Antes de explicar algunas cuestiones sobre el plazo para ejercitar la acción por vicios ocultos de la cosa vendida, recordamos algunas cuestiones:
Cuando el comprador no puede servirse de las utilidades habituales, normales y ordinarias de la cosa adquirida, podrá ejercitar la acción que se deriva de los vicios ocultos o vicios redhibitorios, que se referien a los vicios, imperfecciones o defectos que tiene la cosa adquirida.
Obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos
La regulación de esta obligación del vendedor de saneamiento por los defectos o vicios ocultos viene prevista en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, siendo el plazo para su ejercicio de 6 meses.
No obstante lo anterior, cuando el defecto o vicio es de tal gravedad que puede considerarse que lo entregado es cosa distinta a lo comprado, es decir que el defecto hace a la cosa totalmente inhábil para su destino, entonces estaremos ante la acción denominada «aliud pro alio«, cuyo plazo para ejercitarla será de 5 años en virtud de lo dispuesto en el art. 1964 Código Civil.
La doctrina del Tribunal Supremo ha venido considerando que, cuando el vicio o defecto elimina totalmente la utilidad, idoneidad o aptitud de la cosa para satisfacer el interés del comprador, la situación excede de la prevista en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil y procede la utilización de las acciones generales sobre incumplimiento total y resolución de los contratos sinalagmáticos.
Requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos
Para la admisión de la acción de saneamiento por vicios ocultos o también denominada redhibitoria, es unánime la jurisprudencia al determinar los requisitos necesarios para su admisión:
1.- Se trate de defectos graves, ocultos o no aparentes.
2.- Los defectos tienen que ser anteriores o coetáneos a la venta de la mercancía.
3.- No susceptibles de ser apreciados a simple vista.
4.- Que se ejercite la acción en el plazo de los 6 meses fijado en el art. 1490 Código Civil para las acciones edilicias.
En este sentido y sobre tales requisitos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8.07.1994 declara que el vicio en que pretende sustentarse la reclamación de los demandantes y hoy recurridos no tiene la condición de oculto, ya que para merecer tal consideración se requiere que el mismo no haya podido trascender y por lo tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador.
O la sentencia, tambien del Tribunal Supremo de 14.03.1973 en donde se expresa que para que el vendedor esté obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida y el comprador pueda o no ejercitar las acciones que le confieren los artículos 1484 y 1486 del Código Civil , es menester que aquéllos vicios hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina y que no se encuentren a la vista de un modo manifiesto y ostensible.
artículo 1490 Código Civil: «Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.»
Este plazo es de caducidad y no de prescripción ( SSTS de 10-3-1.994 , entre otras).
Al ser un plazo de caducidad debe ser apreciado de oficio por los Tribunales.
Debe tenerse en cuenta que en la caducidad el «dies a quo» es el de la fecha de la entrega de la cosa vendida por establecerse así legalmente y no admite interrupción.
Cuando estamos en una compraventa mercantil el plazo para ejercitar la acción por vicios ocultos es aún menor, estableciendo el Código de Comercio que será de 30 días siguientes a su entrega.
Según dispone el art. 325 del Código de Comercio será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa.
El art. 342 Código Comercio: «El comprador que no haya hecho reclamación alguna fundada en los vicios internos de la cosa vendida, dentro de los treinta días siguientes a su entrega, perderá toda acción y derecho a repetir por esta causa contra el vendedor.»
Sentencia sobre el plazo para ejercitar la acción por vicios ocultos
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 9.07.2007:
«Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 101 y 1124 Código Civil susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 Código Civil), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad.
La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues ésta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato (artículo 1468 Código Civil) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias (SEIS MESES del artículo 1490 C. CIVIL), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento».
En el mismo sentido que la anterior, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27.06.2019.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes, compré una vivienda y en el transcurso de formalizar los papeles 1 mes antes le reclame a la inmobiliaria que arregle unas humedades que había , me dijieron que la comunidad de vecinos se harían cargo ( tengo correo ) . Comprada la vivienda me pongo en contacto con la comunidad y accede a arreglar la terraza dos veces , pero como llueve muy poco en Valencia las humedades han aparecido después de meses en el mismo sitio, dicho eso pasaron los seis meses para reclamar . Hay algún precedente de mala fe que ellos han tenido con migo ? O se puede hacer algo ? . Me he puesto en contacto con ellos y me han dicho que ha pasado el tiempo para poder poner alguna reclamación .
Buenas tardes en octubre de 2018 compramos una vivienda y en marzo de este año a empezado a salir unas humedades por capilaridad bastante importantes, puedo denunciar a los que nos vendieron la casa por vicios ocultos u cualquier otra ley q nos pueda amparar?
