Prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios

Prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios

La prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios requerirá el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas.

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

Más adelante hablaremos si los términos «limitar o condicionar» que aparecen en la ley, se identifican con la posibilidad de «prohibir» dicha actividad.

Regulación legal de la prohibición del alquiler turístico

Se ha añadido al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el apartado 12, que se ocupa de regular los acuerdos de la Junta de propietarios relacionados con la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler o explotación turística de los pisos pertenecientes a un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

¿La comunidad puede prohibir el alquiler turístico o sólo limitarlo?

Hay que señalar que el texto del citado artículo 17.12 de la LPH viene siendo motivo de una controvertida polémica jurídica e interpretación judicial. La razón se debe a que la literalidad del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de «limitar o condicionar» el uso turístico pero no recoge expresamente el término «prohibición«.

Los defensores de la postura que se posiciona a favor de la tesis de que la comunidad no puede prohibir el alquiler turístico con esa mayoría de 3/5 sino que requiere unanimidad, se basan en que el legislador no emplea en ningún momento el término «prohibición» sino solo los términos «limitar o condicionar«, y estos últimos conceptos según el diccionario de la Real Academia de la Lengua no son sinónimos de prohibir. Solamente se podría prohibir dicha actividad, dicen los defensores de esta corriente, si se alcanza la unanimidad de todos los propietarios, ya que ello supondría modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos (art. 17.6 LPH). Como ejemplos de esta corriente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 1ª) de 12.07.2022 o la de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª) de 23.06.2022.

En cambio, hay otro sector doctrinal y judicial mayoritario que aunque reconocen la deficiente técnica legislativa del repetido artículo 17.12 de la LPH vienen a considerar que la voluntad del legislador fue facultar a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística de las viviendas y de ahí, que dicho acuerdo lo reforzara con la necesidad de contar con una mayoría amplia de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.

La cuestión está pendiente en la actualidad de la decisión del Tribunal Supremo que tiene que resolver algunos recursos de casación interpuestos contra sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales y pronunciarse si el término prohibición tiene cabida en el citado artículo 17.12 de la LPH y por tanto con la mayoría de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación puede la comunidad prohibir el ejercicio de dicha actividad económica.

¿Qué opinan los Registros de la propiedad sobre la posibilidad de prohibir el alquiler turístico?

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSGFP) tiene declarado en varias resoluciones que con la mayoría exigida en el artículo 17.12 de la LPH se puede prohibir el alquiler turístico de viviendas, y a tal efecto explica:

Esta Dirección General ha puesto de relieve recientemente que, al permitir esta norma (art. 17.12 LPH) limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad.

Cabe recordar lo que expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:

«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la LPH, (…) el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa «limite o condicione», la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios.

Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el texto literal del artículo 17.12 de la LPH restringe su ámbito de aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad. Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH), expresa que «en materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad»; es decir, su finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo.»

¿El acuerdo de limitación del uso turístico tienen efectos retroactivos?

El acuerdo que adopte la Junta de propietarios limitando el alquiler turístico no tiene efectos retroactivos  y solo vinculará, después de adoptado el acuerdo comunitario, a los propietarios que quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad.

Por tanto, el acuerdo comunitario que prohíbe el uso turístico de los inmuebles no puede aplicarse con efectos retroactivos a las viviendas que contaban previamente a dicho acuerdo con la autorización correspondiente.

¿Qué ocurre si en el título constitutivo viene establecida la prohibición del alquiler turístico?

Si en el título constitutivo o en los estatutos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal figura expresamente establecida la prohibición de que los inmuebles no puedan destinarse al uso turístico, la comunidad puede proceder a ordenar la cesación de dicha actividad.

Si en el título constitutivo o en los estatutos se incluye una prohibición genérica de actividad comercial en los inmuebles, se considera por el Tribunal Supremo en sentencias de 27 y 29 de noviembre de 2023 que la actividad del alquiler turístico es comercial y por tanto tendría cabida en esa prohibición, por lo que la comunidad de propietarios, al igual que en el caso anterior, puede ordenar el cese de dicha actividad.

Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna prohibición al respecto los propietarios de los inmuebles pueden ejercer la actividad de alquiler turístico que puede ser limitada por acuerdo de la comunidad conforme al artículo 17.12 de la LPH.

Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder destinar la vivienda al alquiler turístico se deberá contar con las autorizaciones administrativas autonómicas o locales correspondientes.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 30.01.2024

En esta sentencia se concluye que procede la acción de cesación del uso de la vivienda para destino turístico dado que en los estatutos de la comunidad figura una limitación a la industria de hospedería:

» En el caso que nos ocupa, la norma estatutaria establece que está prohibido:

«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».

El argumento del recurso se funda en una interpretación literal de la norma estatutaria, conforme a la cual comoquiera que no está prohibida expresamente la explotación de las viviendas particulares para uso turístico, entonces dicha actividad empresarial es legítima, independientemente de lo que disponga el art. 9.1 de los estatutos. En definitiva, lo no excluido está permitido.

…Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos veda el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a «hospederías» proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una «casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas», dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.

…Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el «alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio», según la misma fuente de la RAE.

En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho.«

¿Cuántos votos se necesitan para que la comunidad limite que las viviendas se destinen al alquiler turístico?

Para aprobar la limitación del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Antes de la entrada en vigor del apartado 12 del artículo 17 de la LPH (6.023.2019) el acuerdo de prohibición del alquiler turístico necesitaba de la unanimidad.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en Resolución de fecha 16.10.2020 y 15.01.2021, considera que:

«… esta nueva norma (art. 17.12 LPH) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional o el referido en la norma estatutaria debatida, « se prohíbe a los propietarios de viviendas el alquiler de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad» en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.»

Inscripción del acuerdo de limitación en el Registro de la Propiedad

Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.

Es aconsejable informarse a través de un Notario del texto del certificado que hay que inscribir registralmente.

¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de gastos comunes?

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El acuerdo no tiene carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.

Acción de cesación de actividades no permitidas por la comunidad de propietarios

Si la Comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH:

«2.  Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Juan Carlos Resille Pato

    Es verdad que en Galicia para poder alquilar pisos turísticos tiene que ser en un bajo o primera planta. Siendo un segundo o tercero no se puede realizar esta actividad
    Gracias

  2. Juliana Baicen Boiler

    Hola. Tengo un chalet grande en suelo rural que he alquilado a un matrimonio extranjero. Me he dado cuenta que están alquilando una parte del chalet” , en la planta baja viven mis inquilinos, en plataformas de internet en airbnb y de ese tipo .En el contrato firmado pone en varias sitios q está PROHIBIDO EL alquilar a terceros, y no pueden tener licencia ta q son inquilinos y con prohibición de subaquilar o realquilar por días. Como es una finca donde está el chalet, también hemos visto que tiene caravanas y autocaravanas aparcadas que alquilan un trozo de parcela para esos vehículo. Qué se puede hacer para rescindir el contrato? No quiero q en mi casa sea un “hotel” de entradas y salidas de personas y vehículos. He pensado en enviar a alguien oa que pernocte y le hagan factura y así tener una prueba. Por lo que he visto, CREO que mi casa como otras más las tienes alquiladas un grupo de amigos “x” y se dedican a alquilar parte de las viviendas , Quisiera agarrarme a algo FIRME y echarlos.

  3. Inmaculada Castillo

    fdfdfdfasdfsad

  4. Inmaculada Castillo

    sfgfdgdfshgsdfhdd

  5. E. Torres

    Hola,

    Mi comunidad ha prohibido el alquiler turístico y la votación parece errónea: no han contado los 3/5 del TOTAL de los propietarios y cuotas de participaticion, la administradora ha tenido en cuenta SOLO los que estaban presentes.

    Que podemos hacer al respecto?

    Gracias por la ayuda de antemano

  6. Carmen

    Hola, en mi comunidad de Alicante
    centro, hay 1 piso con alquiler turístico, tiene su Licencia en regla, todo según Ley, en ningún momento pidió permiso a la comunidad, simplemente lo alquila cada día a personas distintas, no tenemos ni idea quién entra.
    Podemos quitar esa actividad si somos mayoría en contra, a pesar de tener su Licencia?
    Otra pregunta, hay un hotel al lado de la Comunidad, y ese hotel se dedica a traer sus propios clientes a dicho apartamento, es legal?
    Muchas gracias.

