Preparación del procedimiento monitorio contra un vecino moroso

La preparación del procedimiento monitorio contra un vecino moroso por parte de la Comunidad de propietarios exige el cumplimiento taxativo del art. 21 LPH.

Preparación del procedimiento monitorio contra un vecino morosoTiene una gran importancia la adecuada preparación del procedimiento monitorio contra un vecino moroso para que la Comunidad goce de la mayor seguridad posible en el éxito final de la reclamación. Para ello, la Comunidad de propietarios debe cumplir escrupulosamente lo dispuesto en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, precepto que como vamos a analizar, es el que se aplica para reclamar los gastos ordinarios y extraordinarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios y cargas.

Las reglas generales a tener en cuenta para la preparación del procedimiento monitorio contra un vecino morosos son:

a)  APROBACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA. La Junta de propietarios tiene que aprobar la liquidación, considerando que hay que detallar lo suficiente dicha deuda, en el sentido de que se pueda saber con claridad de dónde viene el débito, en qué Juntas se aprobaron las derramas ordinarias y extraordinarias, etc. No es necesario detallar recibo por recibo, simplemente señalar los datos de la deuda en el sentido indicado.

Con ello se consigue que, cuando el deudor sea requerido, tenga en su mano una completa relación del débito y de las Juntas donde nacieron las obligaciones de pago, pues de esta manera no podrá alegar luego falta de información y no se admitirá alegar en su defensa cualquier defecto, que será considerado como una oposición extemporánea.

b)  REQUERIMIENTO y NOTIFICACIÓN. Se plantea el problema de cómo ha de hacerse este requerimiento y notificación que figura en el art. 21 LPH. Desde luego, en primer lugar, hay que asegurarse de que llegue a su destino, aunque el precepto no exige fehaciencia. No es, por tanto, imprescindible el notario, ni el acto de conciliación; basta un burofax con acuse de recibo, incluso el mismo telegrama; son medios más aconsejables, rápidos y económicos, desde luego siempre que, sea cual fuere el medio elegido, se faciliten los detalles de la liquidación de la deuda. En cuanto a la carta certificada, caben dudas al respecto y ofrece ciertos riesgos, ya que quizá el deudor podría alegar que dentro no había ese requerimiento, quedando en la valoración judicial aceptar o no esta alegación.

Cuando el deudor no reside en la finca (vivienda o local)  y no ha designado otro domicilio al Secretario de la Comunidad, el asunto no ofrece problemas, pues el art. 21 LPH se remite al art. 9, y, como ya sabemos, la regla h) permite que sea suficiente, cuando los otros medios no han tenido resultado, colocar la notificación en el tablón de anuncios de la finca o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

c)  CONTENIDO DE LA NOTIFICACIÓN. Es suficiente con una copia del Acta del acuerdo de la Junta o una carta que indique los detalles de la liquidación de la deuda aprobada, a la vez que se requiere para el pago un plazo prudencial, habitualmente quince días. Reitero la conveniencia o necesidad de que el acuerdo de la Junta contenga suficiente detalle, con la finalidad de ofrecer un conocimiento completo al propietario deudor, evitando con ello una posterior oposición en el procedimiento alegando falta de información previa.

d)  DESTINATARIO.  La notificación y requerimiento debe dirigirse también, en su caso, al anterior propietario que no hubiera hecho la comunicación de la transmisión que obliga el art. 9, regla i) LPH como responsable solidario, y al titular registral, a los efectos del apdo. 4 del art. 21, todos ellos de la Ley de Propiedad Horizontal.

e) CERTIFICACIÓN. Si no ha pagado el deudor dentro del plazo concedido, el Secretario de la Comunidad emitirá un certificado del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con el Visto Bueno del Presidente. Este certificado, así como las notificaciones encaminadas al pago constituirán los documentos que habrán de aportarse al procedimiento minotorio para su inicio.

Una vez realizados todos estos pasos como preparación del procedimiento monitorio contra un vecino moroso, el Juzgado presumiblemente considerará que con los documentos aportados existe a su juicio un principio de prueba del derecho del peticionario (Comunidad de propietarios),  momento en que se requerirá al deudor, para que pague o bien comparezca y alegue lo que considere oportuno en cuanto a la deuda que se le reclama.

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