Pago del alquiler después de la demanda de desahucio

17 de noviembre, 2017
1 comentario

Existe enervación cuando el arrendatario procede al pago del alquiler después de la demanda de desahucio y antes de que sea requerido judicialmente.

Planteamos en este post si el pago del alquiler después de la demanda de desahucio pero antes de que el inquilino sea requerido judicialmente se considera enervación o por el contrario no.

Esto tiene bastante importancia como veremos posteriormente con un ejemplo.

Antes de nada recordar que la enervación consiste en la posibilidad que la ley le concede al arrendatario, cuando el dueño interpone una demanda de desahucio por impago de la renta, de abonar lo que debe y de esta manera rehabilitar el contrato de arrendamiento y que el Juzgado no lo eche de la vivienda o local arrendado.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

La posibilidad de enervar el desahucio viene prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sólo se le permite al INQUILINO usar de esta posibilidad UNA SOLA VEZ a lo largo de la duración del contrato.

Lo fundamental: «si el inquilino ha enervado una vez el desahucio ya no puede hacerlo una segunda vez».

Dicho lo anterior volvemos al asunto que nos ocupa:

¿el pago del alquiler después de la demanda de desahucio pero antes del requerimiento judicial se considera enervación?

 

EJEMPLO:

a) El inquilino enervó el desahucio por falta de pago en una anterior ocasión, pagándole al arrendador los meses que le adeudaba, por lo que ya no tiene la posibilidad de enervar más veces.

b) Al tiempo, el inquilino se retrasa un solo mes en el pago del alquiler y el dueño interpone inmediatamente una demanda de desahucio por falta de pago.

c) Presentada la demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado proceda a efectuar el requerimiento previsto en el artículo 440.3 de la LEC, el inquilino procede a pagar el mes de renta adeudado.

d) ¿Se considera que el pago del alquiler después de la demanda de desahucio pero antes del requerimiento judicial es una segunda enervación que no se admite legalmente y que en consecuencia es muy probable que el Juzgado resuelva el contrato?

Pago del alquiler después de la demanda de desahucio

 

La doctrina viene entendiendo que la fecha de presentación de la demanda, es la determinante para la viabilidad de la acción de desahucio. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 Mayo 1995: «concurriendo la causa de resolución invocada, hay que referirla al momento en que efectivamente se ha producido, sin que cualquier subsanación posterior pueda enervar la viabilidad de la acción ejercitada, de lo contrario, fácil sería eludir los efectos de las causas resolutorias de los arrendamientos con cautelosas determinaciones encaminadas a burlar las decisiones del arrendador».

Es decir, si al momento de interponer la demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino ya había enervado el desahucio en una anterior ocasión, cuando paga la segunda vez es porque debía la renta, por lo que dicho pago después de la demanda se considera otra enervación.

 

SENTENCIAS sobre el pago del alquiler después de la demanda de desahucio

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), sentencia 13.01.2017:

«La aplicación de la doctrina expuesta al juicio de desahucio lleva a la conclusión de que el abono de las rentas efectuado después de la interposición de la demanda, aunque sea anterior al requerimiento del demandado, no puede impedir la viabilidad de la acción de desahucio basada en la falta de pago que concurría cuando se dedujo.

Este pago, hecho pendiente ya el proceso, solo puede considerarse como una enervación conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la LEC . Y más si tenemos en consideración que la concesión al arrendatario de poder enervar la acción supone un evidente privilegio ante quién siendo moroso en el cumplimiento de una obligación, se le otorga la facultad de que mediante el pago o consignación pueda enervar la acción de desahucio ejercitada, plenamente viable al ser interpuesta la demanda, no prosperando la misma por una causa sobrevenida, proveniente de una concesión del legislador, en modo alguno imputable al demandante.

Razones que llevan a estimar el recurso entablado por la parte actora, y, en consecuencia, procede declarar enervada la acción de desahucio entablada.»

 

Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 3ª), sentencia 28.07.2015:

«El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo contractual y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

En definitiva, el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda podría dar lugar a la resolución arrendaticia; no obstante, dice el Tribunal Supremo, cabría la enervación de la acción de desahucio al haber hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebración de la vista, por lo que procedería, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4 de la LEC , declarar enervada la acción de desahucio.»

 

Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), sentencia 4.07.2007:

«…de modo que, de acuerdo con la norma general del artículo 410 de la primera Ley, según la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, por lo que el pago o la consignación posterior a la demanda, y en consecuencia a la producción de los efectos de la litispendencia únicamente puede tener eficacia enervatoria, y no extintiva

 

CONCLUSION: 

Se considera que existe enervación cuando se procede al pago del alquiler después de la demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado efectúe el requerimiento al inquilino.

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One Response to Pago del alquiler después de la demanda de desahucio

  1. María en 26 de octubre, 2018 de 18:07

    Buenas tardes, quisiera preguntar qué ocurre en el caso de que pagara la deuda después de presentarse la demanda pero antes de la notificación del Juzgado, cuando ya se le requirió anteriormente por burofax también. Podría en este caso enerva el desahucio igualmente?

    Gracias

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