Perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro

Perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro

Acción judicial frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro de la propiedad.

La Ley prevé una acción en defensa de la perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro de la propiedad frente a actos de terceras personas que carecen de título que legitime dicha perturbación.

Procedimiento de defensa de la perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se ventilarán por las normas del Juicio Verbal, con independencia de la cuantía del procedimiento, las demandas siguientes:

artículo 250.1.7º:

» Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.»

Legitimación activa y Pasiva

La legitimación activa le corresponde a la persona que tiene inscrito el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad.

La legitimación pasiva será de aquella otra persona que sin disponer de título inscrito en el Registro, se opone o perturba los derechos del titular de aquellos.

Particularidades del procedimiento en defensa de la perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro

La sentencia que se dicte en el presente procedimiento carece de efectos de cosa juzgada (artículo 447.3 de la LEC).

Es un proceso sumario donde están limitados los motivos de oposición que el demandado puede alegar.

El artículo 444.2 de la LEC establece como reglas especiales para este tipo de procedimientos las siguientes:

El demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución (garantías, fianza) determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley.

Causas de oposición del demandado

Únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

Otra de las particularidades de este procedimiento es que en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor.

Por tanto el actor, al amparo de lo dispuesto en el artículo 440.2 LEC, debe interesar en la demanda que el demandado preste caución (garantías, fianza, etc.) y que se adopten por el Juez medidas que aseguren el cumplimiento de la futura sentencia que se dicte (artículo 441.3 LEC).

Sentencias sobre perturbación de derechos reales inscritos en el Registro

Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), sentencia 27.07.2020:

«Por todo ello, no constando contrato escrito alguno que pruebe la relación arrendaticia sobre la vivienda litigiosa, ni resultar justificada la misma por otras manifestaciones que las de los propios demandados -pues los recibos y documentos aportados no son suficientes a tal fin, al no constar en ellos identificado plenamente el inmueble-, debe concluirse que, acreditada por la parte actora la propiedad de la vivienda litigiosa mediante la aportación de certificación registral literal de la que deriva la presunción de certeza del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y en la que consta la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente y no habiendo acreditado la parte demandada, como a ella incumbía ( artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la concurrencia de ninguno de los motivos expresamente previstos en el artículo 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, únicos en los que puede fundarse su oposición, y, en particular, la posesión de la finca por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores -ya que, se reitera, dicha posesión, en su caso, lo sería sobre la otra vivienda existente en la planta primera de la CALLE000 nº NUM004-, procede, al amparo del artículo 440.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dictar sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, ha solicitado la parte actora, lo que determina, consecuentemente, la estimación de las pretensiones ejercitadas en la demanda.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), sentencia 17.01.2018:

«El artículo 38 de la Ley Hipotecaria trata sobre las presunciones de la inscripción registral y en lo que aquí interesa, establece en su párrafo primero lo siguiente:

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

En el presente caso, el dominio consta inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de la actora ( documento nº 2 de la demanda consistente en certificación registral) por lo que ostenta la presunción iuris tantum del dominio del derecho real inscrito a su favor que deriva del artículo 38 de la LH , presunción que no ha sido desvirtuado por la parte apelante que es la que ocupa la vivienda.

La propia parte apelante, además, reconoce en el párrafo tercero de la alegación primera de su recurso que no ha existido relación jurídica con el anterior o anteriores titulares registrales del inmueble. En definitiva, corresponde a la ocupante u ocupantes acreditar indubitadamente y con plena certeza la existencia de una relación causal y como no lo ha hecho y además reconoce la inexistencia de relación jurídica con anteriores titulares, la presunción de titularidad juega a favor de la parte demandante porque no ha sido desvirtuada por la parte demandada.»

Otras acciones en defensa de la posesión:

Te dejamos otros artículos publicados sobre acciones en defensa de la posesión:

«interdicto de retener o recobrar la posesión«.

«recobrar la posesión en los supuestos de ocupación ilegal de viviendas«.

«poner en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia«.

Conclusión:

La Ley prevé una acción en defensa de la perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro de la propiedad frente a actos de terceras personas que carecen de título que legitime dicha perturbación.

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