Precauciones al firmar un contrato de alquiler

Tanto el arrendador como el arrendatario deben de adoptar una serie de precauciones al firmar un contrato de alquiler para evitar problemas en un futuro.

En mi experiencia profesional como abogado os detallo una serie de consejos básicos que hay que tener en cuenta a la hora de arrendar una vivienda o local de negocio, y que he titulado “precauciones al firmar un contrato de alquiler“, porque de esa manera evitaremos, algún que otro pleito en el futuro:

1ª.-  El contrato ha de hacerse por escrito. Aunque es legal un contrato de alquiler verbal, lo cierto es que en caso de discusión o litigio será difícil para el arrendador o el arrendatario acreditar los pactos alcanzados, por lo que ha de tenerse en cuenta el viejo y sabio refrán de “las palabras se las lleva el viento”.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

2ª.-  El contrato por escrito ha de ser firmado por las partes (arrendador, arrendatario, avalistas en su caso) por duplicado (un ejemplar para el dueño y otro para el inquilino), en todas las hojas del contrato para evitar que puedan ser sustituidas.

3ª.-  A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de alquiler, copia del certificado energético de la vivienda o local arrendado.

4ª.-  Esta es una de las más IMPORTANTES por los litigios que presenta. El inquilino debe revisar el estado de la vivienda o local de negocio antes de firmar el contrato pues casi siempre se dice que se entrega en perfectas condiciones y “no siempre es así”.

Hay que advertir inmediatamente por escrito a la propiedad si constan daños en paredes, suelos, techos, luces etc., por lo que es aconsejable que se tomen algunas fotografías de la situación en la que se encuentra el inmueble cuando se va a arrendar. (Lea las recomendaciones que hacemos cuando se trata del alquiler de viviendas amuebladas).

Recordar que si se ha firmado en el contrato que la propiedad entrega la vivienda en perfectas condiciones y no ha sido así, el inquilino cuando termine el arrendamiento no podrá alegar que la vivienda tenía desperfectos cuando la alquiló.

Debido a esta razón, cada vez es más fecuente que se aporten fotografias como anexo al contrato, donde las partes firman que ese era el estado de la vivienda cuando se alquila y que así ha de entregarla el inquilino cuando termine.

5ª.-  Otra de las precauciones al firmar un contrato de alquiler si la vivienda se alquila con mobiliario, es la de hacer un inventario detallado de todos los muebles, enseres y electrodomésticos, etc.,  para acreditar su estado de conservación. Igualmente es recomendable tomar fotografías que incluso pueden incorporarse al inventario. Este tema es de suma importancia, ya que a la hora de finalizar el contrato surgen bastantes problemas sobre el estado de conservación y desperfectos que después tiene su repercusión con la devolución de la fianza del alquiler.

6ª.-  Es aconsejable que el pago de la renta se domicilie en una cuenta bancaria del arrendador, como garantía del inquilino para acreditar su pago.Precauciones al firmar un contrato de alquiler

7ª.-  Se aconseja que el alta en los suministros de luz, agua, gas, etc., se la dé el inquilino ya que será quien pague su consumo. Y para el supuesto de que no lo haga será a quien se los corten. Si el arrendador es quien los tiene dados de alta a su nombre se verá en la obligación de abonarlos aunque el inquilino no lo haga, sin que pueda cortarlos o darse de baja, ya que mientras siga vigente el contrato esta conducta puede ser considerada un delito leve de coacciones.

8ª.- Sobre todo en el alquiler de locales de negocio es recomendable que el inquilino señale como domicilio para recibir notificaciones y citaciones el de su domicilio particular o el de la sociedad en caso de ser persona jurídica,  si es allí donde hay mas seguridad de recibir cualquier notificación judicial, ya que con los cambios que se han producido en la Ley de Enjuiciamiento Civil  en junio de 2013, si es citado en un juicio de desahucio y no se encontrase en el local, no se enterará y se declarará directamente el lanzamiento de la finca.

9ª.-  Otra de las precauciones al firmar un contrato de alquiler, es que el arrendador debe depositar la fianza del arrendamiento (una mensualidad de la renta en las viviendas y de dos en las de uso distinto) en el organismo que corresponda de su Comunidad Autónoma. El plazo por lo general es de 30 días hábiles desde la firma del contrato de alquiler. Siempre ha sido obligatorio el depósito, pero de un tiempo a este, se está comprobando y sancionando el incumplimiento de esta obligación.

