Plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros

El plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros será de 9 días contados desde la inscripción en el Registro o desde el conocimiento de la venta.

Antes de hablar sobre algunas cuestiones referidas al plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros, recordamos algunas cuestiones básicas:

El presupuesto del retracto de comuneros (denominado igualmente “retracto legal“) es que exista un bien o derecho perteneciente a una pluralidad de propietarios.

EJEMPLO: un inmueble que pertenece a varias personas.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El retracto de comuneros es el derecho que tiene uno de los copropietarios de subrogarse en las mismas condiciones de venta, cuando otro de los copropietario decide vender su participación en la cosa a un tercero.

El retracto de comuneros es un derecho de adquisición preferente que permite a su titular adquirir la cosa después de haber sido transmitida a un tercero en las mismas condiciones que éste.

EJEMPLO:

a) Un inmueble pertenece en proindiviso a 4 personas a razón del 25% de la propiedad.

b) Uno de los copropietarios (comunero) decide vender su participación a una tercera persona ajena.

c) La acción de retracto de comuneros sería el derecho que tiene cualquiera de los otros 3 copropietarios del inmueble para subrogarse en las mismas condiciones de venta en el lugar de esta tercera persona ajena que adquiere dicha participación.

 

Plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros

El plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros viene establecida en el artículo 1524 del Código civil en los siguientes términos:

“No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino DENTRO DE NUEVE DIAS, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.”

Plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros

 

Veamos algunas sentencias sobre el plazo para ejercitar la acción de retracto de 

comuneros

Tribunal Supremo (Sala 1ª) sentencia 22.07.2013:

“El artículo 1524 del Código Civil , de común aplicación a los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos anteriores 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».

La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría – para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil ), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.

La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).

Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior”.

 

Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) sentencia 28.10.2013:

“Aplicando la doctrina del Tribunal Supremo al supuesto sometido a nuestra consideración, es obvio que cuando la actora interpuso la demanda de retracto en fecha 7 de diciembre de 2.012, la acción de retracto había caducado, pues habían transcurrido con exceso los nueve días desde la fecha de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, que tuvo lugar el 21 de noviembre de 2.012.

La tesis que mantiene la recurrente sobre la demora en recibir la certificación registral, así como los argumentos que utiliza en pro de una interpretación restrictiva de la caducidad, no pueden aceptarse por ser contrarios a los fundamentos de la caducidad que se preconizan en la jurisprudencia citada.

Es más, como lo importante es el ejercicio de la acción, bien pudo la actora interponer una acto de conciliación dentro del plazo de nueve días y después interponer la demanda, evitando de esta forma la caducidad de la acción. En definitiva, sin necesidad de entrar en el fondo del asunto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.”

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª), sentencia 17.04.2018:

” El demandante solo tiene conocimiento cabal y completo de la venta consumada cuando el 31 de julio de 2015 se le notifica el decreto de adjudicación, que es la resolución a través de la cual queda consumada la venta judicial, careciendo de efectos para el cómputo del ejercicio de la acción de retracto el conocimiento que pudiera tener el retrayente de la solicitud de adjudicación formulada, pues como indica la doctrina jurisprudencial señalada el plazo para el ejercicio del derecho de retracto precisa que el retrayente tenga conocimiento cabal y completo de una venta consumada.

Por lo tanto, al haberse presentado la demanda el 7 de agosto de 2015, el derecho de retracto se ha ejercitado en el plazo legal.”

 

Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 4ª), sentencia 15.04.2011:

“Como señala la sentencia recurrida, para que el plazo de caducidad transcurra el titular del derecho de retracto tiene que tener un conocimiento cumplido y cabal de todas las condiciones de la venta; en el supuesto de retracto de comuneros no existe un derecho de tanteo, sino tan sólo el de retracto cuyo plazo comienza a correr desde el momento en que el retrayente tiene conocimiento cumplido de la venta. Y en el caso enjuiciado debemos concluir que el retrayente tuvo conocimiento de la venta y de sus condiciones cuando la escritura accedió al registro de la propiedad y, en plazo, presentó la demanda.

Concluyendo de lo anterior que el plazo de caducidad no ha transcurrido y la demanda es temporalmente correcta.”

 

CONCLUSIÓN:

El plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros será  de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

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