Problemas con la Comunidad de garajes

Problemas con la Comunidad de garajes

Uno de los problemas con la Comunidad de garajes mas frecuente es la falta de validez de la constitución de dichas comunidades, lo que les impide actuar.

Uno de los problemas con la Comunidad de garajes que con más frecuencia se encuentran las propias Comunidades de propietarios donde funcionan aquellas de manera independiente, es la falta de capacidad  de la comunidad de garajes para obrar en juicio y por tanto ser demandada si no se ha constituido válidamente.

EJEMPLO: Imaginemos el supuesto de que en un bloque o en varios bloques, los garajes se constituyen en comunidad independiente a la de los pisos y locales y así vienen funcionado separadamente. La Comunidad del edificio en un momento determinado les reclama que participen en algunos de los gastos generales del bloque, y la comunidad de garajes se niega.

La Comunidad de propietarios tendría que ponerle un pleito a la comunidad de garajes para que participen según el coeficiente de participación que cada uno de aquellos tiene en la propiedad horizontal.  Pues bien, en estos casos se plantea como uno de los primeros problemas con la Comunidad de garajes demandada a resolversi tiene o no capacidad jurídica para obrar y por tanto para ser demandada en un procedimiento judicial.

Cuestiones importantes para saber si  la Comunidad de garajes como tal, puede ser demandada:

1ª.-  Con independencia de la actuación que haya tenido durante años la Comunidad de garajes, si no tiene cobertura legal, debe reputarse la misma como formalmente inexistente.

2ª.-  No puede considerarse válidamente constituida la comunidad de garajes por la sola legalización del acta de constitución o de la obtención del CIF necesario para sus relaciones con Hacienda.Problemas con la Comunidad de garajes

3ª.- Para que esté formalmente constituida se requiere que tenga título constitutivo diferente del otorgado para la constitución del régimen de propiedad horizontal del inmueble al que pertenecen todas las plazas de garaje, o acuerdo unánime de todos los propietarios afectados al respecto, es decir los propietarios de las viviendas, de los locales y los de las plazas de garaje para proceder a su formal segregación, dando de esta manera lugar a una subcomunidad como recoge el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4ª.-  Aunque hayan venido actuando en el tráfico jurídico como dos comunidades independientes, la del edificio por un lado y la de garajes por otro, esa irregular forma de actuación en la vida diaria no puede convalidar la falta de cumplimiento de las exigencias legales para que se entienda  que han sido válidamente constituidas dos comunidades de propietarios independientes.

5ª.-  Si la comunidad de garajes no se ha constituido legalmente (título constitutivo del régimen de propiedad horizontal  e inscripción en el Registro de la Propiedad), NO EXISTE JURÍDICAMENTE, por lo que no puede ser demandada como tal en un juicio, por lo que la Comunidad del edificio pueda resolver los problemas con la comunidad de garajes que tenga, deberá interponer un procedimiento judicial contra todos los propietarios de cada una de las plazas de garaje del edificio (demandarlos personalmente), en proporción a la cuota de participación que cada uno de ellos ostente en el conjunto de la edificación según figure en el título constitutivo.

 

Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª), sentencia de 24.09.2010:

» En cuanto a la legitimación pasiva nos topamos con la existencia de un vicio procesal que impide conocer las pretensiones ejercitadas en la demanda cual es la falta de «capacidad para ser parte» de la demandada, pues, como se ha dicho anteriormente, en el título constitutivo de la propiedad horizontal no consta sino una sola Comunidad de Propietarios de la que forman parte los pisos, locales y garaje y no cabe inferir la existencia a efectos jurídicos de subcomunidades. Es pues la Comunidad de Propietarios constituida de acuerdo con la LPH la que tendrá capacidad procesal para ser parte, y sin que la llamada subcomunidad de garaje del edificio pueda ser parte en el proceso por carecer de personalidad jurídica propia distinta de la de los propietarios que en ella se integran de hecho…

En su consecuencia, el recurso de apelación ha de ser estimado por cuanto la demandada no tenía capacidad procesal para ser parte por lo que no debió admitirse su personación archivándose o sobreseyéndose el proceso respecto a la misma«

Comentarios

  1. Luis

    Hola,tengo una duda,soy propietario de unas plazas de garaje,dicho garaje pertenece a un conjunto de comunidades en concreto tres,y ahora resulta que los gastos trimestrales se me exigen por las tres comunidades,ya que dicen que al haber tres salidas y tres portales con ascensor de entrada…mi pregunta es…es eso legal?? podemos los propietarios de garajes independizarnos del resto de las comunidades y autogestionarnos?? considero abusivo que un propietario de una vivienda pague una comunidad,y yo por una plaza de garaje tenga que pagar por menos metros tres veces mas que una vivienda.
    Agradeceria mucho su ayuda y espero se me haya entendido bien,gracias y un saludo.

  2. Paula

    Mi casa forma parte de una comunidad de propietarios segun la propiedad horizontal,pero no existe tal,sino una que hicieron diez de trece vecinos llamada comunidad de propietarios de garaje(que son totalemnte independientes) porque pusieron una.puerta en el callejon que era privado…y ahora exigen una cuota…¿es legal?¿me puedo negar?ya que no existe ninguna zona comun.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Paula:
      1.- No entiendo que te exijan el pago de una cuota por una comunidad de garajes, salvo que tu tengas tambien plaza de aparcamiento, en cuyo caso todos los titulares deben correr con los gastos de mantenimiento de esa planta.

  3. Milagros

    Por qué si no existe más que una Comunidad, según la Escritura de División Horizontal, el Administrador cobra por Comunidad del Edificio y Comunidad de Garajes? Es legal? En qué puedo basarme, en caso de que no sea legal, para rechazar ese doble cobro?
    Gracias

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