Obras permitidas en los estatutos de la Comunidad

Al hilo de una reciente sentencia del Tribunal Supremo vamos a comentar qué ocurre si un comunero (en este caso era el propietario de un local de negocio) realiza obras en el inmueble de su titularidad sin contar con la autorización previa de la Junta de propietarios, acogiéndose a que dichas obras están permitidas en los estatutos de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, recuerda en esta sentencia de fecha 5 de mayo de 2015, la doctrina sobre las ” obras permitidas en los estatutos de la Comunidad “, del modo siguiente:

ANTECENDETES DEL CASO ENJUICIADO:

a)  Un local de negocio realiza unas obras de instalación de un toldo o carpa quitavientos sin contar con autorización de la Junta de propietarios.

b)  La Comunidad interpone procedimiento judicial solicitando la declaración de ilegalidad y que se condene a desmontarlo.

c)  El Juzgado le da la razón a la Comunidad aunque la Audiencia Provincial en el recurso de apelación se la da al propietario del local.

d)  La cuestión llega al Tribunal Supremo, que dicta sentencia en fecha 5 de mayo de 2015, con los siguientes:

RAZONAMIENTOS:

1º.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no impide a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 Código Civil).

2º.-  En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

3º.-  Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa en el Título constitutivo o en los Estatutos.

4º.-  Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso toldos) sin necesidad del consentimiento de la Comunidad, la Junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la Junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.

5º.-  Las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

6º.-  La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietarios.

7º.-  En el presente caso, las obras están permitidas en los estatutos de la Comunidad, puesto que se permite determinadas instalaciones “sin consentimiento de la Junta de Propietarios”, lo que significa que la obligación de los propietarios será poner en conocimiento de la Comunidad la ejecución de estas obras ya autorizadas y responsabilidad de la Comunidad controlar que se está obrando dentro de los límites legales, y es visto que ninguna contravención hay en este caso ni de la ley ni de los estatutos pues no consta que se haya actuado fuera de los Estatutos ni se ha visto comprometida la seguridad o estabilidad del edificio o perjudicado el derecho de otro propietario, por lo que se consideran LEGALES LAS OBRAS REALIZADAS POR EL LOCAL COMERCIAL.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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