Pacto de indivisión de la cosa común

La existencia de un pacto de indivisión de la cosa común celebrado entre los copropietarios impide romper el pro indiviso de la finca o inmueble.

Vamos a ver las consecuencias de la existencia de un pacto de indivisión de la cosa común y para ello exponemos el siguiente EJEMPLO:

A)  Tres herederos se han adjudicado el piso de sus padres a razón de 1/3 cada uno de ellos en pro indiviso.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

B)  Como uno de los hijos vivía con los padres, los hermanos acuerdan que durante 5 años, la vivienda va a seguir en pro indiviso y que transcurrido dicho plazo la pondrán a la venta o cualquiera de los hermanos podrá comprarle al resto su parte.

C) Transcurridos 2 años, uno de los hermanos exige proceder a la venta del piso, y el hermano que vive alega que existe un pacto de indivisión de la cosa común.

¿ Es válido ese pacto de indivisión de la cosa común ?

El artículo 400 del Código Civil establece:

«1.-  Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

2.-   Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»

Como vemos por la redacción del citado precepto, las partes pueden convenir y en ese caso el PACTO ES VÁLIDO, que un bien en pro indiviso pueda permanecer en ese estado por tiempo determinado que NO PODRÁ EXCEDER de 10 años, aunque cabe prorrogarlo.

En el EJEMPLO que hemos puesto anteriormente, si el hermano que quiere deshacer el pro indiviso interpusiera una demanda de división de cosa común, posiblemente será desestimada por la existencia de un pacto de indivisión de cosa común de 5 años.

Todo este tema que estamos contando es MUY IMPORTANTE que sea conocido por los copropietarios en pro indiviso de un bien, pues es la única forma de que el comunidad sobre la cosa permanezca sin dividir durante un tiempo determinado. Si no existe el pacto, cualquiera de los condóminos, EN CUALQUIER MOMENTO, puede pedir al Juzgado si no hay acuerdo para deshacer la comunidad, que se efectúe judicialmente.

 

SENTENCIAS sobre pacto de indivisión de la cosa común. Es válido el pacto verbal:

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 5.06.2009 :Pacto de indivisión de la cosa común

» La acción de división de una cosa de propiedad común, que deriva del art. 400 del Código Civil , configura un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, con excepción precisamente de que exista un pacto de indivisión por tiempo determinado, siempre que no exceda de diez años y sin perjuicio de que pueda prorrogarse mediante nuevo acuerdo. En este mismo sentido se pronuncian las S.S. T.S. de 6 de junio de 1.997, 5 de junio de 1.998 y 8 de marzo de 1.999, entre otras.»

Audiencia de Baleares (Sección 4ª), sentencia 24.02.2016:

» Es evidente que el pacto de indivisión debe ser probado por quien lo alega, en este caso por los actores principales aquí recurrentes, de acuerdo con lo previsto en el art. 217.2 de la Lec ., de manera que la ausencia de esta prueba comporta la consecuencia prevista en el nº 1 del mismo precepto, que en este supuesto se concreta en la desestimación de la demanda principal y ahora del recurso de apelación.

En suma, aunque es cierto que tan aludido acuerdo de indivisibilidad del inmueble podía ser verbal, su acreditación debía haber sido rigurosa, porque constituye la única vía contemplada en el art. 400 del Código Civil para neutralizar la acción de división de la cosa común.

En este punto y por referirnos a uno de los indicios a que se refieren los recurrentes -el tiempo de permanencia de la finca en situación de indivisión-, traemos a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2.002 , a tenor de la cual, «Siendo facultad que corresponde a los comuneros la de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, no puede afirmarse, como se hace en la instancia, que el no ejercicio de esa facultad durante un período de tiempo más o menos largo permita deducir de ello, conforme a las reglas del criterio humano, la existencia de un pacto de indivisión y menos aún la duración del mismo, requisito esencial para la validez del pacto de indivisión«.

Audiencia Provincial de Murcia (Sección 5ª), sentencia 02.05.2007:

«la propia naturaleza del pacto de indivisión, dimanante del segundo párrafo del art. 400 del Código Civil , requiere que tal acuerdo sea expreso, aunque puede ser perfectamente verbal atendiendo al principio de libertad de forma que rige en nuestro Derecho según el art. 1.278 del Código Civil . Ocurre, sin embargo, que la parte apelante no ha conseguido acreditar la existencia de ese pacto y ello conduce inexorablemente a la desestimación del recurso.»

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3 Responses to Pacto de indivisión de la cosa común

  1. suceso luis martinez en 14 de julio, 2019 de 20:48

    muy claro todo aunque quedan las dudas de cuando se produzca una subasta voluntaria sin acreedores ,un tercero tendría mas oportunidad de obtener el bien subastado que cualquiera de los propietarios ya que de intervenir ellos (por caso un propietario de 1/3 )no pujaría por el total sino por los 2/3 restantes.
    ¿se puede disponer como parece ser una clausula de mínimo a terceros?.
    los gastos del procedimiento de subasta de esta al quedar sin postor en ese caso ¿quien los paga?

  2. Patricia en 25 de septiembre, 2019 de 17:22

    Tengo una duda.
    En el convenio de divorcio déjanos claro que durante los tres primeros años no se podía vender la vivienda, ya han pasado 4 y mi ex marido me presiona con vender la vivienda (cosa que estamos en ello poniendo fotos en portales) o bien que le pague un alquiler por estar yo allí viviendo (y cubriendo todo tipo d gastos) (comunidad, etc etc). Es legal que me exija un alquiler??? Durante el tiempo en el que se vende la casa?

  3. Patricia en 25 de septiembre, 2019 de 17:23

    Tengo una duda.
    En el convenio de divorcio déjanos claro que durante los tres primeros años no se podía vender la vivienda, ya han pasado 4 y mi ex marido me presiona con vender la vivienda (cosa que estamos en ello poniendo fotos en portales) o bien que le pague un alquiler por estar yo allí viviendo (y cubriendo todo tipo d gastos) (comunidad, etc etc). Es legal que me exija un alquiler??? Durante el tiempo en el que se vende la casa??

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