Pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario

Para que proceda la obligación de pago de los gastos de Comunidad por el arrendatario, se exige el pacto por escrito y la determinación del importe anual.

El pago de los gastos de la comunidad por el arrendatario de una vivienda es una estipulación frecuente  en los contratos de arrendamiento.

Mediante esta cláusula que se hace constar en el contrato, se establece que el inquilino será quien asuma la obligación de pago de los gastos de comunidad del piso, además de pagar la renta mensual pactada y correr con el pago de los suministros de luz, agua, gas, etc.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

La fórmula o estipulación más frecuentemente utilizada para pactar el pago de los gastos comunes en los arrendamientos de vivienda, viene a ser muy parecida a la siguiente:

» Los gastos generales de la comunidad de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que correspondan a la vivienda arrendada serán de cargo del arrendatario«.

A veces incluso viene a ser más simple y sólo figura en el contrato que «los gastos de la Comunidad de propietarios serán de cargo del inquilino».

En cualquiera de los casos, hemos de decir que esta fórmula genérica  de pago de los gastos de la comunidad por el arrendatario de vivienda viene siendo considerada por algunos Tribunales como NULA, por las razones que a continuación exponemos:

NULIDAD DE LA ESTIPULACION GENERICA SOBRE EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES:

La razón principal para declarar la nulidad de la cláusula se encuentra en la redacción del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este artículo viene referido al arrendamiento de viviendas (no de locales de negocio).

Veamos que dice este precepto:Pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario

«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario«.

Lo primero que advertimos es que el pacto sobre el pago de los gastos de la comunidad, es un acuerdo válido y permitido por la Ley. Ahora bien, el párrafo cuarto de dicho apartado, expresa:

  • » Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato

 

La expresión que hace la ley respecto a que deberá constar en el contrato » LA DETERMINACIÓN DEL IMPORTE DE DICHOS GASTOS A LA FECHA DEL CONTRATO«, es la que viene siendo interpretada, como decimos, en el sentido de que si dicho importe no consta señalado en el contrato de alquiler de vivienda, la estipulación ES NULA, y por tanto no es de aplicación.

En los ejemplos de cláusulas genéricas que hemos expuesto al principio, como quiera que no vine determinada la cantidad  en que consisten dichos gastos comunes, la cláusula según la mayoría de los Juzgados sería nula.

En cambio, si se hace constar en el contrato el importe anual de los gastos de comunidad asignados a la vivienda alquilada, la cláusula en un principio será válida.

Véase otro ejemplo de cláusula nula en un contrato de arrendamiento.

SENTENCIAS que establecen la nulidad del pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario de una vivienda:

–  Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 3ª) sentencia 14 septiembre 2009:

» Ciertamente en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2007 se pactó que los gastos de la comunidad de propietarios fueran de cargo del arrendatario. Así debe interpretarse la mención que la cláusula cuarta del contrato hace a «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponden a la vivienda arrendada», los cuales -se dice- «serán de cargo del arrendatario». Ahora bien, el artículo 20.1 LAU también dice que «para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato». Esta determinación es la que falta en el contrato pues no se dice cuales son los gastos de comunidad a la fecha del contrato. Lo anterior conlleva la NULIDAD DEL TAL PACTO, y que no se puedan compensar con el importe de la fianza, lo que comporta la revocación de la sentencia en este punto.»

Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª) sentencia 20 junio 2013:

» El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento…»

Audiencia Provincial de Valencia ( Sección 6ª) sentencia 10 febrero 2011:

» Desde esta perspectiva, los gastos de la Comunidad de propietarios son cantidades asimiladas a la renta, pero siempre que, como señala el artículo 20 de la LAU, lo hayan pactado las partes y dicho pacto además conste por escrito y se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y estos requisitos condicionan la validez del pacto y por ello su consideración de cantidad asimilada a la renta».

¿ Qué ocurre en los contratos para uso distinto de vivienda (locales, etc.) ?

El citado artículo 20, está inserto en el Título II de la LAU de 1994, dedicado a «los arrendamientos de vivienda«, por lo que no resulta aplicable a los contratos que recaen sobre un local de negocio, cuya regulación se contiene en el Libro III de la propia Ley, sobre «los arrendamientos para uso distinto del de vivienda», a los que no resulta aplicable el precepto anterior, pues no existe previsión al respecto, ni remisión expresa.

Así que en los alquileres de locales, el hecho de que no figure determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no convierte dicha cláusula en nula o ineficaz.

