Presupuestos para ejercitar la acción de desahucio por precario

Presupuestos para ejercitar la acción de desahucio por precario

Prespuestos para ejercitar la acción de desahucio por precario exigidos por los Tribunales para el éxito de este tipo de procesos.

Antes de ver estos presupuestos para ejecitar la acción de desahucio por precario, debemos recordar aunque sea brevemente algunas cuestiones sobre el precario. Por su claridad seguimos la exposición que hace el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 21.12.2020.

La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 del Código Civil.

¿Cómo define la jurisprudencia la situación de precario?

La jurisprudencia ha definido el precario como:

«una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho».

¿Cuándo existe precario?

1.- Cuando hay una situación de tolerancia sin título.

2.- Cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente.

3.- Cuando existe posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario.

Por tanto, la institución del precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor. Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado para interponer una acción de desahucio por precario frente al poseedor sin título.

Ver jurisprudencia sobre requisitos del desahucio por precario

¿Por qué normas se rige la acción de desahucio?

El procedimiento para ejercitar la acción de desahucio por precario es el Juicio Verbal.

El artículo 250.1.2º de la LEC establece:

«Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: […] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca».

Presupuestos para ejercitar la acción de desahucio por precario

Los presupuestos de este tipo de proceso son:

1.- El título que ostenta el demandante.

2.- La identificación del bien poseído en precario.

3.- La insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados (precaristas) al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC, conforme al cual:

«no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias».

En consecuencia, en los procedimientos de desahucio por precario podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario.

Uno de los ejemplos mas habituales de situaciones de precario suele darse en las comunidades de bienes y en particular en las comunidades hereditarias.

En estos casos, la jurisprudencia ha admitido la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes, pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, que excluya el uso de los demás, es ilegitimo.

Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2008 y 26 de febrero de 2008:

«si algún heredero, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, más esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, no encontrándonos, ante una posesión sin título, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho, exceso que queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos».

La jurisprudencia admite la viabilidad de la acción de precario a favor de la comunidad hereditaria y frente al coheredero que disfruta de la cosa en exclusiva, aunque fuere por concesión graciosa del causante. Como afirmó la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2010:

«estando pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cabía admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero».

Conclusión:

La doctrina y la jurisprudencia exigen una serie de presupuestos para ejercitar la acción de desahucio por precario con éxito.

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