Obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento

24 de diciembre, 2018
3 comentarios

De manera general existen una serie de obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento de viviendas o locales de negocio.

Con el presente artículo queremos dar una visión general de las obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento de vivienda o local de negocio.

Vamos a ver por qué conceptos responden las cantidades entregadas por el inquilino en concepto de fianza cuando se celebra un contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda como de local de negocio (“arrendamientos para uso distinto del de vivienda).

Por último veremos en qué preceptos legales vienen recogidas dichas obligaciones.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) es la norma que le es de aplicación a los arrendamientos de vivienda y a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Arrendamientos de vivienda:

1.  Se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU)

2.  Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la LAU 29/1994

3.  Supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

Arrendamientos para uso distinto al de vivienda (locales de negocio):

  • 1.   Se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU).
  • 2.  Por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU.
  • 3.  Supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

Las principales obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamientos son:

1.-  Responde del cuidado y conservación del inmueble arrendado.Obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento

Artículo 21 LAU (viviendas):  “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

 – Artículo 30 LAU (para uso distinto del de vivienda) : “Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título.”

Artículo 1555.2 Código Civil: “2.- A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.”

Artículo 1559 Código Civil: ” También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554.  En ambos casos, será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.”

Artículo 1563 Código Civil: ” El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.”

De los anteriores preceptos se infiere que una de las principales obligaciones que garantiza la fianza del arrendamiento se refiere a la indemnización que resulte de los daños, deterioros o menoscabos que se le produzcan a la finca arrendada, ya sea vivienda o local de negocio.

 

2.- Otra de las obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento es la “devolución” o restitución de la finca:

Artículo 1561 Código Civil: ” El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

3.- Del pago del precio convenido, es decir de la renta y demás cantidades asumidas por el arrendatario:

Artículo 17 LAU: ” 1)  La renta será la que libremente estipulen las partes.  2) Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.  3)  El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.”

Artículo 20 LAU establece que las partes podrán pactar que los gastos de la Comunidad de propietarios que correspondan a la vivienda arrendada sean a cargo del arrendatario. Asimismo dicho precepto establece que, los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores (luz, agua, etc.) serán en todo caso de cuenta del arrendatario (salvo pacto en contrario).

Artículo 1255.1 Código Civil: ” Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”

Señaladas las principales obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento de vivienda o locales sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, hemos de recordar que la fianza viene impuesta con carácter obligatorio en el artículo 36 LAU, constituyendo una obligación de entrega por parte del arrendatario y de exigencia por parte del arrendador.

El importe de la fianza será de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en arrendamientos de uso distinto (locales). Dicho importe deberá ser depositado por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente, recayendo sobre él cualquier tipo de sanción o multa por el incumplimiento del depósito (Madrid, Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana, Castilla la Mancha, Galicia, Castilla y León, Canarias, País Vasco, Aragón, etc.) .

Además de esta cantidad en metálico en concepto de fianza que ha de ser depositada en la Comunidad Autónoma, las partes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 36.5 LAU (ya sea arrendamiento de vivienda como de uso distinto) podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

ADVERTENCIA: 

A partir del 19.12.2018, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren NO PODRÁN superar como garantías complementarias el importe de DOS MENSUALIDADES DE RENTA. El artículo 36.5 de la LAU ha quedado redactado de la siguiente manera:

” En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”

 

La fianza debe devolverse por el arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento dentro del mes que el inquilino ha entregado las llaves, una vez terminado el arriendo, pues en otro caso devengará el interés legal.

Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema,  y porque además se deja constancia de la reclamación extraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas.

Podéis ver el MODELO DE BUROFAX que en mundojuridico.info hemos preparado en el supuesto de que lo necesitéis.

La finalidad que persigue la ley con este plazo del mes, es permitirle al arrendador comprobar si la finca tiene algún daño o desperfecto, y averiguar si se adeuda por el inquilino alguna renta o cantidad debida a la que estaba obligado según el contrato.

Si las obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento han sido cumplidas por el arrendatario (la finca no presenta daños, se han pagado todas las rentas, etc.), el arrendador ha de restituir el total de la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad imputable al arrendatario, el arrendador sólo le devolverá, tras la liquidación de los importes por dichas responsabilidades, la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad.

Si el importe de la liquidación que efectúe el arrendador no cubre las obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento, podrá demandarlo judicialmente por la diferencia.

Os recomendamos la lectura de nuestro post sobre la posibilidad del inquilino de COMPENSAR la deuda por impago de alquileres con la devolución de la FIANZA, pinchando aquí.

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3 Responses to Obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento

  1. juan en 11 de junio, 2015 de 12:59

    Buenos dias:

    Tengo una duda; el alquiler de una habitación de la vivienda habitual, esta sujeta a la LAU o se puede acoger al codigo civil y si es obligatorio constituir fianza y depositarla en la Comunidad.

    Gracias

  2. Guillermo en 28 de febrero, 2018 de 21:56

    En que ley se recoge el derecho del arrendador a demandar juridicamente al arrendatario por la diferencia entre las cantidades adeudadas por desperfectos o cualquier otra obligacion incumplida y la fianza.
    Saludos.

    • Inmaculada Castillo en 27 de marzo, 2018 de 21:09

      Hola Guillermo,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así podremos abordar de manera detallada y sobre la marcha las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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