CONCLUSION:

Como véis existe una cierta jurisprudencia que considera NULO el pacto que figura en los ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA que establece el pago de los gastos de la  comunidad por el arrendatario cuando no  consta determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

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7 Responses to Pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario

  1. Josep Just en 13 de junio, 2014 de 18:40

    Entiendo, no obstantem, que habría que precisar, para evitar confusión, que la exigencia del artículo 20.1 LAU sólo rige en materia de contratos de arrendamiento de vivienda, pues el citado artículo 20 forma parte del Título II dedicado a esta modalidad de arrendamientos, y, por otra parte, es un precepto que no se encuentra entre los remitidos por el artículo 30, ya dentro del Título III dedicado a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 15 de junio, 2014 de 11:22

      Jola Josep Just:
      1.- Gracias por la sugerencia, voy a hacer la precisión en la entrada, ya que si es verdad que por su lectura da a entender que el artículo 20 se extiende a los contratos de uso distinto al de vivienda, cuando no es así, pues como bien indicas no resulta aplicable el precepto anterior, pues no existe previsión al respecto, ni remisión expresa.
      Un saludo.

  2. Luis Martínez Rodríguez en 28 de septiembre, 2015 de 12:08

    En el momento de la firma de mi contrato de alquiler figura la cláusula general de que «los gastos de comunidad corresponden al inquilino» pero sin determinar la cuantía. Ello fue así porque el propietario no fue capaz de producir un recibo detallado de los gastos de comunidad que pudiese determinar los conceptos incluidos en esos gastos.
    Además, pretende que yo me haga cargo de una serie de consumos: agua, agua caliente, calefacción, sin que existan contadores para cada vivienda individual. La comunidad, simplemente carga una cantidad igual a cada piso para cubrir todos los gastos comunitarios, sin que se pueda determinar el consumo individual. ¿Es esto legal?
    Gracias

  3. Iñaki en 27 de octubre, 2016 de 12:00

    ¿En qué se diferencia que te digan «te cobro 500 euros de alquiler y 50 por la comunidad», de «te cobro 550 euros porque me sale de las narices»? Ya respondo yo: en nada.

    ¿En qué se diferencia que te digan «te subo 10 euros el alquiler porque sube 10 euros la comunidad» de «te subo 10 euros porque quiero»? En nada. Lo mismo te pueden decir «te subo 10 euros porque me tengo que comprar coche nuevo y te voy a sacar el dinero a ti».

    Que REALMENTE la comunidad la pagase el inquilino sería un despropósito gigantesco. Daría lugar a que el inquilino financiase por la cara las reparaciones u obras que el dueño quisiera hacer. Se podrían forrar de oro las fachadas, prorratear las derramas resultantes en subida de comunidad, y ale, que pague las fachadas de oro el inquilino.

    El dueño debe asumir todos los gastos que le son propios, incluyendo la comunidad, que supone el mantenimiento del bien que es de SU propiedad. Es SU responsabilidad darme el servicio que pago. Ni comunidad, ni IBI, ni seguro de la casa… nada de eso puede ni debe cobrársele al inquilino. No hay más discusión.

    El dueño debe cobrar lo que considere por el servicio que da, y con ello cubrir los gastos en los que prevé incurrir. Esto es así en todo negocio. Es como si yo tuviera que pagar el mantenimiento del taxi que me transporta. Sale de mi dinero en última instancia, como sale de mi dinero la comida de los hijos del taxista. Pero yo pago por el servicio, y el taxista paga lo que tenga que pagar para tener el servicio (su taxi) en perfecto estado. Con un piso, igual.

  4. patricia soler en 2 de diciembre, 2017 de 15:47

    Buenos días, Aqui les expongo mi caso:
    El dueño no me quiere devolver la fianza de 600€ porque aduce que le debo esa cifra por el pago de comunidad . En el contrato figura que me tenia que hacer cargo pero no la cifra exacta ni ninguna especificación clara al respecto .En su momento luego de la firma del contrato de 300€ me pidió que le ayudara a pagar una deuda que tenía con la administración por falta de pago de la comunidad me preguntó si le podía dar 30€ mas por mes para ayudarlo a saldar la deuda.( cuando pregunté en la administración me dijeron que eso era mentira., que no debia nada) Le dí los 30€ pero luego lo pensé y al dia siguiente le envié un mail diciendo que me parecia que no correspondía y que si habia buscado un piso de 300€ era poque eso era lo que podia pagar. En todo momento pensé que en esa cifra estaban incluidos los gastos! Ese mail jamás lo contestó. Ahora se destapa cobrándome todo junto y además me cobra la basura que son 200€ mas. No solo se queda con la fianza sino que quiere sacarme mas dinero !!!!!
    En la liquidación de la fianza, ahora sí, especifica las cifras, pero en el contrato NO,
    por favor indíquenme adonde debo dirigirme para poder anular lo que quiere imponerme. MUCHAS GRACIAS !

  5. Enrique Rodríguez en 23 de enero, 2019 de 12:34

    Es de obligación del Administrador, recibir a un inquilino para algunas preguntas legales en relación a la comunidad, o solo deben ser los propietarios.

    Gracias

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