Buenas tardes. En primer lugar, me presento. Me llamo Luis Angel. Me gustaría a ver si pueden aconsejarme. En diciembre compré un terreno, el cual es urbano. Da la casualidad que en Enero sale a luz publica el plan municipal del pueblo y de rebote se entera una persona que mi terrenoª tiene un retranqueo que aplica carreteras, en base a la ley del ruido. Cuando voy a informarme, el plan había sido aprobado en mayo del 2018, por el ayuntamiento, y parece ser que nadie se había dado cuenta de la dichosa, rallita que la persona que está haciendo el plan, había puesto, a petición de carreteras. El tema es que ahora tengo un follón enorme, tanto con los compradores, el cual uno de ellos es arquitecto y hace obras en el pueblo. Mi abogado me dice que podría echar la compra atrás en lo que se llama SANEAMIENTO DE COMPRA POR VICIOS OCULTOS, ya que el terreno tenía esta «tara» al comprarlo.
¿Habeís tenido algún caso parecido a esto que os cuento? S
¿Si al final en vez de haber un retranqueo de 10 metros (es lo que hay ahora y me inutiliza totalmente el terreno), es probable que igual hagan uno de 6.5 y entonces pueda construir, me tendrían que devolver la diferencia de los metros que perdería por ese retranqueo?
agosto compramos casita con Parcela. La Estamoss reformand. En todas las habitaciones habia grietas que con los muebles no se veían .estaban tapadas con masilla pero al picarlas un poco para emplastexer cabe casi una mano. Ya nos mosqeamos y te Repasando toda la casa con Lupa hemos visto que hay una grieta en la fachada que la recorre por la mitad y la esquina . Está más hundida. Hemos preguntado a los vecinos y nos comentó que tuvieron que inyectar hormigón en la otra esquina en los cimientos por que cedió un poco . Pero en la.otra esquina no han hecho nada. Estamos asustados ya que hemos invertido mucho dineroy esfuerzos.em reforma y mobiliario Que pasos debo dar.ya ha ido un.perito.judicial y dice que están rotos por lo menos cuatro pilares que está rajado todo y que hay que abrir en los cimientos para ver la cuantía de la obra pero como mínimo son 30000€ se le va a mandar un burofax para ver si se hacen cargo sino denunciar por lo penal . Que puedo reclamar
Tengo la siguiente duda he vendido un coche a un particular, durante la venta le informe que tenia que hacer el.cambio de embrague. El comprador estuvo de acuderdo. Le informe del estado del.vehiculo y le da ultima revisión también que la.itv le toca ahora. Estos datos tb los decia en elbanuncio que publique. Pero en el contrato la gestoria donde lo hicimos me dijo que no hacia falta que trafico no se lo miraban y el vendedor me dijo que se fiaba de mi. Pasado tres horas de la venta ya habiendoloe entregado el coche se pone en contacto conmigo para reclamarme que el coche tiene vicios ocultos. La consulta es si yo le devuelvo el importe, porque ya le rebaje el.precio del coche dejando a su precio venal. Los gastos de gestoria estaban incluidos enen el.precio yo tengo que asumirlos o no, xq entiendo que es el quien se esta arrepiento o intentando sacarme mas rebaja al coche y que a mi entender esta actuando de mala fe. Gracias
En el 2011 compre un local a bmn que converti en vivienda.la comunidad reclamó unos metros de ese local,me denunció,perdí y tuve que ceder esos metros. En 2012 reclame a cajamurcia mediante escrito sin abogado y he realizado hasta en 2 ocasiones más reclamaciones vía email y nada. Esto a tiempo de acudir a través de justicia gratuita? El valor de lo cedido fueron 13 metros y cerca de 6000 euris
Tengo un Volkswagen passat de 6 velocidades manual gasolina con 5 años y medio y 57.000 kilómetros. La caja de cambios se ha agrietado por dentro y pierde valvulina. Me dice el taller del distribuidor que tengo que cambiarla entera lo que supondrá un coste de 7.000 euros. He tenido varios coches y ninguno ha tenido problemas de caja de cambios, he realizado todas las revisiones. Me parece increíble que un coche se rompa a los 5 años. La marca no quiere hacerse cargo. Que puedo hacer?
Buenas¡…hace 6 meses de vuelta de una despedida ibamos en un coche 5 ocupantes,nos paro la guardia y despues de registrar el coche y a nosotros encontraron 0,29g de anfetamina,hasta ahi todo bien,declare que era mia y sin mas el agente me dijo q como era la primera vez solo llegaria una notificación de incautacion de la sustancia..mi sorpresa es q hoy me llega una multa de 900 euros donde pone q tambien se me incauto 1,22g de cannabis y en ningun momento el agente nos comunico o enseñó esa sustancia encontrada…no se si es mejor aceptar el descuento del 50% o q hacer ,me parece injusto
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Buenas tardes, compré una vivienda y en el transcurso de formalizar los papeles 1 mes antes le reclame a la inmobiliaria que arregle unas humedades que había , me dijieron que la comunidad de vecinos se harían cargo ( tengo correo ) . Comprada la vivienda me pongo en contacto con la comunidad y accede a arreglar la terraza dos veces , pero como llueve muy poco en Valencia las humedades han aparecido después de meses en el mismo sitio, dicho eso pasaron los seis meses para reclamar . Hay algún precedente de mala fe que ellos han tenido con migo ? O se puede hacer algo ? . Me he puesto en contacto con ellos y me han dicho que ha pasado el tiempo para poder poner alguna reclamación .
