Pacto de arras en la compraventa

Es usual que se incluya un pacto de arras en la compraventa.

¿Qué significa un contrato de arras o un pacto de arras?

Las arras en la compraventa, son las cantidades que entrega el comprador a cuenta de la compraventa, y que como veremos más adelante,  tienen una consideración y consecuencias distintas según se redacte la cláusula de una manera u otra, encontrándonos con alguna de las 3 modalidades de arras consideradas por la doctrina:

• arras confirmatorias (entregadas como parte del precio).

• arras penitenciales (permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato).

• arras penales (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento).

El pacto de arras en la compraventa inmobiliaria

A través del análisis de la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 29.06.2009, vamos a analizar el pacto de arras en la compraventa, en concreto, de un inmueble.

El pacto que figuraba en el contrato de compraventa del inmueble era del siguiente tenor literal:

“En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado”.

Un caso, como veis muy típico en muchos contratos :

Si el comprador incumple, pierde lo entregado.

Si el vendedor incumple, devolverá el doble de la cantidad percibida.

En el pleito visto por el Tribunal Supremo en la sentencia referenciada, se discutía por las partes si el pacto de arras en la compraventa debía considerarse como pacto de “arras confirmatorias” o “arras penitenciales”.

Arras confirmatorias o penitenciales según el Tribunal Supremo

Razonamientos jurídicos:

1.-  En torno al carácter de las arras, es doctrina constante,  que ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a)  CONFIRMATORIAS:

Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b)  PENALES:

Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c)  PENITENCIALES:

Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 del Código Civil.  Como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

Os recomendamos la lectura de nuestra publicación sobre “interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales“.

2.-  Es reiterada la jurisprudencia que establece que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado interpretativo ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico.

3.-  La proyección de la meritada doctrina al presente caso conduce a mantener la calificación de arras confirmatorias que hace la Sentencia recurrida. 

4.-  Ciertamente, que la literalidad de la cláusula del documento privado apunte a la intención de las partes de sancionar el incumplimiento con la pérdida de lo entregado, para caso de que aquel fuera imputable al comprador, o con la devolución del doble de lo recibido, si lo fuera a la parte vendedora, no determina -en contra de la tesis del recurrente- la existencia inequívoca de unas arras de carácter o naturaleza penitencial, en la medida en que aquella previsión no es exclusiva de estas sino que encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder.

Consecuentemente, como el tenor de la citada cláusula puede dar lugar a equívocos, y no es bastante para apreciar la voluntad clara, patente, inequívoca, de conceder a los contratantes la facultad de desistir o desligarse de la convención en la forma aludida, que es lo que verdaderamente caracteriza a las arras penitenciales, y además, la doctrina exige interpretar de forma restrictiva esta modalidad, hizo lo correcto el Tribunal de apelación al interpretar el resto de cláusulas y los propios actos de las partes al objeto de averiguar si, más allá de la ambigüedad de los términos expresados, fue verdaderamente la intención de los contratantes concederse esa facultad resolutoria, con el resultado negativo que ha quedado expuesto y que ahora hemos de ratificar -favorable a considerar las arras como confirmatorias-:

En primer lugar, porque la cláusula 2ª del contrato se encuentra redactada en un tenor (“el precio de venta se fija en 38.500.000 pesetas que el comprador abonará de la siguiente forma”) que deja bien a las claras que la suma inicialmente satisfecha por el comprador (3.000.000 pesetas) no fue otra cosa que un pago a cuenta del precio;

Y en segundo lugar, por la paradójica circunstancia, puesta de manifiesto por la propia parte recurrida en su escrito de oposición al recurso, de que aluda ahora el vendedor al carácter penitencial de las arras, cuando esta misma parte, al formular recurso de apelación, admitió el carácter en todo caso “penal”, pero nunca “penitencial” de las arras, y por ende, su no inclusión en el supuesto de hecho referido a estas últimas del artículo 1454 del Código Civil , que entonces no consideraba aplicable.

¿Cuándo se puede ejercer el derecho de desistimiento si se han pactado arras penitenciales?

En este post que hemos escrito tratamos hasta qué momento se puede ejercer el desistimiento en la compraventa cuando se han pactado unas arras penitenciales.  Ver más pinchando aquí.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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