pagar plusvalia

Cuestiones que debes saber antes de pagar la plusvalía

Llamamos plusvalía al aumento de valor que experimenta un inmueble urbano ; desde que entra en nuestro patrimonio hasta el momento en que sale de nuestro patrimonio ; o como máximo, durante un periodo de 20 años.

Llamamos plusvalía al aumento de valor que experimenta un inmueble urbano; desde que entra en nuestro patrimonio hasta el momento en que sale de nuestro patrimonio; o como máximo, durante un periodo de 20 años.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La denominación real de la plusvalía municipal es “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, pero todos lo conocemos coloquialmente como “plusvalía”

La plusvalía es un impuesto local (de los Ayuntamientos), que se regula en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Básicamente es un ingreso de los Ayuntamientos.

Para que cada Ayuntamiento pueda aplicar este tributo tiene que tenerlo también aprobado en una ordenanza fiscal, que es la norma local donde el Ayuntamiento fija y pública el porcentaje exacto que se aplicará para el impuesto en ese municipio.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía? 

La plusvalía “surge”, es decir, se pone de manifiesto cuando se transmite el inmueble a otra persona/s. En ese momento surge la obligación de “liquidar la plusvalía” (calcularla y pagarla).

¿Quién paga la plusvalía?

El obligado a pagar la plusvalía (sujeto pasivo) es diferente según la forma de transmitir el inmueble:

  • Compraventa: la paga el vendedor.
  • Herencia: la paga el heredero/s.
  • Donación: la paga quien/es reciben el inmueble.

¿Qué plazo hay para pagar el impuesto de plusvalía?

Los plazos para liquidar la plusvalía son distintos según la forma de transmitir el inmueble, salvo que la ordenanza fiscal del Ayuntamiento establezca otro plazo, legalmente los plazos para calcular y liquidar la plusvalía son:

  • Inter vivos (compraventa, donación): 30 días hábiles desde que se realiza la transmisión.
  • Mortis causa (herencia): 6 meses desde el fallecimiento del causante -anterior titular -.

¿Se puede prorrogar ese plazo?

La Ley de Haciendas locales sólo prevé de forma expresa la posibilidad de prorrogar el plazo para calcular y pagar la plusvalía en el caso de las herencias (transmisiones mortis causa).

En este caso el plazo de prorroga máxima será de 1 año a contar desde el fallecimiento del anterior titular, y es importante destacar que siempre habrá que solicitar la prórroga antes de que transcurran el plazo de los 6 primeros meses.

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal?

Como hemos dicho anteriormente, la plusvalía es el aumento de valor que experimenta un inmueble (terreno, vivienda) a lo largo de los años -máximo 20 años-. 

Para calcular la plusvalía primero tenemos que saber cuál es la Base Imponible, es decir, cuál es el valor del inmueble en el momento que se transmite a otras personas.

(Base imponible=valor del inmueble en el momento que se transmite).

Desde el 10 de Noviembre 2021, el obligado al pago puede elegir entre dos formas de calcular la base imponible de la plusvalía que exponemos a continuación, pudiendo elegir el método que le resulte más beneficioso a la persona que ha de pagar la plusvalía:

· Pago plusvalía sistema objetivo

Exponemos este sistema según se aprobó mediante el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (aplicable a partir del 10 Noviembre 2021), y que ha quedado incorporado a la Ley de Haciendas Locales.

En este sistema la base imponible se halla a partir del valor catastral que el Ayuntamiento tenga asignado al suelo del inmueble para calcular el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Recordemos que el total del valor catastral es la suma entre el valor del terreno y de la vivienda (si la hay).

El valor catastral del suelo se multiplicará por un coeficiente fijado por cada Ayuntamiento, que es distinto según el número de años que hayamos sido propietarios del inmueble antes de transmitirlo. Este coeficiente se fija en la ordenanza fiscal del Ayuntamiento, pero nunca podrá superar los coeficientes máximos fijados por el Ministerio de Hacienda:

(Base imponible = valor catastral del suelo inmueble x coeficiente -según N.º años de propiedad).

Ejemplo de pago plusvalía sistema objetivo

Vamos a vender un inmueble que heredamos de nuestros padres el cual tiene un valor catastral de 50.000 € el año que lo vendemos, de los cuales el valor catastral del suelo supone el 55% del total, y hemos tenido el inmueble en propiedad durante 10 años. -En este caso tomaremos de referencia el coeficiente que fija el Ministerio de Hacienda para un plazo de 10 años- (nota: se puede incluir enlace al art. 107.4 Ley Haciendas Locales que sale toda la tabla por años):

(Base imponible = 27.500 € (55% de 50.000 €) x 0,08 (coeficiente 10 años) = 2.200 €. –> Base imponible= 2.200€ ).

Sobre esta base imponible se aplicará un porcentaje (tipo de gravamen) que igualmente debe de tener aprobado el Ayuntamiento mediante ordenanza fiscal, y que nunca puede superar el 30%. Una vez hecho esto, obtenemos el importe que debemos pagar por plusvalía. 

En nuestro ejemplo:

(2.200€ (Base imponible) x tipo de gravamen 30% = 660€ (Plusvalía que hay que pagar).

· Pago de plusvalía municipal por estimación directa

En este sistema la base imponible se halla mediante la diferencia real entre el valor de adquisición (valor del inmueble cuando lo recibimos) y el valor de transmisión (por el valor que lo vendemos).

Ejemplo pago plusvalía municipal por estimación directa

Siguiendo con nuestro ejemplo anterior:

El Inmueble lo recibimos en herencia con un valor de 40.000 € y lo vendemos por un valor de 60.000 €; y el valor del suelo equivale al 55% del valor catastral total:

(Valor de transmisión (60.000€) – Valor de adquisición (40.000 €) = 20.000€ –>Base imponible= 20.000 € x 55% = 11.000€  –> Base imponible = 11.000€ 

11.000€ (Base imponible) x tipo de gravamen 30% = 3.300 € (Plusvalía que hay que pagar).

El obligado al pago (sujeto pasivo) podrá elegir el método de cálculo de la base imponible que le sea más beneficioso. En este caso, es claro que el más beneficioso sería el método objetivo (Base imponible sistema de cálculo objetivo 2.200 € vs. 11.000 € del sistema de cálculo real).

Fraccionar el pago de la plusvalía

La plusvalía que tenemos que pagar es una deuda tributaria. 

Por lo general el pago de las deudas tributarias puede fraccionarse, siempre que podamos demostrar de forma justificada que no se puede pagar el importe íntegro, en este caso de la plusvalía.

La solicitud de fraccionamiento habrá que hacerla antes de que termine el periodo de pago (en plazo voluntario o ejecutivo, según el caso).

Como regla general la Administración que debe conceder el fraccionamiento puede exigir algún tipo de garantía para concederlo (ej: aval bancario); salvo que el solicitante pueda quedar exento de prestar esa garantía y esto le sea concedido por la Administración (el Ayuntamiento en el caso de la plusvalía).

Pagar plusvalía cuando hay varios obligados al pago

Puede ser que una misma plusvalía deba ser pagada por varias personas (ej. Hay varios hermanos que heredan la vivienda de sus padres y posteriormente la venden). 

En este caso, todos quedarán obligados al pago del total de la plusvalía, de forma que se puede exigir a cualquiera de ellos (p.ej, si la Administración sólo conoce los datos de uno de los herederos).

Se puede solicitar la división del pago del importe de la plusvalía entre todos, pero para ello hay que aportar los datos de todos los obligados al pago, así como el porcentaje en que cada uno es propietario del inmueble que se va a vender.

Gloria Garcia Ligero Fuensalida
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