Buenas tardes en octubre de 2018 compramos una vivienda y en marzo de este año a empezado a salir unas humedades por capilaridad bastante importantes, puedo denunciar a los que nos vendieron la casa por vicios ocultos u cualquier otra ley q nos pueda amparar?
Buenas tardes. En primer lugar, me presento. Me llamo Luis Angel. Me gustaría a ver si pueden aconsejarme. En diciembre compré un terreno, el cual es urbano. Da la casualidad que en Enero sale a luz publica el plan municipal del pueblo y de rebote se entera una persona que mi terrenoª tiene un retranqueo que aplica carreteras, en base a la ley del ruido. Cuando voy a informarme, el plan había sido aprobado en mayo del 2018, por el ayuntamiento, y parece ser que nadie se había dado cuenta de la dichosa, rallita que la persona que está haciendo el plan, había puesto, a petición de carreteras. El tema es que ahora tengo un follón enorme, tanto con los compradores, el cual uno de ellos es arquitecto y hace obras en el pueblo. Mi abogado me dice que podría echar la compra atrás en lo que se llama SANEAMIENTO DE COMPRA POR VICIOS OCULTOS, ya que el terreno tenía esta «tara» al comprarlo.
¿Habeís tenido algún caso parecido a esto que os cuento? S
¿Si al final en vez de haber un retranqueo de 10 metros (es lo que hay ahora y me inutiliza totalmente el terreno), es probable que igual hagan uno de 6.5 y entonces pueda construir, me tendrían que devolver la diferencia de los metros que perdería por ese retranqueo?
Un saludo y muchas gracias.
agosto compramos casita con Parcela. La Estamoss reformand. En todas las habitaciones habia grietas que con los muebles no se veían .estaban tapadas con masilla pero al picarlas un poco para emplastexer cabe casi una mano. Ya nos mosqeamos y te Repasando toda la casa con Lupa hemos visto que hay una grieta en la fachada que la recorre por la mitad y la esquina . Está más hundida. Hemos preguntado a los vecinos y nos comentó que tuvieron que inyectar hormigón en la otra esquina en los cimientos por que cedió un poco . Pero en la.otra esquina no han hecho nada. Estamos asustados ya que hemos invertido mucho dineroy esfuerzos.em reforma y mobiliario Que pasos debo dar.ya ha ido un.perito.judicial y dice que están rotos por lo menos cuatro pilares que está rajado todo y que hay que abrir en los cimientos para ver la cuantía de la obra pero como mínimo son 30000€ se le va a mandar un burofax para ver si se hacen cargo sino denunciar por lo penal . Que puedo reclamar
Tengo la siguiente duda he vendido un coche a un particular, durante la venta le informe que tenia que hacer el.cambio de embrague. El comprador estuvo de acuderdo. Le informe del estado del.vehiculo y le da ultima revisión también que la.itv le toca ahora. Estos datos tb los decia en elbanuncio que publique. Pero en el contrato la gestoria donde lo hicimos me dijo que no hacia falta que trafico no se lo miraban y el vendedor me dijo que se fiaba de mi. Pasado tres horas de la venta ya habiendoloe entregado el coche se pone en contacto conmigo para reclamarme que el coche tiene vicios ocultos. La consulta es si yo le devuelvo el importe, porque ya le rebaje el.precio del coche dejando a su precio venal. Los gastos de gestoria estaban incluidos enen el.precio yo tengo que asumirlos o no, xq entiendo que es el quien se esta arrepiento o intentando sacarme mas rebaja al coche y que a mi entender esta actuando de mala fe. Gracias
En el 2011 compre un local a bmn que converti en vivienda.la comunidad reclamó unos metros de ese local,me denunció,perdí y tuve que ceder esos metros. En 2012 reclame a cajamurcia mediante escrito sin abogado y he realizado hasta en 2 ocasiones más reclamaciones vía email y nada. Esto a tiempo de acudir a través de justicia gratuita? El valor de lo cedido fueron 13 metros y cerca de 6000 euris
Tengo un Volkswagen passat de 6 velocidades manual gasolina con 5 años y medio y 57.000 kilómetros. La caja de cambios se ha agrietado por dentro y pierde valvulina. Me dice el taller del distribuidor que tengo que cambiarla entera lo que supondrá un coste de 7.000 euros. He tenido varios coches y ninguno ha tenido problemas de caja de cambios, he realizado todas las revisiones. Me parece increíble que un coche se rompa a los 5 años. La marca no quiere hacerse cargo. Que puedo hacer?
Buenas¡…hace 6 meses de vuelta de una despedida ibamos en un coche 5 ocupantes,nos paro la guardia y despues de registrar el coche y a nosotros encontraron 0,29g de anfetamina,hasta ahi todo bien,declare que era mia y sin mas el agente me dijo q como era la primera vez solo llegaria una notificación de incautacion de la sustancia..mi sorpresa es q hoy me llega una multa de 900 euros donde pone q tambien se me incauto 1,22g de cannabis y en ningun momento el agente nos comunico o enseñó esa sustancia encontrada…no se si es mejor aceptar el descuento del 50% o q hacer ,me parece injusto