Plazo para impugnar las cuentas de la Comunidad

Plazo para impugnar las cuentas de la Comunidad

El plazo para impugnar las cuentas de la comunidad de propietarios será de tres meses contados desde que se adopte el acuerdo por la Junta.

Antes de nada recordar que dependiendo del tipo de acuerdo que haya adoptado la Junta de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un plazo diferente para que dichos acuerdos puedan ser impugnados judicialmente.

El artículo 18 de la Ley de la LPH dispone que los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿Qué plazo hay previsto para impugnar los acuerdos de la comunidad?

Dependiendo del supuesto en el que nos encontremos, el plazo legalmente establecido para impugnar judicialmente los acuerdos comunitarios es el siguiente:

a) Un año para impugnar acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.

b) Tres meses para los acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Tres meses para los acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En cualquiera de los anteriores casos, el plazos de impugnación de acuerdos es de caducidad, que no de prescripción.

Si transcurren los plazos para impugnar un acuerdo comunitario que pudiera ser contrario a la ley o a los estatutos, el acuerdo se subsana y convalida.

¿Qué plazo hay para impugnar las cuentas de la comunidad?

El plazo para impugnar el presupuesto de las cuentas anuales que presente la comunidad de propietarios viene siendo considerado por los tribunales de justicia de tres meses.

Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia de fecha 5.05.2020:

” Entiende la recurrente que los acuerdos no están sujetos al plazo de caducidad de tres meses para impugnarlos sino al plazo de un año porque la convocatoria a la junta general celebrada el 22 de junio de 2015 infringe el artículo 16.2 de la ley de propiedad horizontal ya que no incluye la modificación de las cuotas que tuvo lugar respecto a las que venían abonándose.

El criterio no se comparte. La convocatoria incluyó como según punto del orden del día la aprobación del presupuesto para el periodo 1/06/2015-31/05/2016. En relación a este punto dice el acta: “se da lectura al presupuesto confeccionado por la Administradora para el período junio 2016 a mayo del 2017, y la propuesta de distribución de los gastos, después de matizado queda aprobado por unanimidad de los asistentes en una cuantía de 3.532,11 euros a repartir de acuerdo con los coeficientes de participación y lo señalado en los estatutos”.

No se cuestiona la conformidad del acuerdo con los coeficientes de participación y con lo señalado en los estatutos por lo que aquel se limitó a una distribución de gastos que se hallaba implícita en la aprobación del presupuesto y, por ende, en el orden del día incluido en la convocatoria, de modo que no existe la infracción del artículo 16.2 de la ley de propiedad horizontal invocada como causa de pedir. En consecuencia, resulta aplicable el plazo de caducidad de tres meses sobradamente transcurrido desde la adopción del acuerdo hasta el momento de interposición de la demanda que tuvo lugar el 21 de junio de 2016, ya se compute como día inicial el 23 de junio de 2015 en que, según la gestora dela comunidad, se remitió al domicilio de la actora carta comunicándole la cuota mensual correspondiente resultante de la aprobación del presupuesto y su distribución conforme al título, ya se inicie el cómputo en el mes de septiembre de 2015, como fecha más favorable para la actora en la que, según admite en la demanda, conoció el acuerdo por la administración.

El artículo 9.1.e) de la ley de propiedad horizontal establece la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En el supuesto que nos ocupa no existe prueba de acuerdo aprobado por la comunidad para alteración de las cuotas de participación fijadas en el titulo constitutivo a fin de eximir a la actora del pago de determinados gastos, cuestión que parece subyacer en la presentación del litigio. En cualquier caso, resultaría de plena aplicación la doctrina recogida en la STS de 7 de mayo de 2013 en el sentido de que “el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo”.

Audiencia Provincial de La Rioja (Sección 1ª), sentencia de fecha 21.02.2020

” 1.- En cuanto a la caducidad de la acción de impugnación de acuerdo de la Comunidad de Propietarios, lleva razón la juez “a quo” al considerar que la acción cuando se ejercitó estaba caducada.

2.- Basta un examen de los antecedentes facticos que hemos reseñado en el fundamento de derecho anterior, y del propio contenido de la demanda, para observar que en acuerdo de la Comunidad de Propietarios que se está impugnando es solo uno, en concreto el que fue adoptado como acuerdo primero en junta de la Comunidad de Propietarios celebrada el 5 de abril de 2017 , y se refería la liquidación de las cuentas de esa Comunidad de Propietarios para el ejercicio entre 12 de noviembre de 2015 y 17 de noviembre de 2016. Nada más.

El recurso no menciona qué preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal vulneraría tal acuerdo impugnado, ni tampoco menciona los Estatutos por la poderosa razón de que no existen. La impugnación se basa en el grave perjuicio que para él suponen dichas cuentas, en la medida en que ene ellas e contempla que debe de contribuir al pago de unos gastos (calefacción , portería) de los que a su juicio debería estar excluido porque no utiliza dichos servicios; máxime- indica en el recurso- cuando otros propietarios de bajos que tampoco disfrutan de dichos servicios sí están excluidos, mientras que el demandante no lo está. En esta tesitura, es evidente que la impugnación del acuerdo que se lleva a cabo en la demanda no se entroncaría en el ámbito del artículo tendría acomodo en el artículo 18.1.a) Ley de Propiedad Horizontal sino en el ámbito propio del artículo 18.1.c) , por lo que el plazo impugnatorio caduca a los tres meses.”

Francisco Sevilla Cáceres

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