  7. Belén Pareja Rodríguez

    Hola. En mi comunidad se convocó una junta ordinaria en la que uno de los puntos a tratar era «Inclusión en los estatutos de la comunidad la imposibilidad de venta o alquiler de inmuebles de la misma como apartamentos turísticos. En dicha reunión y tras votar se hace constar en acta lo siguiente: «tras la relación de todos los propietarios presentes o representados para incluir en los estatutos de la comunidad la limitación o restricción de la renta o alquiler de cualquier inmueble, para apartamentos turísticos, se aprueba este punto con el resultado de 13 votos a favor y 2 en contra, lo que supera las 3/5 partes de los propietarios. Y se hace constar que a las viviendas con licencia para esta actividad, se les incremente en los gastos comunes un máximo del 20% del presupuesto, sin efecto retroactivo». A día de hoy, 28/07/2022, este acuerdo no figura en los estatutos de la comunidad ni tampoco consta el acuerdo inscrito en el registro de la propiedad. Tengo que añadir que en el momento de la toma del acuerdo yo ya era propietaria de mi vivienda. ¿En esta situación puedo iniciar la actividad de alquiler de mi vivienda con fines turísticos o lo descrito me lo impide?. En caso de que no pueda, ¿existe algún tipo de alquiler distinto del alquiler de larga temporada no afectado por la prohibición o limitación?. Muchas gracias, un saludo, Belén Pareja.

    • Jaime

      Estoy en la misma situación. He leído en alguna web que ya hay sentencias en las que se ha declarado nula las propuestas de prohibición porque la ley habla de limitar o condicionar pero nunca de prohibir. Si alguien puede confirmar esto sería de gran ayuda.

  8. Carmelo

    ¿Se puede prohibir el alquiler turístico en un de edificio de viviendas en Benidorm?
    Muchas gracias

  9. Estrella

    Buenas tardes,

    Podría alquilar mi vivienda habital solamente en la temporada de verano (menos de 3 meses al año) para estacias cortas, si la comunidad de propietarios ha prohibido el alquiler turistico?

    Que quiere decir la palabra HABITUAL? menos de 3 meses al año?

    Gracias y un cordial saludo
    Estrella

    • Estrella

      comunidad autonoma Andalucia

  10. Helena

    Cómo estamos inmersos en disparates ,uno más no sorprende.
    Si yo compro una vivienda cuyos estatutos de Comunidad no indican que en ese edificio está prohibido el alquiler turistico, quien es nadie de la vecindad para quitar a mi piso un activo. Mañana dirá un vecino que no quiere despachos o consultas y también se le consentira’?. Evidentemente este tema es que es una clara vulneracion a la propiedad privada y un trato claramente discriminatorio.
    Resulta estraño que no haya salido nadie a retrae tanta medida injusta porque tendría todas las de lucirse y ganar.

  11. Amelio diaz

    Buenos días , se puede revocar la licencia de un apartamento turístico si un propietario la solicito sin pedir permiso antes de reunirse la comunidad y votar que No a las licencias turísticas? , gracias.saludos

  12. Carmen

    Hola según nos dicen en el piso que hemos heredado está prohibido el alquiler turístico pero según nos ha comentado un vecino, ya había varios piso usados para este fin. ¿Eso es posible? ¿Podemos hacer algo ante esa desigualdad en el uso de las viviendas de la comunidad? Un saludo

  13. Alvaro

    Buenas tardes,
    Según he leído en la última modificación, se refiere a «limitar o condicionar», en ningún caso prohíbe, de lo contrario la ley sería clara y debería especificar la prohibición, pero no hace mención al tal hecho. Por tanto, entiendo que la Comunidad puede limitarte o condicionarte en caso de dar de alta tu casa como vivienda de uso turístico, ya que no te pueden impedir el alquiler de tu propiedad privada, si bien, si exigir unas normas (condicionarte) o requerirte unos requisitos de acceso y uso de las zonas comunes (limitarte). Eso entiendo yo. Me gustaría tener claro este aspecto, ya que estoy pendiente de comprar una casa, con intención de llevar a cabo tal alquiler, y aunque la Comunidad no sé aun que piensa, es algo que me gustaría tener claro.
    Gracias de antemano. Un saludo!

  14. Manuel Rodríguez

    Que ocurre si un solo propietario tiene el 41% de las cuotas de participación?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Manuel,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

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