Cada Comunidad Autónoma tiene un régimen de sanciones distinto por no depositar la fianza de alquiler:

MADRID.

ANDALUCÍA.

CATALUÑA.

COMUNIDAD VALENCIANA.

GALICIA.

CANARIAS.

CASTILLA LA MANCHA

REGION DE MURCIA

CASTILLA y LEON

ARAGÓN

PAIS VASCO

–  Para ver el resto pincha aquí.

10ª.- Además de la fianza que hay que depositar en la Comunidad Autónoma correspondiente,  el arrendador puede exigir como garantías del cumplimiento del contrato la existencia de avalistas o de otras sumas de dinero en concepto de fianza.

11ª.-  Es también importante si el arrendatario está casado o vive en pareja, que se haga constar los datos del cónyuge o de la persona que convive con él, a los efectos de que el contrato puede continuar  con aquél que no ha contratado si se produce la ruptura (art. 12 LAU).

Al margen de esta serie de precauciones al firmar un contrato de arrendamiento, es recomendable que se consulte a un abogado especialista en arrendamientos, ya que siempre le va a salir más económico que acudir con el problema ya creado, donde a veces además poco podrá hacer para remediarlo.

Si quiere conocer el actual texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos, después de la reforma entrada en vigor el 6 de junio de 2013, PINCHE AQUÍ.

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4 Responses to Precauciones al firmar un contrato de alquiler

  1. Maria Jose Rubio Gomez en 4 de noviembre, 2013 de 16:33

    Hola, mi caso es el siguiente, soy estudiante universitaria y alquile una habitacion de un piso para vivir durante el curso desde el 30 de septiembre al 30 de junio de 2013. Por causas que no vienen al caso he tenido que dejar la universidad y obviamente tambien el piso que alquilé despues de un mes de alquiler. En mi contrato de arrendamiento no pone nada de desistimiento ni de imcumplimiento de contrato, solo pone que se acoge a la ley de arrendamientos urbanos. Mi arrendador me está presionando para que le pague seis meses mínimos de alquiler aunque yo ya no esté viviendo allí. Le he dicho que la fianza se quedaria como indemnizacion pero tampoco está de acuerdo ¿estoy obligada a pagarle esos seis meses aunque no venga reflejado en el contrato? Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 4 de noviembre, 2013 de 22:11

      Hola Maria José:
      1.- Cuando hablas del alquiler de la habitación, me imagino que te refieres a la duración de Septiembre de 2013 a Junio de 2014.
      2.- Necesitaría ver el contrato paras pronunciarme si se trata de un contrato de alquiler de habitación sujeto a la LAU o pudiera ser un contrato de hospedaje sujeto al Código civil. Si quieres me llamas al teléfono de consultas que tenemos 807 502 004 (horario desde las 9 hasta las 20 horas) y hablamos de cómo pudiera leerlo.
      3.- Lo que te puedo adelantar, es que si el contrato de alquiler se firmó después de junio de 2013, y se equiparase al de vivienda (aunque se trate de una habitación) la reforma operada recientemente permite al inquilino resolver unilateralmente el contrato, siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses, de lo que se desprende que si lo hiciera antes, el arrendador podrá solicitar el cumplimiento del contrato y la exigencia de las rentas hasta su finalización.
      Un saludo y gracias por visitar nuestra web.

  2. taty en 11 de marzo, 2014 de 5:24

    Buenas en unos días firmo como arrendador el contrato de arrendamiento de un local por poderes ya que el local es de mi padre y me gustaría que me diera unas pautas a seguir como por ejemplo si tenemos q firmar tanto adelante como atrás de las hojas,si ese contrato tengo que llevarle a un organismo para hacerle legal y donde se deposita la fianza o algun aspecto a destacar muchas gracias de antemano

  3. Mª José en 30 de octubre, 2014 de 14:06

    Hola,
    Tengo un contrato de alquiler y quiero desistir a los 6 meses, de acuerdo con la nueva Ley de Arrendamientos. El casero no ha puesto en el contrato una dirección a efectos de notificaciones y no atiende a mis llamadas, por lo que si no se lo puedo comunicar me reclamaría el año completo. ¿Qué puedo hacer?

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