Pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio

El pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio por falta de pago, existiendo una enervación anterior, comporta el desahucio.

Tratamos el supuesto del pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio ejerciendo el derecho de enervación cuando en otra ocasión anterior también se enervó el desahucio.

Veamos esta cuestión con el siguiente:

EJEMPLO:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

– En un contrato de arrendamiento, el inquilino se RETRASA en el pago de la renta y el arrendador interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago.

– El arrendatario ejercita el derecho de enervación, pagando las rentas debidas y reactiva el contrato de arrendamiento.

– En otra ocasión posterior, de nuevo el arrendatario se retrasa en el pago de la renta (un solo mes).

– El arrendador presenta otra demanda de desahucio por falta de pago acumulada a la reclamación del importe adeudado.

– El arrendatario antes de que llegue la demanda del Juzgado (requerimiento judicial),paga la mensualidad atrasada y se pone al corriente.

En estos casos:

¿Si el inquilino procede al pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio pero antes del requerimiento judicial, existiendo una enervación anterior, procede o  no el desahucio?

RESPUESTA:

El TRIBUNAL SUPREMO (entre otras sentencia de 26 de marzo de 2009), ha puesto fin a los dispares criterios interpretativos que venían haciendo sobre esta cuestión las Audiencias Provinciales, señalando las siguientes cuestiones:

1ª.-  La enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio. (art. 22.4 LEC).

Pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio

2ª.-  Resulta dificilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de la acción de desahucio anterior y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. Y ellos por DOS RAZONES:

  • Porque según la sentencia del Pleno del TS de 20 de enero de 2009, que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento.
  • Porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista.

 

En CONCLUSIÓN:

Cuando la ley no permita ya enervar el desahucio (porque se haya producido uno anterior),  el pago del alquiler después de presentada demanda de desahucio aunque se efectúe antes del emplazamiento judicial, NO IMPEDIRÁ EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.

En este mismo sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) en sentencia de 11 de mayo de 2015, dice lo siguiente

» Cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado.

Ciertamente, existía una controversia jurisprudencial sobre el momento a partir del cual el pago deja de tener efecto liberatorio para producir simplemente un efecto enervador, si desde la presentación de la demanda o desde la citación a juicio del demandado, el Tribunal Supremo se ha decantado por la primera de estas posiciones.

En conclusión, el pago fuera del plazo, una vez presentada la demanda y existiendo una enervación anterior, comporta el desahucio«.

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