Prescripción de la acción para reivindicar un elemento común

En esta publicación hablamos sobre el plazo de prescripción de la acción para reivindicar un elemento común perteneciente a una Comunidad de propietarios.

Al hilo del comentario de dos sentencias, una dictada por la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª) de 29 mayo de 2012 y otra, más reciente, por el Tribunal Supremo de 14.09.2016, vamos a exponer el criterio predominante sobre el plazo de la prescripción de la acción para reivindicar un elemento común (“espacio común“) ocupado por uno de los propietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

Analizamos estas dos sentencias por orden de antigüedad:

Sentencia AP Baleares (Sección 4ª) de 29.05.2012

El supuesto enjuiciado por esta sentencia, a modo de resumen, era el siguiente:

A)  Las propietarias de unos locales comerciales donde tenían instalado un restaurante habian venido ocupando espacios considerados elementos comunes.

B)  Además de la ocupación con mesas y sillas, también se ocuparon zonas comunes mediante una estructura acristalada, alterando con el cerramiento el estado de la fachada exterior.

C)  Que el cerramiento y la ocupación se habían realizado sin la autorización de la Comunidad de propietarios.

D)  El cerramiento llevaba construido más de veinte años.

E)  Se solicita por la Comunidad la demolición de lo construido así como la reivindicación de la zona ocupada.

La sentencia dictada por el Juzgado que conoció en primera instancia, le dió la razón a las propietarias del restaurante, considerando la prescripción de la acción para reivindicar un elemento común ejercitada por la Comunidad, pues según la decisión del Juzgado, el plazo de prescripción para tales acciones era de QUINCE AÑOS del artículo 1964 del Código Civil, tiempo que se había superado entre la ocupación del espacio común y la interposición del procedimiento judicial por la Comunidad de propietarios.

Presentado recurso de apelación por la Comunidad de propietarios, la AUDIENCIA PROVINCIAL, dicta nueva sentencia que corrige el criterio del Juzgado y establece lo siguiente:

1º.-   El artículo 1964 del Código Civil (esgrimido por la primera sentencia) regula la prescripción de las acciones personales carentes de plazo expresamente establecido, fijándolo en QUINCE AÑOS.

( OBSERVACIÓN: El artículo 1964 Código civil ha sido modificado, por lo que a partir del 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción pasa de quince a CINCO AÑOS).

2º.-  Sin embargo, dicha prescripción de 15 años NO ES APLICABLE al supuesto que nos ocupa por cuanto el plazo de prescripción que debe operar es el de los TREINTA AÑOS regulado en el artículo 1.963 del Código Civil para el ejercicio de las acciones reales.

3º.-  En el presente caso, la Comunidad ha ejercido dos acciones, una personal contra las demandadas (dueñas del restaurante) para que demuelan la estructura, acción que estaría ciertamente prescrita al llevar la obra mas de 15 años construida (con la actual reforma del Código civil serian 5 años); pero además la Comunidad ha ejercido una acción reivindicatoria, en su calidad de propietaria de la zona común ocupada por la estructura levantada, interesando la restitución de tal posesión frente a la privación posesoria ejercitada por las demandadas, con infracción de los artículos 394 y 397 del Código Civil.

4º.-  Nos hallamos ante una  acción real de restitución a la Comunidad, propietaria del terreno, del derecho de posesión y uso compartido de la zona comunitaria, frente a las demandadas, copropietarias poseedoras que utilizan en exclusiva tal derecho de uso, excluyendo a los demás en beneficio del negocio de aquellas.

5º.-  Pese a la tolerancia tácita mostrada por la Comunidad a lo largo del tiempo, sin embargo, no existe prescripción de la acción para reivindicar un elemento común, pues LA ACCIÓN NO ESTÁ PRESCRITA AL NO TRATARSE DE UNA ACCIÓN PERSONAL SINO REAL, y requerir, por lo tanto, del PLAZO DE TREINTA AÑOS para su prescripción (art. 1963 Código Civil).

6º.-  Se dicta nueva sentencia por la que se acuerda condenar a las demandadas a que retiren a su costa la estructra construida y además a que cesen en el uso exclusivo de la referida zona y a permitir su uso por los demás propietarios del inmueble.

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016:

El supuesto enjuiciado por esta reciente sentencia del Alto Tribunal es el siguiente:

A) La Comunidad interpone acción para la supresión de las conducciones de desagüe que fueron instaladas por los propietarios demandados en el forjado superior del garaje del edificio, mediante perforación en varios puntos, con la finalidad de dotar de una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales.

B) Se solicita en la demanda la condena de los demandados a la reposición del elemento común al estado en que se encontraba antes de la realización de las mentadas obras.

C) Los demandados alegan principalmente:

• la excepción de prescripción, por entender que el plazo para el ejercicio de la acción era de quince años y había transcurrido ya en el momento de interposición de la demanda.
• Que los actuales propietarios de los locales no habían sido los que instalaron esa conducción de desagüe, sino los anteriores dueños de estos locales.

D) Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estiman las peticiones de la Comunidad de propietarios.

E) Los demandados recurren al Tribunal Supremo por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.

¿Qué dice el Tribunal Supremo en esta sentencia?

1º.-  La acción entablada por la Comunidad de propietarios pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.

2º.-  Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho.  La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.

3º.-  En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la Comunidad– para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios.

4º.-  Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.

5º.-  Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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