchufe que se rompe, el desagüe, la cisterna, etc. ; lo que no son desperfectos por el uso son la necesidad de pintar, y previamente tapar los agujeros indicados. Más aun cuando no se le impidió colgar cuadros, ni hacer otro tipo de agujeros, por tanto no estaba obligada a dejar la vivienda impoluta que es lo que pretende derivar la parte de dicho precepto, haciendo interpretación que va más allá de su dicción e intención, como lo evidencia la inserción como punto cuarto del precepto«.

 

CONCLUSION:

Salvo que en el contrato se haya pactado cosa distinta, no existe obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura al finalizar el contrato de arrendamiento. Esta sería la regla general, luego habrá que ver el caso concreto y la prueba que sobre los hechos se haya aportado.

Por tanto, tanto cuando se ocupa una vivienda o local en arrendamiento,  como cuando finaliza el mismo, es conveniente dejar constancia de la situación de su estado, para evitar que al finalizar el arrendador no devuelva la fianza prestada por el inquilino al inicio del contrato, pretenda compensar dicha cantidad por el deterioro de la pintura de la finca.

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2 Responses to Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura

  1. Pilar en 15 de mayo, 2015 de 10:13

    No puedo estar más en desacuerdo con la sentencia 1ª.
    Si tu entregas una vivienda de color blanco y los arrendatarios pintan cada habitación de un color y colores fuertes no es de recibo que pasados 1, 2 ,3 o 4 años, los arrendatarios se vayan y te devuelvan el piso en colorines y no puedas reclamar como mínimo los gastos de pintura ya que para volver a alquilarlo tendrás que pintar de nuevo.

    • Almendrico en 31 de mayo, 2016 de 20:48

      No nos vayamos a los casos extremos, por favor. El 99% de los casos el arrendatario pintará las paredes correctamente. A no ser que se haya puesto por escrito, es el arrendador quien se tiene que hacer cargo de volver a pulir esos detalles, si lo desea, para volver a alquilar el inmueble. No es más que sentido común en ambas partes. Un saludo

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