Pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado

12 de septiembre, 2018
3 comentarios

Las pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado, ya sea vivienda o local de negocio, serán a cargo del arrendatario. Algunas pautas para distinguirlas.

Las pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado es una de las causas mas frecuentes de desencuentros entre arrendadores y arrendatarios durante la vigencia del contrato y sobre todo al finalizar el arrendamiento cuando se solicita la devolución de la fianza.

Mediante el presente artículo queremos dar unas pautas básicas que podéis tener en cuenta para valorar cuando nos encontramos frente a estas pequeñas reparaciones (a cargo del inquilino), y cuando por exclusión serán a cargo del arrendador.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se refiere en el apartado derechos y obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento, a las obras en el inmueble arrendado en sus artículos 21, 22, 23, 26 y 30, referidos todos ellos al alquiler de vivienda o de local de negocio.

El artículo 21.4 de la LAU dice:

“Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

El anterior artículo hay que ponerlo igualmente en relación con el artículo 1.554.2 del Código Civil, que establece entre las obligaciones del dueño o arrendador la siguiente:

” Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de ­servir para el uso a que ha sido destinada.”

Las pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado serán aquellos gastos ordinarios debidos al desgaste que genera el uso ordinario del inmueble.

Son reparaciones que no son consideradas indispensables para que la vivienda o local de negocio siga cumpliendo su condición de habitabilidad o su finalidad de servir de vivienda al inquilino. También se les llama a estas pequeñas reparaciones “obras menores“, y suelen ser de escaso importe.

Pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado

 

Una vez expuestos las obligaciones que la Ley establece para el arrendatario y el arrendador en cuanto a esa obras, observamos que el problema se encuentra en determinar cuando estamos frente a esas pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado, ya que nada más dicen los textos al respecto, por eso habrá que estar al caso concreto y ver además cómo se ha venido pronunciando la jurisprudencia en casos similares.

Antes de comenzar a dar las pautas que puedan servirnos a la hora de determinar si se trata o no de una pequeña reparación, hemos de significar dos cuestiones:

  • Si en el contrato de arrendamiento se han especificado una serie de reparaciones a cargo del inquilino, predomina dicho acuerdo en virtud del principio de libertad de pactos, por lo que serán a cargo del arrendatario.
  • Cuando se alquila una vivienda o local de negocio con mobiliario y/o electrodomésticos, se supone que están en buen estado, por lo que es IMPORTANTE dejar constancia de su estado y del mobiliario existente, ya que sobre el arrendatario recae la carga de la prueba en contra de dicha manifestación.

 

Criterios que pueden servirnos para considerar si estamos ante pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado:

1ª.- TIEMPO DE DURACION DEL CONTRATO y TIEMPO EN EL QUE SE PRODUCE LA AVERÍA.

Con estos dos parámetros queremos indicar que las averías que surjan al poco tiempo de firmarse el contrato de arrendamiento deben ser a cargo del arrendador puesto que si a los pocos meses aparecen, es evidente, que no ha dado tiempo suficiente al inquilino a desgastarlas y por tanto el deterioro no sería achacable al mismo.

2ª.- IMPORTE ECONÓMICO DE LA AVERÍA.

No estaríamos frente a una pequeña reparación si el importe de la misma excede de lo considerado razonable con relación al importe del objeto averiado (Por ejemplo: Si se rompe el televisor, y el coste de la reparación es superior al cincuenta por ciento de lo que cuesta uno nuevo).

3ª.-  SEGUN LA CLASE DEL OBJETO QUE SE AVERÍE y SU DESTINO.

Las reparaciones sobre el inmueble como tal serán a cargo del arrendador ( las relacionadas con la solería, las humedades, la pintura de las paredes cuando provenga de un uso normal, caída de azulejos, rotura de la caldera,… etc.).

Las reparaciones sobre el mobiliario o enseres, siempre que no tengan un coste elevado, serán a cargo del arrendatario ( rotura de vidrios de las ventanas, de la cinta de las persianas, del inodoro, del fregadero, pintura de las puertas, reparación del termo, cerramiento de las puertas de los muebles de la cocina, la cisterna de váter, de un grifo,.. etc.).

 

Pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado. SENTENCIA

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), sentencia 15.12.2015:

“Y en lo relativo a las reparaciones de los electrodomésticos, no hay ningún dato que permita establecer una relación causal entre el comportamiento del arrendatario y el deterioro que justificó la necesidad de reparación. Al efecto debe recordarse que el artículo 21 LAU , aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda por disponerlo el artículo 30 del mismo texto legal , impone al arrendador la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias en los bienes arrendados exceptuando dos supuestos: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, o si se trata de pequeñas reparaciones exigidas por el uso ordinario.

Así, en ninguna de las tres facturas se expresa cuál es la causa del deterioro o necesidad de reparación, y sin ese presupuesto fáctico ninguna conclusión resulta posible alcanzar que derive al arrendatario la responsabilidad. Como tampoco puede presumirse por el hecho de hacerse la reparación poco después de terminado el uso de los bienes, pues si éstos se encuentran instalados en el local desde hace años, han podido ser utilizados por otros inquilinos anteriores con el correspondiente desgaste acumulado que no resultaría admisible trasladar al último, y menos cuando la duración efectiva del uso ha sido muy corta, sólo seis meses.”

© mundojuridico.info - Pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

3 Responses to Pequeñas reparaciones en el inmueble arrendado

  1. Juan Vicente en 4 de noviembre, 2015 de 10:59

    Pensión recibida del extranjero por la esposa de un español:
    Mi pregunta es que si la esposa de un español cuando recibe una pensión procedente del extranjero está obligada a declararla en la declaración de la renta de su esposo .
    El esposo cobra una pensión de jubilación y cada año la declara en declaración conjunta al estar en gananciales ( la esposa ya tiene la nacionalidad española ).
    Gracias

  2. Monica en 10 de diciembre, 2015 de 14:02

    Entregué las llaves sin recibir la fianza y ahora la arrendadora no me la quiere devolver alegando uso indebido del inmueble. Tuve que salir del piso precipitadamente porque ella lo necesitaba urgentemente y no tengo ningún problema en arreglar los pequeños desperfectos que se han ocasionado por el desgaste pero la suma no alcanza ni de lejos el importe de la fianza. Me ha bloqueado y me cuelga el teléfono cuando la llamo. He hablado con la Junta y no depositó la fianza pero al haber finalizado el contrato me dicen que no pueden reclamarle nada ( no hemos firmado ningún documento dando por finalizado el contrato). Qué puedo hacer?

  3. joako en 28 de abril, 2017 de 0:58

    No. Las leyes y normas tienen una jerarquía. El Código Civil y la Lau importantes

Directorio Murojurídico

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado

¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.