Contrato de arrendamiento de una habitación

Precario aunque se paguen ciertas cantidades

Se produce la situación de precario aunque se paguen ciertas cantidades si no se justifica que estas cantidades constituyen renta. Doctrina jurisprudencial.

Vamos a analizar la doctrina jurisprudencial (Tribunal Supremo) sobre la consideración o no de un precario aunque se paguen ciertas cantidades por el usuario de una vivienda (“precarista“).

Antes de nada recordar, que estaremos ante un precario cuando el propietario ( o usufructuario, etc.) de una vivienda o local le cede el uso a otra persona denominada PRECARISTA (familiar, amigo o tercero sin vinculación), PARA QUE LO USE SIN MÁS, sin pagar renta.

Se trata de un acto de mera tolerancia y sin tiempo de duración determinada.

EJEMPLOS:

a) Supongamos que un matrimonio permite que el hijo y su pareja vivan en una vivienda propiedad de aquellos. Esta situación de tolerancia, sin pagar renta y sin tiempo de duración, podría ser constitutiva de una situación de precario.

b) Un contrato de arrendamiento antiguo. Fallece el arrendador y la esposa (viuda) se queda ocupando el piso. Con el tiempo,  una hija mayor de edad se traslada a la casa a vivir y ocuparse de la madre. La madre fallece y la hija sigue ocupando la vivienda sin título alguno (sin contrato), no paga la renta  y solo paga los gastos comunes.

 

La cuestión que nos merece este estudio, es qué ocurre si el precarista (persona que usa la vivienda sin contrato y sin pagar renta) le abona ciertas cantidades al dueño de la vivienda:

 ¿estaríamos en este caso frente a un precario o no?

 

Doctrina establecida por el Tribunal Supremo (Sala 1ª), en sentencia de 29 de junio de 2012: 

PLANTEAMIENTO:

La Audiencia Provincial había resuelto que de la prueba practicada en el procedimiento, las testificales habían sido suficientemente claras en lo atinente a que el demandado (presunto precarista) había pagado ciertas cantidades  a cambio del uso de la finca, se desprendía que en este caso estábamos ante una relación arrendataria y no de precario, sin que la parte demandante  (dueño) hubiese explicado que esos pagos se refirieran a otras finalidades (impuestos, luz, etc.).

Precario aunque se paguen ciertas cantidades

Doctrina del Tribunal Supremo sobre la situación de precario aunque se paguen ciertas cantidades

1º.-  El único motivo del recurso denuncia la vulneración del artículo 1543 del Código Civil en relación con el concepto de precario por inexistencia de “precio cierto” que justifique una relación arrendaticia, con cita de las sentencias del TS de 30 de octubre de 1986 y 22 de octubre de 1987 , las cuales coinciden en la afirmación de que el hecho de pagar merced, que excluya la condición de precarista, no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de renta o de alquiler del arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga…”.

2º.-  En efecto, la situación arrendaticia no queda acreditada por el mero hecho de la ocupación o detentación posesoria, incluso consentida por el titular dominical, ya que tal situación de hecho puede responder a otras relaciones jurídicas -que, en este caso, ni siquiera ha alegado el demandado- o a la posesión precaria como en el caso reconoció documentalmente el propio demandado. Además, esta Sala tiene declarado que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.”

3º.-  Procede por ello la estimación del recurso de casación interpuesto, por razón de interés casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina de esta Sala, y reiterar como doctrina jurisprudencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.

 

En otra reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 26.10.2017, se dice:

Procede el desahucio por precario en la siguiente situación de hecho:

La demandada en relación con la ocupación de la vivienda tenía como origen los siguientes hechos:

a) El padre de la demandada (arrendatario de la vivienda) falleció en 1996 y su esposa continuó residiendo en la vivienda hasta noviembre de 2003 en que se instó su internamiento en un Centro para la tercera edad.

b) La viuda falleció a finales de 2004.

c) La demandada (hija de los anteriores) figura empadronada en la vivienda a primeros de 2003 y solo ha venido abonando gastos comunitarios.

” Acreditado lo anterior hemos de manifestar que la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta Sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada”.

 

CONCLUSION:

Como vemos el Tribunal Supremo opina que se produce la situación de precario aunque se paguen ciertas cantidades si no se justifica por el poseedor (precarista) que ese pago constituye una renta como precio del arriendo.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. Jose Ramon Romero Martín

    Mi mujer y yo vivimos en Las Palmas y hace unos años compramos un piso en Madrid. En ese piso vivieron mis 2 hijos y luego el pequeño se trasladó a León al terminar la carrera. En dicho piso continuó viviendo mi hijo mayor y al cabo de un tiempo empezó a convivir allí con su novia.
    El año pasado les donamos el piso a mis 2 hijos por igual, sin reservarnos el usufructo.
    ¿Se puede recuperar el usufructo consentido por ellos con documento notarial firmado por todos?
    Creo que es la única forma de asegurar la posesión de la vivienda mediante “desahucio por precario” ante una hipotética ruptura de la relación de mi hijo con su pareja, según he leído en su web.

  2. Julio Abujeta de la Fuente

    Buenas Tardes
    Os comento lo que me ocurre. Está viviendo una amiga mía en mi casa. Hace unos meses me pidió empadronarse en mi casa con la excusa de no perder el médico, ya que ha vendido su casa meses atrás y aún no se ha decidido por una. El caso es que hace mes y medio me comentó que tenía que dejar la casa de su exnovio y yo me ofrecí a que utilizara una de mis habitaciónes. Como condición le puse unos meses, ella me dijo que serían unos dos meses hasta que encontrara otra casa, y yo sólo le dije que no me pagara ningún tipo de alquiler, que era una invitada para mi, lo único que le dije fue pagar luz, agua y gas a medias, ya que el gasto sería conjunto. El caso es que, después de 20 días, apenas nos dirigimos la palabra, el tercer día de convivencia me llamó tacaño por no dejarle limpiar un cuchillo en la cocina, que si le estoy recordando que se tiene que ir, etc..cosas que no le veo mucho sentido, si bien, como invitada y amiga que es, le expliqué las reglas de la casa. El caso es que en tiempo record he pasado en querer ayudarla, puesto que tengo amistad con ella desde hace 5 años, a querer que se vaya cuanto antes, ya que no nos dirigimos apenas la palabra, creo que ni me lo va a agradecer, está siempre hablando por teléfono con sus amigos ó con su familia de Rumanía; actualmente no está trabajando, está en un Erte de la empresa y, lo que más quiero, es que se vaya cuanto antes de mi casa, de manera amistosa, pero prefiero seguir viviendo sólo que mal acompañado. He de decir que no somos ni hemos sido pareja y que estoy un poco preocupado por esta situación. Espero que me podáis orientar

  3. Ana Isabel Flores Rolín

    Buenos días. Soy precarista . Pero el ayuntamiento me hizo un contrato limitado a seis meses (me queda sólo mes y medio)y pago una cantidad fija mensual en concepto de gastos de consumo.
    ¿Está todo correcto? Me pueden echar efectivamente al transcurrir ese periodo cuando mi familia (mis tres hij@s y yo), continuamos en la misma situación de precariedad que hace en el momento que se firmó?

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