Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura

Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura

Gran parte de la doctrina opina que no existe obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura cuando finaliza el arrendamiento.

La pregunta sobre si existe o no la obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura de la vivienda o local de negocio cuando finaliza el contrato de arrendamiento es una cuestión frecuente, que es motivo de controversia al terminar la relación arrendaticia sobre todo con la devolución de la fianza entregada.

Vaya por delante recordar algunas cuestiones:

1º.- Hay que ver si en el contrato se ha pactado expresamente alguna cuestión sobre este asunto. Tened muy presente que en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil libertad de pactos) y artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes.

EJEMPLO: Si en el contrato de arrendamiento se ha pactado la obligación del inquilino de pagar los gastos de pintura del piso o local al finalizar el contrato sería exigible dicho pacto.

2º.- Si no se hubiese pactado nada en el contrato:  la obligación de pagar los gastos de PINTURA o de LIMPIEZA de la vivienda por parte del inquilino no es una cuestión pacífica entre los Tribunales, existiendo un sector mayoritario que considera que NO EXISTE dicha obligación de pago por el arrendatario, pero también hay otras sentencias que acogen la reclamación del arrendador.

3º.- Es muy importante atender al caso concreto.

(EJEMPLO: no es igual que las paredes de la vivienda se hayan pintarrajeado a propósito para dañar la pintura, que éstas se hayan pintado de otro color, o que la pintura haya perdido su color por el transcurso del tiempo).

Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura.

Si acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nos encontramos con los siguientes artículos:

1ª.- El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario«.

2ª.- El artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), igualmente dispone que: «El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda«.Obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura

Estos dos preceptos son los que más se alegan en estos procedimientos judiciales, tanto para exigir el importe de esas pequeñas reparaciones que aparecen al final del arrendamiento, como para defenderse de las mismas.

En cuanto al último de ellos (art. 23.1 LAU) hemos de señalar que la opinión mayoritaria, considera que el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio.

No sería por tanto de aplicación cuando se trata de cuestiones relacionadas con la pintura de la vivienda o local, (ejemplo: cuando se debe al deterioro por el transcurso del tiempo, o por  el simple cambio de color de las paredes).

 Sentencias que consideran que no existe obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura:

Hemos recogido tres sentencias que nos han parecido claras en cuanto a su exposición y que resumo a continuación:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 5ª), de 20.10.2020:

«Y de la pericial que se presenta con la demanda cuyas facturas se reclaman en el presente procedimiento se detalla de la siguiente forma:

…Igualmente, el pintado en liso de los paramentos verticales (1590 €) de toda la vivienda, además de una mejora, forma parte del uso habitual del arrendador de pintar la vivienda con el cambio de inquilino.

El apartado de cambiar tiradores en mirador y dormitorio (400 €), tampoco es indicativo de su necesidad, constituyendo también una mejora como lo es el cambio de la bañera (495,27 €).

Lo mismo cabe decir, del pulido y abrillantado del mármol de la vivienda (655 €) que no es sino, además de una mejora, lo propio de una puesta a punto de la vivienda, achacable al uso de la misma.

En cuanto al último apartado (567 €), lo es de limpieza, que en modo alguno se puede obligar a su pago a quien ha usado adecuadamente la vivienda, constituyendo un gasto habitual para el arrendador para una nueva ocupación, no pudiéndose ni siquiera considerar como daño dicha limpieza.

En consecuencia, procede desestimar el recurso.»

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 22.03.2020:

«En cuanto a los conceptos de limpieza y pintura, tanto esta Sección 4ª como la Sección 13ª de esta A.P. (sentencia sección 13ª, de 18-12-2018) hemos indicado de manera reiterada que la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos).
Por lo que no procede aplicar a la fianza arrendaticia el importe de estas tres primeras partidas.»

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª) de 13.11.2012:

«Se reclama en la demanda reconvencional la cantidad de 1.284,66 euros por la pintura del salón, dormitorio principal, dormitorio infantil y pasillo, acompañando a la demanda reconvencional la factura acreditativa. Alega la parte solicitante que el cambio de color en las paredes de tales estancias supone contravención de lo dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que exige autorización expresa y por escrito del arrendador para la realización por el arrendatario de aquellas modificaciones que impliquen cambio en la configuración de la vivienda.

Ahora bien, tal afirmación no puede ser acogida, por entender que el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario.

En apoyo de lo manifestado, hay que destacar que uno de los testigos, quien estuvo presente cuando se devolvió la vivienda a la persona designada por los propietarios, manifestó que a su juicio la vivienda se devolvió en buen estado y de no haber sido así, se habría hecho constar en el inventario«.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 19ª), de 21.11.2008:

«Los daños que presenta la vivienda son los propios que derivan del uso que hizo de la misma el propio arrendatario desde el año de 1983 al momento en que finaliza el contrato, esto es 2005; conclusión ésta que claramente puede inferirse de la documental que obra en autos, e incluso del acta notarial que se levantó al efecto, pues a nadie se le oculta que cuando en una vivienda que se ha ocupado durante estos años se retiran los elementos propios del arrendatario que colocó al tomar posesión del aludido inmueble, siempre se generarán los consabidos desperfectos que derivan, como venimos repitiendo, del propio uso y disfrute de la finca arrendada, que generó, en cuanto a la propia cesión, específicos beneficios en el arrendatario como fue el cobro de la renta y los demás gastos pactados en el contrato.

No se olvide que el arrendador está obligado hacer en la cosa todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, única forma de mantener al arrendatario en el goce pacífico, de manera que estas obras son la consecuencia lógica del uso que se hizo de la repetida vivienda y que por lo tanto han de correr a cargo del arrendador, si quiere, posteriormente, poner en el mercado, para ser arrendada, el inmueble a que se refieren los autos».

CONCLUSION:

Salvo que en el contrato se haya pactado cosa distinta, no existe obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura y limpieza al finalizar el contrato de arrendamiento. Esta sería la regla general, luego habrá que ver el caso concreto y la prueba que sobre los hechos se haya aportado.

Por tanto, tanto cuando se ocupa una vivienda o local en arrendamiento,  como cuando finaliza el mismo, es conveniente dejar constancia de la situación de su estado, para evitar que al finalizar el arrendador no devuelva la fianza prestada por el inquilino al inicio del contrato, pretenda compensar dicha cantidad por el deterioro de la pintura de la finca.

Comentarios

  1. Pilar

    No puedo estar más en desacuerdo con la sentencia 1ª.
    Si tu entregas una vivienda de color blanco y los arrendatarios pintan cada habitación de un color y colores fuertes no es de recibo que pasados 1, 2 ,3 o 4 años, los arrendatarios se vayan y te devuelvan el piso en colorines y no puedas reclamar como mínimo los gastos de pintura ya que para volver a alquilarlo tendrás que pintar de nuevo.

    • Almendrico

      No nos vayamos a los casos extremos, por favor. El 99% de los casos el arrendatario pintará las paredes correctamente. A no ser que se haya puesto por escrito, es el arrendador quien se tiene que hacer cargo de volver a pulir esos detalles, si lo desea, para volver a alquilar el inmueble. No es más que sentido común en ambas partes. Un saludo

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